Решение по делу № 33-2050/2024 от 28.02.2024

г. Сыктывкар УИД: № 11RS0001-01-2023-005118-49

Дело №2-6497/2023 (№33-2050/2024)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе Председательствующего Сироткиной Е.М.,

судей Батовой Л.А. и Константиновой Н.В.,

при секретаре Нечаевой Л.И.,

с участием прокурора Шевелёвой М.Г.,

рассмотрела в судебном заседании 07 марта 2024 года в г. Сыктывкаре Республики Коми гражданское дело по апелляционной жалобе администрации МО ГО «Сыктывкар» на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 17 ноября 2023 года, которым постановлено:

исковые требования Коптевой М.Е. (СНИЛС ...) к администрации МО ГО «Сыктывкар» (ИНН ...) удовлетворить.

Изъять у Коптевой М.Е. для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилое помещение с кадастровым <Номер обезличен>, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, вместе с принадлежащей ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым <Номер обезличен>, с определением размера возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 5 750 000 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счёт казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Коптевой М.Е. 5 750 000 рублей в счёт возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым <Номер обезличен>, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, вместе с принадлежащей ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым <Номер обезличен>.

Настоящее решение является основанием для перехода права собственности Коптевой М.Е. на жилое помещение с кадастровым <Номер обезличен>, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар» на указанное имущество после предоставления Коптевой М.Е. возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 5 750 000 рублей.

Заслушав доклад судьи Константиновой Н.В., объяснения истца Коптевой М.Е., её представителя Строганова Ю.А., представителя Департамента финансов администрации МО ГО «Сыктывкар» Соколова Н.С., заключение прокурора, судебная коллегия

установила:

Коптева М.Е. обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» и с учетом изменения требований просила изъять для муниципальных нужд путём выкупа жилое помещение с кадастровым <Номер обезличен>, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, с определением размера возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 5 750 000 руб.; взыскать денежные средства в размере 5 750 000 руб.; прекратить право собственности на изымаемую недвижимость.

В обоснование заявленного требования указала, что является собственником жилого помещения по указанному адресу, администрацией МО ГО «Сыктывкар» в ее адрес направлен проект соглашения о выкупе недвижимого имущества для муниципальных нужд. Из отчета об оценке ООО «...» следует, что выкупная стоимость квартиры составляет 4 301 528 руб. С указанным отчетом истец не согласна, полагает определенный отчетом размер возмещения заниженным. В ходе производства по делу истец уточнила иск и просила суд определить выкупную цену недвижимого имущества в сумме 5 750 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ООО «...», Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», а также несовершеннолетний ФИО12 в лице его законного представителя Коптевой М.Е.

    В судебном заседании, в котором принято решение по существу спора, истец Коптева М.Е., действующая также в интересах ФИО12, исковые требования поддержала, представители ответчика администрации МО ГО «Сыктывкар» Ануфриева М.В. и третьего лица Департамента финансов администрации МО ГО «Сыктывкар» Попова С.Н. с исковыми требованиями не согласились.     

    Суд рассмотрел дело при установленной явке лиц и принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика администрация МО ГО «Сыктывкар» не согласен с решением суда и просит его отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Стороны о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в апелляционную инстанцию не явились.

Дело в суде апелляционной инстанции рассмотрено в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) в отсутствие неявившихся лиц, привлеченных к участию в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив их, судебная коллегия оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда по доводам жалобы не усматривает.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что жилое помещение с кадастровым <Номер обезличен>, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, принадлежит на праве собственности Коптевой М.Е. (запись в ЕГРП от <Дата обезличена>) на основании договора на передачу жилого помещения в собственность (в порядке приватизации).

Приведенное жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру, площадью 76,8 кв. м, и расположено в доме, который постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 09.01.2019 № 1/14 был признан аварийным и подлежащим сносу.

Коптева М.Е. и её несовершеннолетний сын ФИО12 сохраняют регистрацию по месту жительства по адресу: <Адрес обезличен>.

Из объяснений Коптевой М.Е. следует, что она вместе с сыном ФИО12 в настоящее время проживает в жилом помещении маневренного фонда по адресу: (адрес 2 обезличен), которое предоставлено ей администрацией МО ГО «Сыктывкар».

Многоквартирный дом по адресу: <Адрес обезличен> расположен на земельном участке с кадастровым <Номер обезличен>, площадью 1513±14 кв. м, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – среднеэтажная жилая застройка.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 12.07.2022 №7/2076 постановлено изъять для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа земельный участок с кадастровым <Номер обезличен>, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенный под многоквартирным (аварийным) домом по адресу: <Адрес обезличен>, а также изъять путём выкупа жилое помещение <Номер обезличен> в этом доме.

В адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда дом № <Номер обезличен>, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, не вошел.

Сведения о проведении капитального ремонта в отношении указанного дома в документах о технической инвентаризации дома отсутствуют. Дом введен в эксплуатацию в 1939 г.

Приватизация первого помещения в доме по адресу: <Адрес обезличен> (комнаты 1, 2 в квартире № 3) состоялась в соответствии с договором на передачу жилого помещения в собственность от 13.11.2002.

Отчётом № 723/07 от 20.12.2022 ООО «...» определен размер возмещения за изымаемое у Коптевой М.Е. недвижимое имущество: квартиру № <Номер обезличен>, в доме № <Адрес обезличен> - 4 301 528 руб.

Письмом от 01.02.2023 администрация МО ГО «Сыктывкар» уведомила Коптеву М.Е. о принятом решении об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа земельного участка, расположенного под аварийным многоквартирным домом по адресу: <Адрес обезличен>, и изъятии жилого помещения № <Номер обезличен> в указанном доме. К письму был приложен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и отчёт № 723/07 от 20.12.2022, составленный оценщиком ООО «...».

Не согласившись с размером предложенного за изымаемую недвижимость возмещения, полагая отчёт ООО «...» № 723/07 от 20.12.2022 недостоверным, Коптева М.Е. обратилась с настоящим иском в суд.

Соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в отношении жилого помещения с кадастровым <Номер обезличен>, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, настоящему времени не заключено.

Постановление администрации МО ГО «Сыктывкар» от 12.07.2022 №7/2076 настоящему времени не отменено, в судебном порядке незаконным не признано, принято администрацией МО ГО «Сыктывкар» в соответствии с предоставленной ей законом компетенцией.

Между сторонами отсутствует спор по вопросу самой необходимости изъятии недвижимости для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» (имеется лишь спор о размере возмещения, подлежащего выплате Коптевой М.Е. в связи с изъятием спорной недвижимости для муниципальных нужд.

Разрешая спор при установленных обстоятельствах, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), суд первой инстанции исходил из того, что действующим законодательством предусмотрены правовые последствия признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу, к которым, в частности, относится обязанность органа местного самоуправления принять решение об изъятии земельного участка под аварийным жилым домом и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в таком доме путем выкупа (за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию). При определении выкупной цены изымаемого у истца жилого помещения суд принял во внимание заключение судебной экспертизы, посчитав, что оно правильно отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и соответствует требованиям части 7 статьи 32 ЖК РФ и взыскал с ответчика в пользу истца выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере 5 570 000 рублей в связи с незаключением сторонами соглашения о выкупе.

Оснований не согласиться с выводами суда судебная коллегия не усматривает, так как при разрешении спора суд правильно руководствовался положениями статьи 32 ЖК РФ, обеспечивающей жилищные права собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд; предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника; в зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок; в случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 2 статьи 32 ЖК РФ)

В соответствии с частями 6, 7 и 8 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения; при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду; по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Как указал Пленум Верховного Суда Российской Федерации в подпункте «а» пункта 20 Постановления от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Согласно подпункту «з» пункта 20 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ);

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Из материалов настоящего дела усматривается, что администрацией МО ГО «Сыктывкар» предприняты меры к соблюдению установленного частью 10 статьи 32 ЖК РФ порядка изъятия спорного жилого помещения у истца, требование закона об определении выкупной цены изымаемого имущества и направлении собственнику проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд выполнено путем направления истцу проекта соглашения с определением размера за изымаемое жилое помещение на сумму 4 301 528 руб. Указанный размер возмещения определён на основании отчёта № 723/07 об оценке размера возмещения за изымаемое недвижимое имущество, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, составленного 20.12.2022 ООО «...».

    Поскольку истец выразил несогласие с размером выкупной стоимости недвижимого имущества, определённого ООО «...», и заявил ходатайство о назначении по делу судебно-оценочной экспертизы, суд первой инстанции определением от 17.07.2023 назначил по делу указанную экспертизу, производство которой поручил эксперту ФИО10

Из заключения эксперта № 31/23 от 11.10.2023, составленного ФИО10, с учётом уточняющего расчёта следует, что:

1) рыночная стоимость изымаемого жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> составляет 3 260 000 руб., в том числе рыночная стоимость жилого помещения, стоимость доли земельного участка, стоимость общего имущества многоквартирного дома.

2) размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома <Адрес обезличен> с учетом доли истицы в праве собственности составляет 2 330 000 руб.;

3) размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения –причинённых его изъятием, составляет 160 000 руб.

Соответственно, общая стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен> составила 5 750 000 руб.

Оснований сомневаться в выводах судебной экспертизы не имеется.

Судебная оценочная экспертиза проведена лицом, обладающим необходимыми познаниями в соответствующей области, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебной оценочной экспертизы составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и требованиями части 7 статьи 32 ЖК РФ, содержит ссылки на источники информации, методическую и нормативную литературу, объективные данные об исследованном экспертом объекте недвижимости, которые послужили основанием для определения выкупной цены в указанном размере, в том числе экспертом принято во внимание местоположение объекта оценки как обстоятельство, влияющее на формирование рыночной цены объекта недвижимости, стоимость аналогичных объектов недвижимости.

Экспертное заключение составлено экспертом на основании анализа рынка недвижимости в городе Сыктывкаре Республики Коми с приведением исходных данных, результатов исследования и расчетов, на основании которых сделаны выводы по поставленным судом перед экспертом вопросам.

Вопреки доводам апелляционной жалобы отчёт ООО «...» № 723/07 от 20.12.2022 не может быть принят во внимание при определении выкупной стоимости недвижимого имущества, так как не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а именно:

в отчёте не выполнен предусмотренный п. 11а ФСО № 7 анализ факторов и тенденций, сложившихся на рынке. Кроме того, несмотря на то, что оценщик ООО «...» пришёл к выводу о том, что рынок объекта оценки развит, было использовано только три существовавших на рынке предложения. Сегмент рынка, к которому относится объект оценки при этом определён не был. Кроме того, отсутствует приведение интервалов значений ценообразующих факторов. Указанные недостатки не позволяют дать характеристику рынку объекта оценки, нарушены нормы ФСО № 7, которые обязательны к применению.

Также экспертом ФИО10 верно указано, что при расчёте стоимости на странице 19 в качестве аналогов выбраны 3 объекта с отсутствием обоснования выбора аналогов для расчёта, что является нарушением требований п. 22 в ФСО № 7. Указанное нарушение не позволяет объективно оценить рынок объекта оценки. Кроме того, при расчётах не сделаны поправки на расположение объектов-аналогов и на состояние зданий, что приводит к искажению стоимости.

Кроме того, экспертом указано на неверное применение оценщиком ООО «...» корректировки на торг. Неверно был произведён расчёт убытков, связанных с временным пользованием иным жилым помещением, поскольку за основу был взят наём двухкомнатных квартир (оцениваемый объект является трёхкомнатной квартирой). При расчёте убытков, связанных с переездом, не была учтена работа грузчиков. Также экспертом указано на неверное определение размера компенсации за не произведённый капитальный ремонт.

Кроме того, при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик обоснованных возражений против заключения эксперта ФИО10 не заявил, доказательств, опровергающих выводы судебно-оценочной экспертизы, не представил.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции выкупная цена за изымаемое жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен> определена на основании заключения эксперта ФИО10 № 31/23 от 11.10.2023 верно.

Доводы апелляционной жалобы о преждевременности принятия решения о взыскании с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счёт казны МО ГО «Сыктывкар» выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, судебная коллегия отклоняет, так как решение о выкупе указанного жилого помещения для муниципальных нужд было принято администрацией МО ГО «Сыктывкар» ещё 12.07.2022, однако до настоящего времени это решение не исполнено.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ и влекущих безусловную отмену решения суда, не установлено.

Руководствуясь статьями 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 17 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО ГО «Сыктывкар» – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 марта 2024 года.

Председательствующий-

Судьи-