Решение по делу № 2-3319/2020 от 21.10.2020

<данные изъяты>

УИД: 66RS0044-01-2020-005829-34

Дело № 2-3319/2020

Мотивированное решение суда изготовлено 23 ноября 2020 года

(с учетом выходных дней 21.11.2020 и 22.11.2020)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Первоуральск           16 ноября 2020 года

Первоуральский городской суд Свердловской области

в составе: председательствующего Логуновой Ю.Г.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Ошурковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3319/2020 по иску Красноперова Андрея Викторовича к Беляеву Александру Юрьевичу о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Красноперов А.В. обратился в суд с иском к Беляеву А.Ю. о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 43 4 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1518 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Красноперов А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, его интересы в судебном заседании представлял Кузнецов А.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия три года со всеми правами/л.д.70/. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца Красноперова А.В.

Представитель истца Кузнецов А.А. заявленные исковые требования поддержал. Суду пояснил, что Красноперов А.В. из объявления в газете узнал о продаже жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, позвонил по указанному в объявлении телефону, договорился посмотреть жилой дом и земельный участок. После осмотра решил приобрести данное недвижимое имущество. Изначально предварительный договор купли-продажи был заключен с ФИО5 (мать ответчика), которая являлась собственником данного имущества. ДД.ММ.ГГГГ должна была состояться сделка по оформлению основного договора купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества, однако ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО5 умерла. После её смерти ДД.ММ.ГГГГ между Беляевым А.Ю. (продавец, наследник ФИО5) и Красноперовым А.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны договорились, что в будущем, после получения свидетельства о праве собственности на жилой дом м земельный участок после смерти ФИО5 у нотариуса в срок не позднее до ДД.ММ.ГГГГ будет заключен основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Стороны пришли к соглашению, что цена продаваемого недвижимого имущества составит 1 600 000 рублей.

В качестве задатка истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ была передана денежная сумма в размере 100 000 рублей, о чем ответчиком была составлена расписка, оставшаяся денежная сумма в размере 1 500 000 рублей должна была быть передана в день заключения основного договора купли-продажи указанного недвижимого имущества.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного недвижимого имущества является ответчик Беляев А.Ю.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика требование об исполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, однако истец ответа не получил, до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен. До ДД.ММ.ГГГГ, равно как и до ДД.ММ.ГГГГ истец в устном порядке (посредством телефонных звонков) обращался к ответчику с требованием о заключении основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Однако ответчик в одностороннем порядке решил изменить сумму по договору, увеличив стоимость недвижимого имущества до 2 000 000 рублей. При этом с разрешения истца ответчик в 2019 году пользовался земельным участком, на котором осуществлял посадки.

На основании вышеизложенного просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик Беляев А.Ю. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал. Суду пояснил, что ФИО5 являлась его матерью, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ. При жизни она и Красноперов А.В. ДД.ММ.ГГГГ заключили предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, по которому договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в качестве задатка его мать получила от Красноперова А.В. 50 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ его мать скоропостижно скончалась, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между ним (Беляевым А.Ю.) и Красноперовым А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка, по условиям которого они договорились заключить основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в качестве задатка он также получил 50 000 рублей, всего им было получено 100 000 рублей, о чем составлена расписка.

ДД.ММ.ГГГГ им было получено свидетельство о праве на наследство по закону после смерти своей матери ФИО5 на вышеуказанное недвижимое имущество, после чего он обратился к истцу с вопросом о заключении основного договора купли-продажи, однако истец пояснил, что у него не хватает денежных средств, предложил отложить сделку на один год, также Красноперов А.В. предлагал либо заключить основной договор купли-продажи с его супругой, а денежные средства передать потом, либо произвести обмен указанного жилого дома и земельного участка на квартиру, однако его (ответчика) не устраивали такие варианты. В ДД.ММ.ГГГГ он сказал истцу, что намерен продать имущество за 2 000 000 рублей, однако от истца не последовало никакого ответа. Не оспаривает, что истец в ДД.ММ.ГГГГ с его разрешения использовал земельный участок, производил посадки сезонных овощей. В настоящее время он (ответчик) не имеет желания, интереса продавать указанный жилой дом, земельный участок истцу, в течение месяца готов вернуть истцу денежные средства в размере 100 000 рублей.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению будущего договора.

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец) и Красноперовым А.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого «продавец» и «покупатель» договорились, что в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ будет заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества представляющего собой жилой дом под №, общей площадью 43, 4 кв.м. и земельный участок, площадью 1518 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (п.1). Стороны пришли к соглашению, что цена продаваемого недвижимого имущества составляет 1 600 000 рублей. Продажная цена продаваемого недвижимого имущества является окончательной и изменению не подлежит. В качестве задатка, «продавец» принял, а «покупатель» передал денежную сумму в размере 50 000 рублей. Оставшиеся 1 550 000 рублей будут оплачены продавцу следующим образом: Сумма в размере 450 000 рублей наличными денежными средствами «покупателя» оплачивается при подписании предварительного договора для банка после оформления наследственных прав и оформления земельного участка и сумма в размере 1 100 000 рублей за счет кредитных средств ОАО «Сбербанк России» не ранее дня государственной регистрации основного договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Объект недвижимости находится в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности «покупателя». Залогодержателем по данному залогу является банк. Права залогодержателя удостоверяются Закладной(п.5)/л.д.74/.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла, не успев исполнить обязательства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Беляевым А.Ю. (продавец) и Красноперовым А.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого «продавец» и «покупатель» договорились, что в будущем, после получения свидетельств о праве собственности на жилой дом и земельный участок после смерти ФИО5 у нотариуса в срок не позднее до ДД.ММ.ГГГГ будет заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества представляющего собой жилой дом под №, общей площадью 43, 4 кв.м. и земельный участок, площадью 1518 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (п.1). Стороны пришли к соглашению, что цена продаваемого недвижимого имущества составляет 1 600 000 рублей. Продажная цена продаваемого недвижимого имущества является окончательной и изменению не подлежит. В качестве задатка, «продавец» принял, а «покупатель» передал денежную сумму в размере 100 000 рублей. Оставшиеся 1 500 000 рублей будут оплачены «продавцу» в момент подписания основного договора купли-продажи (п.5). «Продавец» уведомлен, что в случае отказа от продажи недвижимого имущества «покупателю» он обязан возвратить сумму задатка в двойном размере 200 000 рублей в течение трех дней после такого отказа (п.6). «Покупатель» уведомлен, что в случае отказа от покупки недвижимого имущества, то сумма задатка, то есть 100 000 рублей остается у «продавца»/л.д.73/.

Факт передачи денежных средств в размере 100 000 рублей по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается представленной в материалы дела копией расписки/л.д.8/.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Беляевым А.Ю. были получены свидетельства о праве на наследство по закону № № после смерти матери ФИО5, умершей ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>л.д.71, 72/.

ДД.ММ.ГГГГ за Беляевым А.Ю. было зарегистрировано право собственности на указанный жилой дом и земельный участок, что подтверждается копией правоустанавливающих (реестровых) дел/л.д. 47-52,64-69/.

Однако, в установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> заключен не был.

В соответствии с п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Красноперов А.А. направил в адрес Беляева А.Ю. письмо с требованием исполнить обязательство по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества представляющего собой жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.10/. Ответа на данное требование со стороны ответчика не последовало.

При этом доказательств того, что в адрес ответчика направлялось предложение заключить основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ (как предусмотрено условиями предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ), истцом не представлено.

Довод представителя истца о том, что ответчиком не исполнена обязанность по уведомлению о возможности заключения основного договора, что свидетельствует об уклонении ответчика от заключения основного договора, суд отклоняет, поскольку установление в предварительном договоре обязанности одной из его сторон по подготовке и направлению другой стороне проекта основного договора не исключает применение пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к сторонам этого договора. При этом обязанности продавца по направлению такого уведомления корреспондирует право истца требовать заключения основного договора в установленный предварительным договором срок. Во избежание прекращения предварительного договора на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, не получив от ответчика предложения о заключении основного договора в установленный срок, действуя разумно и осмотрительно, мог и должен был направить ответчику свое предложение, соответствующее требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации об оферте. Однако истец, действуя исключительно в своем интересе, указанное право не реализовал.

Также при разрешении заявленных требований суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условия, предусмотренных предварительным договором. (п. 23). Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения начала течения указанного шестимесячного срока (п. 27). Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28).

Анализ вышеприведенных фактических обстоятельств дела свидетельствует о том, что при заключении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ сторонами был согласован срок, в который должен был быть заключен основной договор купли-продажи - до ДД.ММ.ГГГГ. В указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был. Более того, в указанный срок ни одна из сторон действий, направленных на заключение основного договора, не совершила.

Таким образом, судом установлено, что в течение срока действия предварительного договора оферта сторонами не направлялась, предварительный договор сторонами не пролонгировался; основной договор заключен не был. В связи с этим предварительный договор утратил силу со ДД.ММ.ГГГГ, поэтому в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, прекратились.

Также суд учитывает, что свидетельства о праве на наследство после смерти ФИО5 на спорное недвижимое имущество были выданы ответчику Беляеву А.Ю. нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ /л.д.71,72/. В связи с этим в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи также не мог быть заключен сторонами ввиду отсутствия у ответчика правоустанавливающих документов на данное имущество.

При таких обстоятельствах исковые требования Красноперова А.В. о возложении на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи жилого дома, земельного участка удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.14,194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Красноперова Андрея Викторовича к Беляеву Александру Юрьевичу о возложении обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в виде жилого дома и земельного участка – оставить без удовлетворения

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Первоуральский городской суд.

Председательствующий: <данные изъяты> Ю.Г. Логунова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>