Решение по делу № 33-5929/2017 от 15.05.2017

Судья: Иванов С.В.

Докладчик: Пискунова Ю.А. Дело № 33-5929/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

01 июня 2017 года Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе

председательствующего: Пискуновой Ю.А.

судей: Дударёк Н.Г., Котова Д.И.

при секретаре: Паевском А.Ю.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Пискуновой Ю.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Алехина Д.В. на решение Заводского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 10 марта 2017 года

по иску Алехина Д.В. к Комитету управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района об уменьшении размера арендных платежей и погашении задолженности по арендной плате,

У С Т А Н О В И Л А:

Алехин Д.В. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района уменьшении размера арендных платежей и погашении задолженности арендной плате.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и КУМИ Кемеровского муниципального района был заключен договор № аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м., расположенного по адресу <адрес> сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условий договора аренды размер арендной платы составляет <данные изъяты> руб. в год или <данные изъяты> руб. в месяц; срок внесения арендных платежей - не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата; задаток в размере <данные изъяты> руб. внесенный арендатором, засчитывается в счет арендной платы; первый платеж производится в течение 10 дней со дня подписания договора аренды за период начала срока действия договора по последнюю дату месяца, в который подписи договор.

Истец считает, что уплата арендных платежей в установленном договором аренды размере нарушает его права как арендатора по причине несоответствия предоставленного по договору аренды земельного участка его назначению и условиям договора.

Строительство на земельном участке близко завершению, однако наличие проблем с подведением водоснабжения является обстоятельством, о котором арендатор не знал и не мог знать при заключении договора.

Без воды в жилом помещении невозможно удовлетворять личные хозяйственные нужды.

Истец считает, что применительно к данной ситуации будет обоснованно снизить размер арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ. до <данные изъяты> руб. в год или <данные изъяты> руб. месяц.

Просит уменьшить размер арендной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ до <данные изъяты> руб. в год или <данные изъяты> руб.; погасить задолженность по арендным платежам и неустойки по договору от ДД.ММ.ГГГГ. № аренды земельного участка площадью 1 500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Решением Заводского районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 10 марта 2017 года в удовлетворении исковых требований Алехина Д.В. отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе Алехин Д.В. с решением суда не согласен, просит его отменить.

    В апелляционной жалобе указывает, что в нарушение п.2 ст.38.1 ЗК РФ, в сообщении о проведении аукциона, протоколе о результатах аукциона должны быть указаны сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

    Самостоятельно в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, для получения технических условий истец обратиться не может, поскольку согласно ответам эксплуатационной компании выдача технических условий невозможна.

Полагает, что установлен факт нарушения порядка подготовки земельного участка к торгам, и как следствие его несоответствие требованиям к его качеству, что является основанием к уменьшению арендных платежей.

В суд апелляционной инстанции явилась представитель истца Алехина Д.В. Сопова Е.Е., не явились представитель ответчика КУМИ о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали, в связи с чем, на основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Сопову Е.Е., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований к отмене судебного решения.

    Согласно ч.1, 2 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

    В соответствии с ч.1 ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

    Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением Администрации Кемеровского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ года № постановлено провести торги по продаже прав на заключение договоров земельных участков: лот № 1 – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1500 кв.м. кадастровый номер <данные изъяты> категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства (л.д.13 об.).

    Согласно протокола № о проведении итогов торгов от ДД.ММ.ГГГГ года победителем аукциона признан Алехин Д.В. По итогам аукциона годовой размер арендной платы на земельный участок составляет <данные изъяты> рублей (л.д.14 оборот).

В соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного на основании протокола о подведении итогов торгов, Арендодатель (Комитет по управлению муниципальным имуществом Кемеровского муниципального района) предоставляет, а Арендатор Алехин Д.В. принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>, категории земель - земли населенных пунктов.

Земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства (п.1.2.).

На момент заключения договора цена годового размера арендной платы за земельный участок, в соответствии с протоколом торгов составляет <данные изъяты> рублей в год или <данные изъяты> рублей в месяц (л.д.10-12).

Согласно ответа МУП «Жилищно-коммунальное управление Кемеровского района» от ДД.ММ.ГГГГ года технические условия на подключение к холодному водоснабжению выдать невозможно, так как по данному адресу инженерных коммуникаций нет (л.д.28).

Из ответа МУП «Жилищно-коммунальное управление Кемеровского района» от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что в районе земельного участка по адресу: п.Новостройка, ул.Радужная, поз.5 центральных сетей холодного водоснабжения, принадлежащих МУП «Жилищно-коммунальное управление Кемеровского района», нет. Ближайший центральный водопровод проходит по четной стороне <адрес> до дома № (л.д.29).

Заявляя требования о снижении размера арендной платы, погашении задолженности по арендным платежам и неустойки, истец исходил из того, что предоставленный ему в аренду земельный участок имеет недостатки – отсутствие возможности подведения к центральным сетям водоснабжения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований Алехину Д.В. о соразмерном снижении арендной платы, суд первой инстанции исходил из того, что истец вправе был самостоятельно обратиться за информацией о подключении объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, также из отсутствия доказательств соразмерности уменьшения размера арендной платы до начальной цены аукциона.

С выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований судебная коллегия полагает возможным согласиться по следующим основаниям.

Согласно ч.1, 2 ст.38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в период проведения аукциона до 01.03.2015 года) Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

В соответствии с подпунктом 1 части 24 ст.38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в период проведения аукциона до 01.03.2015 года) Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:

1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение (технологическое присоединение) (в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 318-ФЗ).

    В соответствии с ч.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей с 01.03.2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

    В соответствии с ч.2 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей с 01.03.2015 года) в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с пунктом 5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 года № 83 Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.

Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.

Исходя из материалов дела, сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения в протоколе о проведении итогов торгов, проводимых в формах аукционов, а также в договоре аренды земельного участка, отсутствует.

В соответствии с п.12 Положения о признании помещения жилым помещением, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора аренды земельного участка Арендодатель обязан передать земельный участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что земельный участок предоставлялся истцу для индивидуального жилищного строительства, судебная коллегия находит обоснованными доводы истца о том, что спорный земельный участок имеет недостатки в виде отсутствия возможности подключения к центральным сетям холодного водоснабжения, что ведет к снижению его потребительских свойств.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательств соразмерности снижения размера арендной платы до начальной цены аукциона.

Возможность снижения арендной платы предусмотрена ст.612 ГК РФ, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

По смыслу статьи 612 ГК РФ соразмерное снижение размера арендной платы является видом ответственности арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества.

Исходя из положений ч.1,2 ст.393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу ч.2 ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При этом судебной коллегией принимается во внимание, что истцом заявлены требования о соразмерном снижении арендной платы, а не о взыскании убытков, вместе с тем соразмерность снижения арендной платы должна быть обоснована, в том числе либо несением затрат арендатора на исправление недостатков арендуемого имущества, либо обоснованием размера снижения потребительских свойств арендуемого имущества.

Из объяснений представителя истца следует, что затрат на подключение к центральным сетям холодного водоснабжения истец не понес, обоснования размера снижения потребительских свойств земельного участка не представил, в связи с чем судебная коллегия полагает, что отсутствуют основания для снижения размера арендной платы до начальной цены аукциона.

    Доводы апелляционной жалобы о возможном уменьшении размера арендных платежей до начального размера арендной платы со ссылкой на Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 года № 808 (действовавшим до 01.03.2015 года), которым начальный размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, судебной коллегией отклоняется, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют о снижении потребительских свойств земельного участка и о соразмерности снижения арендной платы до начальной.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заводского районного суда г. Кемерова Кемеровской области от 10 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Алехина Д.В. - без удовлетворения.

Председательствующий Ю.А. Пискунова

Судьи Н.Г. Дударёк

    Д.И. Котов