Решение по делу № 2-132/2018 (2-3008/2017;) от 13.11.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 января 2018 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

Председательствующего судьи Смоляк Ю.В.

с участием: представителя истца по доверенности Гришиной Г.С.,

представителя ответчика по доверенности Потехина С.А.

при секретаре Колодяжной П.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-132/2018 по исковому заявлению Ивченковой Марии Анатольевны к ООО «Базис-С.А.», Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 15 по Самарской области о признании права собственности, снятии запрета на совершение регистрационных действий,

УСТАНОВИЛ:

Ивченкова М.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Базис-С.А.» и Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 15 по Самарской области с исковыми требованиями, которыми просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером № и снять запрет на регистрационные действия в отношении указанной квартиры, принятый решением и.о. начальника межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 15 по Самарской области О.А. Кулуевой от ДД.ММ.ГГГГ №.

Заявленные требования Ивченкова М.А. мотивировала тем, чтоДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Базис-С.А.» был заключен договор, согласно которому стороны пришли к соглашению о подготовке и заключению в будущем договора купли-продажи квартиры расположенной по вышеуказанному адресу, где ООО «Базис-С.А. будет выступать продавцом, а истец покупателем на условиях заключенного договора.

Согласно договору ООО «Базис-С.А. обязалось передать Ивченковой М.А. квартиру во втором квартале 2015 года. Стоимость объекта, согласно дополнительному соглашению, была оговорена сторонами в размере 1997330 рублей, оплата за квартиру должна вноситься в рассрочку, равными платежами, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства по договору истец выполнила. Произвела полную оплату стоимости квартиры. После окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, ДД.ММ.ГГГГ истец и ООО «Базис-С.А.» обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации перехода права собственности, однако регистрация была приостановлена в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о Запрете на отчуждение спорной квартиры на основании решения о принятии обеспечительных мер и.о. начальника межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 15 по Самарской области О.А. Кулуевой от ДД.ММ.ГГГГ №. Принятые налоговым органом данные обеспечительные меры, о которых ей не было известно, препятствуют истице в оформлении своих прав собственника. Также считает, что заключенный между ней и ООО «Базис-С.А.» договор в 2014 году фактически является договором долевого участия в строительстве.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Гришина Г.С. заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что фактически спорная квартира была передана в пользование истице после сдачи дома в эксплуатацию. В ней проживают дочь и мать Ивченковой М.А., оплачивают коммунальные услуги. Оформление квартиры в собственность истицы затянулось в связи с её занятостью, так как она постоянно находится в рабочих командировках в другом регионе. В конечном итоге, она была даже вынуждена выдать доверенность для представления её интересов при регистрации перехода права собственности знакомому, так как сама не располагала свободным временем. Счета за коммунальные услуги адресовывались сначала в адрес ООО «Базис-С.А.», так как они являлись собственниками квартиры, а оплачивались её доверительницей.

Представитель Межрайонной ИФНС России № 15 по Самарской области по доверенности Потехин С.А. в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по мотивам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, приобщенном в материалы дела. Пояснил, что в отношении ООО «Базис-С.А.» была проведена выездная налоговая проверка, по итогам которой общество привлечено к налоговой ответственности с начислением штрафа в размере 2911752 рублей, недоимки -15004898 рублей и пени в размере 4053448 рублей. ДД.ММ.ГГГГ налоговым органов принято решение о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на счет общества и запрета на отчуждение имущества, в том числе спорной квартиры, в связи с выявлением риска неплатежеспособности. Сделку между истцом и ООО «Базис-С.А.» считают недействительной, так как она была заключена позже, чем принято решение о принятии обеспечительных мер, о котором общество было уведомлено. В настоящее время ООО «Базис-С.А.» обжалует принятые налоговым органом решения, однако на сегодняшний день результат рассмотрения не известен.

Представители соответчика ООО «Базис-С.А.», третьего лица в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, заявлений и ходатайств не представили, об уважительности неявки не сообщили, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,ДД.ММ.ГГГГ годамежду Ивченковой М.А. и ООО «Базис-С.А.» был заключен договор№

Согласно п.1.1 указанного договора, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> по которому Общество будет выступать продавцом, а истец – покупателем. Основные характеристики объекта: количество комнат – 2. подъезд – 4, этаж -3, общая проектная площадь – 51,7 кв.м., проектная площадь лоджии – 3,3 кв.м.

В соответствии с п.2.1, 2.1.3 договора, ООО «Базис-С.А.» обязалось передать истцу спорную квартиру во втором квартале 2015 года по акту приема-передачи. Оформление документов на право собственности на объект договора в вышеуказанный срок не входит. При условии полной оплаты стоимости квартиры общество обязалось передать право собственности на неё путем заключения договора купли-продажи и регистрации его в соответствующем регистрирующем органе.

Пунктом 3.1 договора определено, что стоимость квартиры составляет 1678950 рублей, сумма удорожания 337925 рублей. При досрочном погашении задолженности Ивченковой М.А. общество обязалось пересчитать сумму удорожания по её заявлению.

Пунктом 3.2 договора определено, что в стоимость Объекта входят все общие конструктивы и коммуникации здания, инженерные сети, общие площади дома (коридоры, лестничные клетки и др.), а также благоустройство отведенной территории.

В соответствии с. п.3.4-3.6 договора, Ивченкова М.А. оплачивает задаток в размере 100000 рублей и вносит первый платеж в размере 404000 рублей. Последующие платежи в счет оплаты стоимости объекта производятся по графику, являющемуся неотъемлемой частью договора (Приложение№).

Согласно вышеуказанному графику платежей ежемесячные взносы по договору должны осуществляться равными платежами до ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Базис-С.А.» ДД.ММ.ГГГГ получило разрешение на ввод дома в эксплуатацию №.

Во исполнение заключенного договора Ивченкова М.А. внесла полную стоимость квартиры досрочно до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, между сторонами было заключено дополнительное соглашение № определившее окончательную стоимость квартиры с учетом перерасчета в соответствии с п.3.1 договора в размере 1997330 рублей, что подтверждается также справкой, выданной ООО «Базис-С.А.» за исх.№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Указанным выше договором фактически предусмотрено строительство ООО «Базис-С.А.» квартиры в жилом многоквартирном доме, сдача его в эксплуатацию и передача истцу, а также уплата Ивченковой М.А. стоимости квартиры начиная с момента заключения договора.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.), действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 г., сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Аналогичная позиция была доведена до судов Письмом Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 г. № 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, из условий договора, а также из действительной общей воли сторон, с учетом цели договора, заключенный между ООО «Базис-С.А. и Ивченковой М.А. договор № от ДД.ММ.ГГГГ по своей правовой природе является основным договором участия в долевом строительстве.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Базис-С.А. и Ивченковой М.А. подписан договор купли-продажи спорного имущества и в этот же день стороны договора обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру.

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права собственности приостановлена в связи с внесением ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН записи о Запрете на отчуждение спорного объекта, внесенной на основании решения о принятии обеспечительных мер от ДД.ММ.ГГГГ № и.о. начальника Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 15 по Самарской области О.А.Кулуевой.

Согласно указанному решению налогового органа основанием для принятия данных обеспечительных мер послужило выявление риска неплатежеспособности ООО «Базис-С.А.», в отношении которого по результатам налоговой проверки вынесено решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, в силу которого размер доначисленной суммы налогов, сборов, пени и штрафов составил 21970098 рублей. Однако доказательств того, что указанное решение о принятии обеспечительных мер было надлежащим образом вручено представителю ООО «Базис-С.А.» и оно, заключая договор с Ивченковой М.А. достоверно знало о наложении ареста на квартиру, суду не представлено.

В то же время, установив, что заключенный между ООО «Базис-С.А.» и Ивченковой М.А. в 2014 году договор в отношении спорного имущества фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу, что правоотношения между Обществом и истицей, которые должны регламентироваться Федеральным законом № 214-ФЗ возникли с момента его подписания в 2014 году, не зависимо от государственной регистрации и поименованию данного договора.

В соответствии с ч.3 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Кроме того, суд учитывает, что при наложении запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости, не были установлены какие-либо запреты для истца, как дольщика, следовательно, установленный запрет в отношении спорной квартиры, не может нарушать дополнительные гарантии для участника долевого строительства при ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств перед третьими лицами. На результат инвестиций возникает право общей долевой собственности, в то время как арест может быть наложен только на имущество должника.

Таким образом, при принятии решения, суд исходит из того, что обязательства, вытекающие из существа заключенного договора, истец исполнила в полном объеме, оплатила стоимость объекта, жилое помещение фактически перешло в её владение и пользование, от имущественных прав на данное жилое помещение она не отказывалась, спорная квартира на момент принятия обеспечительных мер находилась в ипотеке в силу закона у истца, однако она лишена возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на объект недвижимости в связи с наложением запрета на совершение регистрационных действий, ввиду чего, восстановление нарушенных прав Ивченковой М.А. возможно путем удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ивченковой Марии Анатольевны - удовлетворить.

Признать за Ивченковой Марией Анатольевной право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

Отменить обеспечительные меры в виде запрета на отчуждение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, принятые решением и.о. начальника межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 15 по Самарской области О.А. Кулуевой от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.

В окончательной форме решение изготовлено 16.01.2018 года.

Судья