Решение по делу № 3а-1372/2020 от 21.08.2020

УИД: 59OS0000-01-2020-001058-98

№ 3а-1372/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2020 г. г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Алексеева А.А.,

при секретаре Елисеевой К.С.,

с участием представителя административного истца Клименко Е.В.,

представителя административного ответчика и заинтересованного лица Чухаревой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СВЕЗА Уральский» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СВЕЗА Уральский» (далее- ООО «СВЕЗА Уральский») обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером **17, площадью 16390 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1674390 рублей по состоянию на 1.01.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **1, площадью 6749 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 772356 рублей по состоянию на 1.01.2019.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края» по состоянию на 1.01.2019 и составляет соответственно 5783047,60 руб. и 1856109,98 руб. Согласно отчету об оценке от 16.07.2020 № 1030.1/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг» К., рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1.01.2019 составляет соответственно 1674730 руб. и 772356 руб. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости земельных участков.

Впоследствии административный истец требования уточнил, указав рыночную стоимость земельного участка с кадастровым № **17 в размере 2183476 руб., земельного участка с кадастровым № **1 –1007828 руб.

Представитель административного истца Клименко Е.В. настаивала на уточненном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края Чухарева Е.А. просила отказать в удовлетворении заявленных уточненных требований.

Представитель заинтересованного лица администрации Нытвенского городского округа Е. времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице Пермского филиала о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в суд представителя не направило.

Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства дела.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «СВЕЗА Уральский» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами **17, **1, площадью 16390 кв.м и 6749 кв.м, расположенных по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости и копиями договоров аренды земельных участков.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как арендатор земельных участков, ООО «СВЕЗА Уральский» является плательщиком арендной платы, исчисляемой из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края» по состоянию на 1.01.2019 для земельного участка с кадастровым № **17 в размере 5783047,6 руб.; для земельного участка с кадастровым № **1 - 1856109,98 руб.

Административным истцом представлен в суд уточнённый отчёт от 17.09.2020 № 1030.1И/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг» К., согласно которому рыночная стоимость объектов оценки составляет:

- с кадастровым номером **17 - 2183476 руб.;

- с кадастровым номером **1 - 1007828 руб.

Отчёт об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.

Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под промышленную застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории соответственно Пермского края, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, на обеспеченность коммуникациями, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в уточнённых отчетах со ссылками на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в уточнённых отчетах надлежащим образом обоснованы с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к уточнённым отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив собранные доказательства, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки согласно уточнённому отчёту об оценке от 17.09.2020 № 1030.1.И/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг» К. и о возможности принять указанный отчёт об оценке в качестве надлежащего доказательства.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Административный ответчик выразил несогласие с уточнённым отчётом об оценке от 17.09.2020 № 1030.1.И/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг» К. Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, чем в уточнённом отчете об оценке, административный ответчик и заинтересованные лица суду не представили.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объектов недвижимости следует установить в размере рыночной стоимости по состоянию на 1.01.2019: для земельного участка с кадастровым № **17 в размере 2183476 руб., для земельного участка с кадастровым № **1 в размере 1007828 руб.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 21.08.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СВЕЗА Уральский» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером **17, площадью 16390 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2183 476 рублей по состоянию на 1.01.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **1, площадью 6749 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1 007 828 рублей по состоянию на 1.01.2019.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 21.08.2020.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий - подпись

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-1372/2020 Пермского краевого суда

Мотивированное решение суда изготовлено 29.09.2020.