Решение по делу № 2-520/2020 от 27.12.2019

УИД 61 RS 0009-01-2019-004817-87

Дело № 2-520/20

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

От 10 марта 2020года г.Азов

Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Манаевой Л.А

При секретаре Стетюха С.А.

При участии представителя истца Хмара Н.П.

Рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шербул Галины Николаевны к Шербул Алексею Николаевичу о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом

УСТАНОВИЛ:

Продавец по договору купли –продажи недвижимости от 24 03 2019г. Шербул Г.Н. обратилась с требованиями к покупателю недвижимости Шербул А.Н. о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимое имущество- земельный участок с кадастровым номером № площадью 438 кв.м с расположенным на нем строением – жилым домом общей площадью 28,3 кв.м, находящимися по адресу <адрес>.

В обоснование исковых требований указала, что обязательства по договору купли продажи сторонами исполнены, за исключением обязательства ответчика явиться в орган регистрации для регистрации перехода прав на недвижимое имущество в срок до 24 04 2019г.

Истица в суд не явилась. Представитель истицы по доверенности Хмара Н.П. в судебном заседании требования поддержал, заявлением от 02 032020г. уточнил, что основанием для перехода регистрации прав является договор купли продажи от 24 032019г., просил обязать ответчика осуществить регистрацию перехода права с Шербул Г.Н. к Шербул А.Н. Копию уточненных требований вручил лицам, участвующим в деле.

Суду пояснил, что ответчик является сыном истицы, однако повлиять на него в части осуществления перехода прав она не может. Также пояснил, что ответчик принял недвижимое имущество и передал истице денежные средства в сумме 1000 000 рублей в счет оплаты сделки.

Ответчик в суд не явился, о слушании оповещен по адресу регистрации в <адрес>. Извещения возвратились в суд с отметкой об истечении срока хранения. В соответствии со ст. ст. 20, 165.1 ГК РФ суд находит извещение ответчика надлежащим и определил слушать дело в его отсутствие.

Третьи лица Управление Росреестра по Ростовской области и СНТ « Мичуринец 3 » в суд не прибыли, о слушании оповещены.

Суд определил слушать дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав представителя истца и исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Судом установлено и сторонами не оспорено, что 24 03 2019г. они заключили договор купли продажи недвижимого имущества в простой письменной форме.

В соответствии с положениями ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В силу положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем согласно ст. 556 ГК РФ осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.(п.60).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. ( п.61).

То есть по общему правилу требовать госрегистрации через суд может тот, кому имущество фактически передано

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Основанием для обращения в суд за защитой права продавец указывает уклонение покупателя от явки в госорган для регистрации перехода права. В обоснование уклонения указывает на положения п. 15 Договора купли продажи, которым стороны предусмотрели, что заявление о государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество ( и иные документы, необходимые для этого) Продавец и Покупатель обязуются предоставить в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в срок до 24 04 2019г., а также известить об этом противоположную сторону.

При этом, как пояснил представитель истца, стороны в такой орган не обращались, в силу отсутствия между ними согласия. Истица также не обращалась за регистрацией перехода прав. При таких обстоятельствах утверждение истца о том, что переход права не произошел именно из-за уклонения покупателя, суд оценивает критически. Исходя из буквального толкования условий договора стороны обязались известить друг друга о намерении такого обращения. Такого извещения истцовая сторона суду не представила.

Довод истца о том, что она полностью исполнила условия договора о передаче имущества и ответчик владеет указным недвижимы имуществом, суд оценивает критически с учетом того обстоятельства, что после продажи недвижимости истица произвела свою регистрацию в жилом доме в <адрес>. Как пояснил представитель истца, данная регистрация произведена без подтверждения согласия владельца дома, нового собственника. Как усматривается из вышеприведенных нормативных положений и правоприменительной практики, отсутствие регистрации прав нового владельца препятствует только его действиям по распоряжению имуществом, но не в осуществлении иных прав, в частности права разрешения пользования иным лицам жилым помещением.

По сути регистрация истицы в отчужденном жилом помещении направлена на изменение условий договора, которым предусмотрено, что жилой дом и земельный участок передается покупателю свободными от любых имущественных прав иных лиц., земельный участок и жилой дом не обременены правами других лиц. Сохранение права пользования продаваемым жилым помещением в соответствии с положениями ст. 558 ГК РФ является существенным условием договора купли продажи недвижимости.

При таких обстоятельствах суд не находит, что нарушение прав истца произошло по вине ответной стороны и, следовательно, оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

В исковых требованиях Шербул Галины Николаевны к Шербул Алексею Николаевичу о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу <адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Азовский городской суд в течение одного месяца со дня принятии решения в окончательной форме.

Судья Л.А.Манаева

В окончательной форме решение принято 16 марта 2020г.