Решение по делу № 8Г-26414/2023 [88-26904/2023] от 03.08.2023

ПЕРВЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-26904/2023 (2-252/2022)

36RS0028-01-2022-000331-19

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Саратов 15 ноября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Веркошанской Т.А.,

судей Деминой К.А., Грошевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску закрытого акционерного общества сельскохозяйственное предприятие «Рикон» к индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Конопкину В. В.чу, Алиеву А. Д., Алиеву Д., Мякинину В. Л. о признании договора аренды земельного участка недействительным (ничтожным)

по кассационной жалобе закрытого акционерного общества сельскохозяйственное предприятие «Рикон», по кассационной жалобе с дополнением индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Конопкина В. В.ча

на апелляционное определение судебной коллегии Воронежского областного суда от 21 апреля 2023 года

заслушав доклад судьи Деминой К.А., выслушав представителя ИП Главы к(ф)х Конопкина В.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы ответчика, возражавшего против кассационной жалобы истца, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Закрытое акционерное общество сельскохозяйственное предприятие «Рикон» (далее – ЗАО СХП «Рикон») обратилось в суд с иском Конопкину В. В.чу, Алиеву А. Д., Алиеву Д., Мякинину В. Л. о признании недействительным (ничтожным) договора от 17 июля 2019 года аренды земельного участка с кадастровым номером 36:21:8500006:351.

Решением Панинского районного суда Воронежской области от 5 сентября 2022 года в иске отказано.

Определением 24 марта 2023 года судебная коллегия Воронежского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Протокольным определением судебной коллегии от 21 апреля 2023 года произведена замена ответчика Конопкина В. В.ча на ответчика индивидуального предпринимателя Главу крестьянско-фермерского хозяйства Конопкина В. В.ча (далее – ИП Глава к(ф)х Конопкин В.В.).

Апелляционным определением судебной коллегии Воронежского областного суда от 21 апреля 2023 года решение Панинского районного суда Воронежской области от 5 сентября 2022 года отменено, принято новое решение об отказе в иске.

Не согласившись с апелляционным определением, ИП Глава к(ф)х Конопкин В.В., ЗАО СХП «Рикон» обжаловали его в суд кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе истца, в кассационной жалобе с дополнением ответчика, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены при рассмотрении настоящего дела.

Суд первой инстанции, придя к выводу, что факт нарушения прав истца в связи с заключением договора аренды земельного участка от 17 июля 2019 года не подтвержден, данный договор был заключен с соблюдением действующего закона, в иске отказал, указав на необоснованность доводов ЗАО СХП «Рикон» об арендных правах на спорный земельный участок, а также о ничтожности договора аренды от 17 июля 2019 года.

Суд апелляционный инстанции, пересмотревший дело по правилам суда первой инстанции, также не нашел оснований для удовлетворения иска.

При рассмотрении дела судом установлено, что 27 декабря 2002 года ЗАО СХП «Рикон» (арендатор) и собственники земельных долей (арендодатели) заключили договор аренды при множестве лиц на стороне арендодателей, по которому арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью сельскохозяйственных угодий 4204 га с качественной оценкой 392291 баллогектаров для производства сельскохозяйственной продукции, расположенный по адресу: <адрес> на земельных угодьях СХА «Прогресс».

Согласно пункту 1 договора аренды от 27 декабря 2002 года – договор заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента его регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13 января 2003 года.

В соответствии с пунктом 2 договора аренды срок договора считается продленным на тех же условиях, на тот же срок при отсутствии волеизъявления сторон на расторжение или изменение условий договора. Стороны не позднее, чем за 3 месяца до истечения его действия имеют право уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях по изменению или прекращению договора. Стороны не воспользовались своим правом на изменение или прекращение договора аренды, в связи с чем, он был продлен на новый срок на тех же условиях.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка № имеется обременение права виде аренды в пользу ЗАО СПХ «Рикон» на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 27 декабря 2002 года, зарегистрированного 13 января 2003 года.

Из земельного участка 36:21:0000000:29 выделены земельные участки №, № и №, который был разделен на земельные участки №, 36:21:8500006:352.

Земельный участок № после заключения Соглашения о разделе земельного участка от 28 июня 2019 года перешел в собственность Мякинина В.Л. (право долевой собственности зарегистрировано 15 июля 2019 года), Алиева Д. (право собственности зарегистрировано 15 июля 2019 года), Алиева А.Ж. (право собственности зарегистрировано 15 июля 2019 года).

31 октября 2017 года между ФИО28., действующим на основании протокола общего собрания собственников земельных долей и ЗАО СХП «Рикон» заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 27 декабря 2022 года.

20 марта 2018 года между ФИО28., действующим на основании протокола общего собрания собственников земельных долей и ЗАО СХП «Рикон» заключено дополнительное соглашение №2 к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 27 декабря 2022 года.

Согласно дополнительному соглашению №1 к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 27 декабря 2022 года, договор аренды заключен на срок 25 лет.

Из земельного участка с кадастровым номером № были образованы различные земельные участки, в том числе, 24 февраля 2012 года образован земельный участок с кадастровым номером №, площадью 655665 +/- 5668 кв.м., из которого 15 июля 2019 года образован земельный участок с кадастровым номером №.

При этом только перечисленные в дополнительных соглашениях №1 и №2 земельные участки остались обременены арендными правами истца, а земельный участок с кадастровым номером № арендными правами истца обременен не был юридически и фактически, данные об обременении этого земельного участка в ЕГРН отсутствуют.

17 июля 2019 год между ФИО30., Мякининым В.Л., Карнеевым А.Н., Алиевым А.Д., Алиевым Д. (далее - арендодатель) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно пункту 1.1. раздела 1 договора арендодатель сдает арендатору земельный участок, общей площадью 182147 кв. м., кадастровый номер №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, северная часть кадастрового квартала №, из земель ЗАО СХП «Рикон».

Договор заключен сроком на 30 лет и вступает в силу с момента регистрации настоящего Договора. Договор зарегистрирован 25 июля 2019 года.

Судом апелляционной инстанции указано, что по смыслу положений пункта 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером № образован участниками общей долевой собственности, которые не возражали против передачи в аренду общего земельного участка (доказательств обратного в материалы дела не представлено), то реализация названными лицами права на выдел земельных участков в счет земельных долей не привела к прекращению действия ранее заключенного договора аренды с ЗАО СХП «Рикон» в отношении выделенных земельных участков.

Решения собрания участников долевой собственности об изменении условий договора аренды земельного участка, находящегося в их общей долевой собственности, не может повлечь изменения условий аренды в отношении выделенного участка, если его собственник не участвовал в собрании, не дал согласие на изменение условий договора его участка.

Поскольку договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателей от 27 декабря 2002 года заключен на основании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № (первоначальный земельный участок), арендодатели Алиев А.Д., Алиев Д., Мякинин В.Л. не возражали против передачи в аренду земельного участка ЗАО СПХ «Рикон», согласия на выдел земельного участка в счет принадлежащей ответчикам (Алиеву А.Д., Алиеву Д., Мякинину В.Л.) земельной доли ЗАО СПХ «Рикон» не давало, уведомление о расторжении договора аренды земельного участка или о не желании ответчиков продлевать договор аренды земельного участка на новый срок ответчики ЗАО СПХ «Рикон» не направили, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в силу статьи 168 ГК РФ договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 17 июля 2019 года является недействительным.

Между тем, судом апелляционной инстанции при вынесении постановления по делу не учтено следующее.

Земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее также – Закон №101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В силу пункта 2 статьи 1 Закона №101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 14 названного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

Пунктом 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного федерального закона, и распорядиться им по своему усмотрению.

В силу пункта 5 статьи 9 этого же федерального закона в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок и условия реализации преимущественного права аренды Законом №101-ФЗ прямо не урегулированы.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, правила статьи 610 ГК РФ подлежат применению с учетом положений статьи 14 Закона №101-ФЗ.

При одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Таким образом, нормами материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, должны быть установлены, в том числе, следующие обстоятельства: наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, предусмотренный договором аренды, или в разумный срок до окончания действия договора аренды; принятие участниками долевой собственности на общем собрании решения о заключении договора аренды на новый срок. Участник долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, после истечения срока действия договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок не принято решение о заключении договора аренды на новый срок, его условиях или о его прекращении, вправе на общем собрании участников долевой собственности выразить несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности на новый срок, или с условиями договора аренды такого земельного участка и выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона № 101-ФЗ.

Данные обстоятельства являются существенными для правильного разрешения спора, однако, судом апелляционной инстанции в должной степени не установлены и не исследованы, ввиду чего выводы по ним в оспариваемом постановлении не могут признаваться обоснованными.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Между тем, рассматривая дело и делая вывод об объемах правомочий ЗАО СПХ «Рикон», как арендатора по договору от 27 декабря 2002 года, а также о ничтожности договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 17 июля 2019 года, судом апелляционной инстанции не установлено и не дано оценки в контексте разрешаемого спора – имеется ли принятое в предусмотренном порядке решение общего собрания участников долевой собственности о заключении с ЗАО СПХ «Рикон» договора аренды земельного участка на новый срок.

Согласно части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), судебная коллегия находит подлежащим отмене апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 апреля 2023 года с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 апреля 2023 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда.