Решение по делу № 33-916/2019 от 16.01.2019

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №33-916

Строка №145

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«21» февраля 2019 г. г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Хныкиной И.В.,

судей Копылова В.В., Трунова И.А.,

при секретаре Кучеевой Н.С.,

с участием истца ФИО3, её представителя по доверенности ФИО7, третьих лиц не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Трунова И.А.,

гражданское дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Талекс Агро» о расторжении договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей,

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО3 по доверенности ФИО7 на решение Аннинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,

(судья районного суда ФИО6),

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Талекс Агро» о расторжении договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей и ООО «Талекс Агро» был заключен договор аренды земельного участка выделенного в счет земельных долей №, согласно которому «Арендодатели» сдают, а «Арендатор» принимает в аренду земельный участок, общей площадью 2 815 097 квадратных метров, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, Никольское сельское поселение, в границах СХА «Никольское».

В соответствии с пунктом 1.3. Договора следует, что настоящий договор заключен сроком на 30 лет и вступает в силу с момента регистрации настоящего договора в Аннинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Вышеуказанный земельный участок принадлежит истцу на праве общей долевой собственности (доля в праве 1/147), право общей долевой собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации 36-36/002- 36/002/013/2015-459/21.

Право аренды на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации №

Истец совместно с другими арендодателями надлежащим образом исполнили принятые на себя обязательства и передали ответчику земельный участок, указанный в договоре аренды, что подтверждается пунктом 8.2. Договора аренды, согласно которому в соответствии с условиями настоящего договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, в надлежащем состоянии.

Согласно пункту 2.1. Договора аренды арендная плата выплачивается в денежном выражении в размере рублей за одну полную земельную долю в год (из расчёта 1 200 руб. за 10 000 кв.м (один га). Площадь одной земельной доли составляет 5,745 га, соответственно арендная плата за одну земельную долю составляет 6 894 руб. (из расчета 1200 руб.*5,745 га).

В соответствии с пунктом 2.2. Договора аренды арендная плата уплачивается один раз в год в период с 15 сентября по 30 декабря текущего года. Изменение размера и порядка оплаты арендной платы возможно только по взаимному соглашению сторон. Вопросы изменения размера и порядка оплаты арендной платы будут рассматриваться сторонами на ежегодных общих собраниях.

Однако на протяжении последних нескольких лет ответчик не оплачивал истцу и другим арендодателям арендную плату. Кроме того, ООО «Талекс Агро» в последние годы перестало надлежащим образом обрабатывать арендованный участок, в связи с чем, большая часть участка сейчас находится в запущенном состоянии, заросла сорняками.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчиком не осуществлялась оплата арендных платежей за пользование предоставленным земельным участком. Задолженность ответчика на момент подачи настоящего искового заявления перед истцом составляет 6 894 руб., из расчета 2 298 руб., стоимость аренды за один год, которую должен был оплачивать ответчик истцу, с учетом размера его земельной доли.

В соответствии с пунктом 7.2 Договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора в случае просрочки либо невнесения арендной платы на срок более чем два года.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами ДД.ММ.ГГГГ истец и остальные сособственники переданного в аренду ООО «Талекс Агро» земельного участка направили предупреждение о необходимости оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате за все предыдущие годы и в случае неоплаты предупредили о намерении расторгнуть договор аренды.

Однако никакого ответа от ответчика на данное предупреждение не получено, задолженность по арендной плате не погашена.

В связи с тем, что ответчик не оплатил задолженность по арендной плате, а также в силу существенного изменения обстоятельств, в виду банкротства ответчика, по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 и пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации истец считает необходимым расторгнуть договор аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, проценты за неуплату арендных платежей составляют 624 руб. 58 коп.

Учитывая положения пункта 1 статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат (начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором,

В связи с этим заказчику надлежит уплатить проценты за период пользования денежными средствами, исчисленные исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день предъявления искового заявления в сумме 624 руб. 58 коп. (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГг. включительно).

В связи с чем, просит расторгнуть договор аренды земельного участка выделенного в счет земельных долей № от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 2815 097 квадратных метров, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, Никольское сельское поселение, в границах СХА «Никольское», запись регистрации указанного договора аренды 36-№/2.

Взыскать с ООО «Талекс Агро» в ее пользу задолженность по арендным платежам в сумме 4 596 руб., а также взыскать с ООО «Талекс Агро» в ее пользу денежные средства в сумме 624 руб. 58 коп., проценты за неуплату арендных платежей, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, а также взыскать с ООО «Талекс Агро» в ее пользу проценты за период пользования денежными средствами, исчисленные, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в сумме 624 руб. 58 коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно (л.д. 2-11 т. 1).

Решением Аннинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: исковые требования ФИО3 удовлетворить в части.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Талекс Агро» в пользу ФИО3 задолженность по арендным платежам в сумме 4 596 руб., а также проценты за неуплату арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 624 руб. 58 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Талекс Агро» в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 400 руб.

В остальной части исковые требования ФИО3 оставить без удовлетворения (л.д. 36, 37-42 т. 4).

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО3 по доверенности ФИО7 просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договор аренды земельного участка выделенного в счет земельных долей. Принять в этой части новое решение, которым требования истца удовлетворить в полном объёме (л.д.117-121 т. 4).

Истец ФИО3 и её представитель по доверенности ФИО7 в суде апелляционной инстанции поддержали апелляционную жалобу, просили решение суда отменить по изложенным в ней доводам.

Третьи лица не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 в суде апелляционной инстанции просили решение районного суда в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договор аренды земельного участка выделенного в счет земельных долей отменить, а жалобу удовлетворить.

Другие лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, однако о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили. С учетом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии с требованиями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Решение районного суда в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью «Талекс агро» задолженности по арендным платежам, а также процентов за неуплату арендных платежей сторонами по делу не обжалуется, в силу чего, судебная коллегия, руководствуясь частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым и достаточным проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе истца.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истец ФИО3 является собственником земельной доли (1/147) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, Никольское сельское поселение, в границах СХА «Никольское». Право общей долевой собственности истца ФИО3 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации № (л.д. 51 т.1).

Другими участниками общей долевой собственности на данный земельный участок являются третьи лица (их наследники) по настоящему делу.

ДД.ММ.ГГГГ между участниками долевой собственности, в том числе ФИО3, в лице представителя участников долевой собственности ФИО27, действующей на основании протокола общего собрания собственников земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ и ООО «Талекс Агро» заключен договор аренды земельного участка выделенного в счет земельных долей №, а именно земельного участка, общей площадью 2815097 кв.м, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, Никольское сельское поселение, в границах СХА «Никольское», сроком на 30 лет. Право аренды на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации № (л.д. 18-21 т.1).

Условиями договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено (п. 2.1), что арендная плата выплачивается в денежном выражении в размере рублей за одну полную земельную долю в год (из расчёта 1 200 руб. за 10000 кв.м (один га).

Основанием досрочного прекращения аренды земельного участка является просрочка либо невнесение арендной платы на срок более чем 2 года (п. 7.2).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что расторжение такого договора должно осуществляться на основании решения общего собрания участников долевой собственности, между тем, в материалах дела отсутствует решение общего собрания участников долевой собственности о расторжении спорного договора аренды и исходя из правил пункта 4 статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», истец не вправе самолично распоряжаться общей собственностью, но вправе поставить вопрос о выделении земельного участка.

Соответственно и принятие решения о расторжении договора аренды, в котором арендодателями выступают все сособственники такого земельного участка, даже при наличии предусмотренных законом оснований для прекращения арендных отношений, должно быть принято большинством голосов на общем собрании сособственников.

С данным выводом судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Как следует из пункта 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истец, а также третьи лица не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора до обращения в суд ФИО3 с иском о досрочном расторжении договора направляли арендатору письменные требования о необходимости исполнения им обязательств по арендной плате в разумный срок, однако ответчик обязательств не исполнил, на предупреждения не прореагировал (л.д. 107-118 т. 1).

В договоре аренды земельного участка выделенного в счет земельных долей № от ДД.ММ.ГГГГ, (л.д. 18 т. 1), в качестве основания для досрочного расторжения договора не предусмотрено такое обстоятельство, как решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в определении от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ14-88, решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельные участки о досрочном расторжении договоров аренды необязательно для арендатора.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что разрешая заявленные требования в части расторжении договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей, суд первой инстанции не правильно применил закон, подлежащий применению, не дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам в связи с чем, решение в части отказа о расторжении договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей подлежит отмене, с принятием в указанной части нового решения и удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка выделенного в счет земельных долей № от ДД.ММ.ГГГГ

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Аннинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в части отказа о расторжении договора аренды земельного участка, выделенного в счет земельных долей № - отменить. Принять в указанной части новое решение.

Расторгнуть договор аренды земельного участка выделенного в счет земельных долей № от ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 2 815 097 квадратных метров, кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, Никольское сельское поселение, в границах СХА «Никольское», запись регистрации указанного договора аренды 36-36/002-№2, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Талекс агро» в лице Генерального директора ФИО1, действующего на основании Устава и ФИО2, действующей на основании протокола общего собрания собственников земельных долей от имени участников долевой собственности: ФИО18, ФИО28, ФИО20, ФИО29, ФИО16, ФИО17, ФИО14, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО13, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО23, ФИО21, ФИО22, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42 ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО12, ФИО51, ФИО3, ФИО52, ФИО53, ФИО8, ФИО9, ФИО3, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО10, ФИО58, в остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: