Решение по делу № 2-36/2022 (2-2307/2021;) от 21.07.2021

Дело № 2-36/2022

УИД 79RS0002-01-2021-006398-50

                                                                                          РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2022 года                                                                                                г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе

судьи                                                                                                        Кривошеевой И.В.,

при секретаре                                                                                                        Хабибулиной Д.Г.,

с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску

                                                                                                                                    Драгунова А.Г.,

ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску              Мирошниченко М.В.,

представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Емцева А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Биробиджане дело по иску муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО к Мирошниченко Михаилу Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, встречному иску Мирошниченко Михаила Владимировича к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО об изменении условия договора,

УСТАНОВИЛ:

МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО» обратилось в суд с иском к Мирошниченко М.В. о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок. Свои требования мотивировали тем, что между КУМИ мэрии города и Мирошниченко М.В. заключен договор аренды земельного участка № 20412 от 14.02.2020. В соответствии с условиями данного договора ответчику передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2131 кв.м, расположенный по адресу: ЕАО, <адрес>. В связи с нарушением сроков платежей за аренду земельного участка у ответчика возникла обязанность оплатить сумму задолженности в размере 538 352 руб. 51 коп., из которой 535 291 руб. 19 коп. - сумма задолженности по основному обязательству за период с 14.02.2020 по 30.06.2021; 3 061 руб. 32 коп. - пеня за период с 14.02.2020 по 31.03.2020. В адрес ответчика направлена претензия, которой он предупрежден о необходимости исполнения договорных обязательств, с указанием срока оплаты образовавшейся задолженности по арендной плате и пене. Вместе с тем, требование претензии до настоящего времени ответчиком не исполнено. Просит суд взыскать с Мирошниченко М.В. в пользу МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО задолженность по договору аренды земельного участка № от 14.02.2020 в размере 538 352,51 руб., из которой 535 291,19 руб. - сумма задолженности по основному обязательству за период с 14.02.2020 по 30.06.2021; 3 061,32 руб.- пеня за период с 14.02.2020 по 31.03.2020.

Определение от 30 августа 2021 г. к производству суда принято встречное исковое заявление Мирошниченко М.В. к МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО» об изменении условия договора, которое мотивировано тем, что при заключении между ним и КУМИ мэрии города договора аренды земельного участка № от 14.02.2020, специалистами КУМИ ему было предложено оставить старую формулировку, ранее заключенного договора с предыдущим арендатором, с видом разрешенного использования здания «Магазин». В дальнейшем представителями КУМИ было разъяснено, что после регистрации договора аренды земельного участка в управлении Росреестра по ЕАО можно будет быстро изменить вид разрешенного использования земельного участка на другой. Он сразу же указал на то, что купил объект недвижимости, который расположен на данном земельном участке, не под магазин, но согласился подписать договор, поскольку у него не было причин не доверять специалистам КУМИ. Однако, в связи с введением на территории ЕАО режима ЧС по причине пандемии коронавируса COVID-19 затянулась регистрации вышеуказанного договора. Доступ в КУМИ был прекращен, по телефону никакой информации не предоставлялось. В марте, июне и сентябре 2020 года он неоднократно обращался в КУМИ с заявлениями о предоставлении ему зарегистрированного договора аренды земельного участка и изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на вид разрешенного использования земельного участка «Бытовое обслуживание» и внесении соответствующих изменений в договор аренды № от 14.02.2020. При этом он всегда указывал, что не использует объект недвижимости под магазин и предлагал в любое время приехать специалистам мэрии с проверкой вида использования земельного участка. Согласно выписки назначение и наименование объекта недвижимости «Нежилое здание», а не магазин. 08.04.2021 было подготовлено и подписано дополнительное соглашение к договору № от 14.02.2020 согласно которому в пункте 1.1. договора Слова «магазины» заменены словами «Бытовое обслуживание», а в приложении 1 к дополнительному соглашению от 08.04.2021 по договору № в пункте 8 установлено, что арендная плата в новом размере уплачивается с 08.04.2021 года. Процесс по переоформлению договора затянулся не по его вине и от него не зависел. Просит суд внести изменения в приложении к дополнительному соглашению от 08.04.2021 по договору № от 14.02.2020, а именно в п. 8, изменив формулировку «арендная плата уплачивается с 08.04.2021 года» на «арендная плата уплачивается с 11.03.2020 года».

Определением суда от 28.10.2021 приняты увеличенные исковые требования, согласно которым МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО просит взыскать с Мирошниченко М.В. задолженность в размере 573 358 руб. 73 коп., из которой 539 120 руб. 11 коп. - сумма задолженности по основному обязательству за период с 14.02.2020 по 26.10.2021; 34 238 руб. 62 коп. - пеня за период с 14.02.2020 по 17.08.2021.

Представитель КУМИ мэрии города Драгунов А.Г. в судебном заседании требования первоначального иска поддержал, со встречными требованиями не согласился, указав, что оснований для изменения размера арендной платы с 11.03.2020 не имеется, поскольку размер арендной платы установлен в соответствии с нормами действующего законодательства, исходя из разрешенного вида использования земельного участка в спорный период.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Мирошниченко М.В. в судебном заседании с требованиями первоначального иска согласился частично, настаивал на удовлетворении требований встречного иска, ссылаясь на то, что его вины в длительном рассмотрении вопроса об изменении разрешенного вида использования земельного участка не имеется. Здание он никогда не использовал в качестве магазина, предпринимательскую деятельность не осуществляет, имеет на иждивении двоих несовершеннолетних детей, в связи с чем установленный до 08.04.2021 размер арендной платы для него слишком обременителен.

Представитель Мирошниченко М.В. Емцев А.Н. поддержал позицию доверителя.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

        Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

        Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов. На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

         Согласно ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Из материалов дела следует, что 24.12.2019 между Агалтдиновым А.А. (продавец) и Емцевой О.П. (покупатель) заключен договор купли-продажи № магазина строительных материалов с административными помещениями площадью 649,5 кв.м, кадастровый №, по адресу: ЕАО, <адрес>.

26.12.2019 указанное здание продано Емцевой О.П. Мирошниченко М.В., на основании договора купли-продажи.

Постановлением мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО от 12.02.2020 №213 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №», на основании заявления Мирошниченко М.В. от 21.01.2020 №, постановлено изменить вид разрешенного использования земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: ЕАО, <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 2131 кв.м, с существующего вида 2 «для строительства магазина строительных материалов с административными помещениями на 2-ом этаже» на другой вид «магазины».

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка «магазины», определен на основании заявления Мирошниченко М.В.

14.02.2020 между КУМИ и Мирошниченко М.В. заключен договор аренды земельного участка №, имеющего кадастровый №, относящегося к категории земель «Земли населенных пунктов», расположенный по адресу: ЕАО, <адрес>, с видом разрешенного использования – «магазины». Срок договора определен с 14.02.2020 по 13.02.2069.

Согласно пункту 2.1. договора аренды арендная плата за пользование объектом вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к настоящему договору расчете арендной платы (Приложение № 1).

            Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что за пользование объектом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца, последний взнос арендной платы до 20 декабря текущего года, согласно Приложению № 1 к договору.

Согласно расчету арендной платы (приложение №1 к договору аренду земельного участка от 14.02.2020 №20412) арендная плата уплачивается с 14.02.2020 и вносится ежемесячно равными частями от годовой суммы до 25-го числа текущего месяца, размер арендной платы составлет 39 581 рубль 76 копеек в месяц, при определении данного размера применен коэффициент, учитывающий вид деятельности, осуществляемой на арендуемом земельном участке (магазин), что соответствует решению городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 24.09.2015 №174 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области, предоставленные в аренду без торгов».

С учетом положений решения городской Думы от 24.12.2020 №111 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области, предоставленные в аренду без торгов», Мирошниченко М.В. произведен новый расчет арендной платы за спорный земельный участок, согласно которому размер арендной платы с 01.10.2021 составляет 38 289 рублей 24 копейки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Из материалов дела следует, что предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещения объекта «магазины».

Согласно пункту 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

На основании пункта 3 указанной статьи изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «для бытового обслуживания» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

         В соответствии со статьей 39 ГрК РФ заинтересованное лицо вправе получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка в порядке, предусмотренном данной статьей, что, в свою очередь, предусматривает необходимость принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления отдельного решения.

Из ответа отдела архитектуры и градостроительства МО «Город Биробиджан» ЕАО от 09.11.2021 № следует, что 09.10.2020 Мирошниченко М.В. обращался в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки на территории МО «Город Биробиджан» ЕАО с предложением назначить публичные слушания в МО «Город Биробиджан» ЕАО с целью предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, расположенного по адресному ориентиру: г. Биробиджан, <адрес> с видом разрешенного использования «бытовое обслуживание».

Постановлением мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО от 14.12.2020 № Мирошниченко М.В. разрешено использовать земельный участок, расположенный по адресному ориентиру: <адрес>, с видом разрешенного использования бытовое обслуживание».

Постановлением мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО от 17.03.2021 № на основании письменного обращения Мирошниченко М.В. от 18.01.2021 № изменен вид разрешенного использования земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», расположенного по адресу: ЕАО, <адрес>, с кадастровым номером 79:01:0200017:169, площадью 2131 кв.м, с существующего вида «магазины» на другой вид «бытовое обслуживание».

        Согласно п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся, в том числе, дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесена информация о виде или видах разрешенного использования земельного участка.

Из ответа филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по ЕАО от 26.10.2021 №08-01/2568/21 следует, что сведения об изменении вида разрешенного использования с «для содержания и эксплуатации магазина строительных материалов с административными помещениями на втором этаже» на «бытовое обслуживание» внесены в ЕГРН 07.04.2021 на основании заявления мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО от 01.04.2021.

Решением городской Думы муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО от 24.12.2020 № 112 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области, предоставленные в аренду без торгов» определено, что пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется при изменении вида разрешенного использования земельного участка (п.17).

В связи с завершением процедуры по изменению вида разрешенного использования земельного участка, 08.04.2021 между МКУ «КУМИ мэрии города МО «Город Биробиджан» и Мирошниченко М.В. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.02.2020 №, которым внесены следующие изменения:

- в п. 1.1 слова «магазины» заменено словами «бытовое обслуживание». Определено, что настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка и вступает в силу с момента государственной регистрации. Арендная плата начисляется с даты и в размере, указанными в приложении 1 к настоящему дополнительному соглашению. В случае не внесения Арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период.

Из расчета арендной платы (приложение № к дополнительному соглашению от 08.04.2021) следует, что ежемесячный размер арендной платы в связи с изменение вида разрешенного использования земельного участка с 08.04.2021 составил 957 рублей 23 копейки.

Таким образом, Арендатором определено, что начиная со следующего дня с даты регистрации в ЕГРН изменения вида разрешенного использования (08.04.2021) с «магазины» на «бытовое обслуживание» арендная плата по договору аренды должна была уплачиваться с учетом измененного вида разрешенного использования земельного участка, что соответствует требованиям действующего законодательства.

        Доводы Мирошниченко М.В. о затягивании ответчиком процедуры по изменению вида разрешенного использования, подлежат отклонению, поскольку достоверными доказательствами не подтверждены, бездействие ответчика либо иных уполномоченных органов в установленном порядке Мирошниченко М.В. не оспаривалось, незаконным не признавалось.

        При таких обстоятельствах оснований для удовлетоврения встречного иска не имеется.

        В судебном заседании установлено, что арендатор Мирошниченко М.В. нарушил принятые на себя обязательства по своевременной оплате аренды земельного участка, в результате чего образовалась задолженность за период с 14.02.2020 по 26.10.2021 по арендной плате составила 539 120 руб. 11 коп.

Оснований не доверять представленному расчету суд не находит, иной расчет Мирошниченко М.В. не представлен.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за землю в размере 539 120 руб. 11 коп.

Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

             В соответствии с п. 4.1. договора аренды в случае не внесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период.

Согласно расчету неустойка (пеня) за период с 14.02.2020 по 17.08.2021 составляет сумму 34 238 руб. 62 коп.

Суд считает, что соотношение начисленной задолженности по арендным платежам и неустойки, является соразмерным, поэтому взысканию с ответчика подлежит неустойка в размере 34 238 руб. 62 коп.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с учетом положений ст. 333.19 НК РФ, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в сумме 8 934 рубля.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд,

        Р Е Ш И Л:

Иск муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО к Мирошниченко Михаилу Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок – удовлетворить.

Взыскать с Мирошниченко Михаила Владимировича в пользу муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» задолженность по арендной плате за период с 14.02.2020 по 26.10.2021 в размере 539 120 рублей 11 копеек.

Взыскать с Мирошниченко Михаила Владимировича в пользу муниципального казённого учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» пеню за период с 14.02.2020 по 17.08.2021 в размере 34 238 рублей 62 копейки.

Встречные исковые требования Мирошниченко Михаила Владимировича к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО об изменении условия договора оставить без удовлетворения.

Взыскать с Мирошниченко Михаила Владимировича государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 8 934 рубля.

Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд ЕАО в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья                                                                                                                     И.В. Кривошеева

Мотивированное решение изготовлено 28.01.2022