Решение по делу № 2-1302/2021 от 08.02.2021

Дело 2-1302/21

50RS0033-01-2021-000481-89

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 мая 2021 года

Орехово-Зуевский городской суд Московской области

В составе федерального судьи Судаковой Н.И.

с участием представителя истца по доверенности Коротковой Е.Ю.

представителя ответчика по доверенности Степановой И.В.

представителя третьего лица - администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области - по доверенности Пономарева А.Е.

представителя третьего лица - Комитета по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области - по доверенности Федяновой О.А.

при секретаре судебного заседания Кошелевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Стёпина Дмитрия Александровича к Солину Максиму Александровичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, оплаченных по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца по доверенности Короткова Е.Ю. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ответчику Солину М.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании уплаченных по договору денежных средств. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи, на основании которого истец приобрел земельный участок для жилищного строительства общей площадью № кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с/п Демиховское, д. Красная Дубрава, участок №, стоимостью <данные изъяты> руб., из которых № руб. за произведенные ответчиком неотделимые улучшения земельного участка. Свои обязательства по оплате истец исполнил полностью. Земельный участок истец приобретал для строительства на нем жилого дома, о чем был осведомлен продавец. Однако после регистрации права собственности и получения градостроительного плана земельного участка выяснилось, что большая часть приобретенного истцом участка расположена в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства, что является обременением участка правами организации, обслуживающей линии электропередач. Санитарная зона занимает более 50% от площади всего участка. Эти обстоятельства указывают на наличие обременений (ограничений) в использовании земельного участка, в то время как договор купли-продажи земельного участка не содержит ссылки на наличие каких-либо ограничений в использовании земельного участка. Данное обстоятельство является существенным недостатком проданного участка, поскольку лишает истца возможности использовать земельный участок по целевому назначению. Ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил истца об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, вследствие чего истец оказался лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возведении и регистрации жилого строения, подключения к инженерным сетям и проживание, что является существенным нарушением договора купли-продажи. Кроме того, согласно градостроительному плану земельный участок находится в границах береговой полосы канала и водоохраной зоны. Требования о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств в досудебном порядке ответчиком удовлетворены не были.

Стёпин Д.А. в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности Короткову Е.Ю., которая в судебном заседании исковые требования поддержала, указывая о том, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи спорного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Стоимость земельного участка составила <данные изъяты> руб., которую покупатель Стёпин Д.А. полностью оплатил продавцу ФИО2 Кроме того, за неотделимые улучшения, произведенные на указанном участке, истец по расписке передал ответчику 600 000 руб. Общая стоимость приобретенного участка составила 1 400 000 руб. После регистрации права собственности истец обратился за получением градостроительного плана на земельный участок. Из градостроительного плана истцу стало известно о том, что приобретенный им земельный участок частично находится в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства (ЛЭП, подстанций), частично в границах береговой полосы канала и полностью в границах водоохранной зоны. С целью определения возможного строительства жилого дома и построек на приобретенном участке истец обратился в ООО «АКСОН-Проект». Согласно техническому заключению, составленному <данные изъяты> в градостроительном плане земельного участка имеется охранная зона объекта электросетевого хозяйства и граница береговой зоны. Строительство жилого дома без разрешения собственника сетей электросетевого хозяйства и без согласований в органах Московско-окского территориального управления Федерального агентства по рыболовству запрещено. Пи этом охранная зона объектов электросетевого хозяйства (ЛЭП, подстанций) занимает более 50% от площади всего участка. По условиям договора купли-продажи продавец Солин М.А. гарантировал покупателю Степину М.А., что отчуждаемый земельный участок не находится в охранной зоне и не является участком, на котором нельзя зарегистрировать право собственности на возведенные постройки и сооружения. В настоящее время приобретенный истцом для индивидуального жилищного строительства земельный участок не может быть использован по своему целевому назначению, в связи с чем заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка подлежит расторжению. Просит расторгнуть договор купли-продажи спорного земельного участка и взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в размере <данные изъяты> руб.

Ответчик Солин М.А. в судебное заседание не явился обеспечил явку своего представителя по доверенности Степанову И.В., которая в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск (л.д. 186-188).

Представитель третьего лица - администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области Пономарев А.Е. в судебном заседании возражал в удовлетворении исковых требований, указывая на возможность использования истцом земельного участка по целевому назначению.

Представитель третьего лица - Комитета по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области Федянова О.А. в судебном заседании просила отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Положениями ст. 549 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Общие основания расторжения договора установлены п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, из которой следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Солиным М.А. и Комитетом по управлению имуществом администрации Орехово-Зуевского муниципального района по результатам проведения открытого аукциона по продаже земельных участков заключен договор № купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, участок №, с кадастровым номером №, площадью № кв.м., с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства (л.д.26-32).

ДД.ММ.ГГГГ между покупателем Стёпиным Д.А. и продавцом Солиным М.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», площадью № кв.м., с кадастровым номером № расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, участок № (л.д. 21).

Согласно договору, стоимость земельного участка составила <данные изъяты> руб. (п.2.1 договора). Кроме того, за неотделимые улучшения, произведенные на указанном участке, истец передал ответчику Солину М.А. денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. Общая стоимость приобретенного Стёпиным М.А. земельного участка составила <данные изъяты> руб., которую он оплатил продавцу Солину М.А. по распискам (л.д. 23-24). Факт оплаты истцом указанной суммы за приобретенный участок стороной ответчика не оспаривался.

В соответствии с п. 4.3 договора, продавец Солин М.А. гарантировал, что на момент заключения договора купли-продажи на отчуждаемом земельном участке какие-либо здания, строения, сооружения отсутствуют; отчуждаемый земельный участок не находится в охранной зоне и не является участком, на котором нельзя регистрировать право собственности на возведенные постройки и сооружения.

В Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о регистрации за Стёпиным Д.А. права собственности на спорный земельный участок, ограничения (обременения) права на который не зарегистрированы (л.д. 17-19).

ДД.ММ.ГГГГ Стёпин Д.А. обратился за выдачей градостроительного плана земельного участка. По заявлению истца Комитетом по архитектуре и градостроительству <адрес> ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен градостроительный план № РФ№ и чертеж градостроительного плана земельного участка, на которых указано, что участок частично расположен в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства (ЛЭП, подстанций), в границах береговой полосы канала (сведения подлежат уточнению) и полностью расположен в границах водоохранной зоны (сведения подлежат уточнению). Строительство, реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии письменного согласования с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству. При наличии охранных зон ЛЭП и/или иных электрических сетей размещение зданий, строений, сооружений возможно при получении письменного решения о согласовании сетевых организаций (л.д. 33-51).

Градостроительный план подготовлен в соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения Демиховское Орехово-Зуевского муниципального района <адрес>, утвержденными решением Совета депутатов Орехово-Зуевского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения Демиховское Орехово-Зуевского муниципального района <адрес>».

С целью установления (разъяснения) зоны, в пределах которой разрешается строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> участок №, истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в <данные изъяты>

Согласно техническому заключению, составленному <адрес> в градостроительном плане земельного участка имеется охранная зона объекта электросетевого хозяйства (либо подземный кабель, либо зона, выделенная под проектируемый линейный объект) и границы береговой зоны. Строительство жилого дома в зоне 2 (в охранной зоне линии элетропередач и в водоохранной зоне) без необходимых согласований с собственником сетей электросетевого хозяйства и в органах Московско-окского территориального управления Федерального агентства по рыболовству запрещено (л.д. 58-97).

Из представленного суду чертежа градостроительного плана земельного участка следует, что охранная зона объектов электросетевого хозяйства (ЛЭП, подстанций) (зона-2) проходит вдоль всего земельного участка с кадастровым номером №; более 50 % спорного земельного участка находится в охранной зоне электросетевого хозяйства (л.д. 74).

В материалах дела имеется выданное администрацией Орехово-Зуевского городского округа <адрес> разрешение от ДД.ММ.ГГГГ на строительство Восточными электрическими сетями – филиалом <данные изъяты> объектов электросетевого хозяйства – <данные изъяты> от оп. <данные изъяты> № <данные изъяты>, в т.ч. ПИР, в кадастровом квартале № <адрес> (л.д. 176). При этом, размещение данных объектов проходит вдоль земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 178).

Согласно п. 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться ограничения прав на землю в виде особых условий использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

В соответствии с п. 2 ст. 89 Земельного кодекса РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Такой порядок установлен Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденными Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 160 (далее Правил).

Согласно п. 2 Правил, в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.

Для воздушных линий электропередач с напряжением до 1 кВ установлены границы охранной зоны на расстоянии 2 метров по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов; для воздушных линий электропередач напряжением до от 1 до 20 кВ установлены границы охранной зоны на расстоянии 10 метров по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов (приложение к Правилам).

В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических и юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновения пожаров (п. 8 Правил). В частности в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; посадка и вырубка деревьев и кустарников; земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) (п.п. а, в, ж, з п. 10 Правил). В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных п. 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается размещать объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок, приобретенный Стёпиным Д.А. по договору купли-продажи, отнесен к категории земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства.

При указанном целевом назначении земельного участка (для индивидуального жилищного строительства) и категория земель (земли населенных пунктов) покупатель Стёпин Д.А. при его приобретении вправе был рассчитывать на его использование для возведения жилого дома.

Для истца, наличие указанных ограничений является существенным нарушением договора, поскольку он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

При приобретении земельного участка истец проявил определенную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора. Земельный участок был осмотрен, однако наличие на участке охранной зоны электросетевого хозяйства определить визуальным путем невозможно. На момент приобретения участка истец не являлся его правообладателем, в связи с чем, должностные лица и органы власти не вправе были ему предоставлять информацию о приобретаемом участке. Обязанность предоставить всю правдивую информацию об участке в силу закона возложена на продавца.

Охранная зона, в которой находится приобретенный истцом участок, имелась на кадастровом плане территории уже в 2017 году, в связи с чем, ответчик, владеющий спорным участком, должен был знать о наличии ограничений в его использовании.

Кроме того, необходимо учесть, что поскольку на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи ограничения прав на земельный участок существовали, обременение, на основании заявления собственника земельного участка, подлежало внесению в правоустанавливающие документы, а в соответствии с положениями ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать участок свободным от обременений, риск неосведомленности несет продавец.

Однако, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, ограничение (обременение) права на земельный участок по адресу: <адрес>, с/п Демиховское, д. Красная Дубрава, участок №, зарегистрировано не было.

Истец приобрел земельный участок у ответчика с целью осуществления на нем строительства индивидуального жилого дома и изменение обстоятельств, касающихся существующих обременений участка, вызвано причинами, которые истец не может преодолеть, использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено при заключении договора, разумно предвидеть такое изменение обстоятельств истец не мог.

Обстоятельства, возникшие после заключения договора между сторонами с очевидностью свидетельствуют о том, что в случае, если бы они были известны Стёпину Д.А. до ДД.ММ.ГГГГ, то договор купли-продажи земельного участка им заключен не был.

Тот факт, что в сведениях государственного кадастрового учета вид разрешенного использования земельного участка "для жилищного строительства" как по состоянию на дату заключения договора купли-продажи, так и в настоящее время не изменен, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку он противоречит действующим до настоящего времени Правилам землепользования и застройки территории сельского поселения Демиховское Орехово-Зуевского муниципального района <адрес>, в которых спорный земельный участок располагается в охранной зоне электросетевого хозяйства, в границах береговой полосы канала и полностью в границах водоохранной зоны.

Доводы о том, что спорный земельный участок может использоваться по назначению в рамках разрешенного использования, суд находит несостоятельными, поскольку земельный участок приобретался истцом для возведения жилого дома и иных сооружений, которое существенно ограничивается необходимостью обеспечения беспрепятственного доступа к линии электропередачи третьим лицам, запретом без письменного разрешения эксплуатирующей организации осуществлять строительство зданий и сооружений, посадку и вырубку деревьев и кустарников, и др.

Поскольку истец, не обладая достаточной информацией об ограничениях приобретаемого земельного участка в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи, а именно использование земельного участка по назначению, в том числе возведение жилого дома, суд признает данные нарушения договора существенными.

Поскольку истец, с учетом вышеприведенных требований, предъявляемых к охранным зонам, лишен возможности свободно, беспрепятственно использовать земельный участок, в целях для которых он приобретался, суд приходит к выводу о расторжении договора купли-продажи земельного участка, заключенного между сторонами и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств, уплаченных им по данному договору.

На основании п. 65 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд находит исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Стёпина Д.А. удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, участок №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Стёпиным Дмитрием Александровичем и Солиным Максимом Александровичем.

Взыскать с Солина Максима Александровича в пользу Стёпина Дмитрия Александровича денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка в размере 1 400 000 руб. (один миллион четыреста тысяч).

Прекратить за Стёпиным Дмитрием Александровичем право собственности на земельный участок общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером 50:24:0010601:895, расположенный по адресу: <адрес>, участок №.

Признать за Солиным Максимом Александровичем право собственности на земельный участок общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером 50:24:0010601:895, расположенный по адресу: <адрес>, участок №.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Орехово-Зуевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Судакова Н.И.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.