Решение по делу № 2-7014/2017 от 21.07.2017

Дело № 2-7014/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2017 года

Республика Коми                          город Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Щелканова М.В.

при секретаре Куприенковой Л.А.,

с участием:

представителя истца (ответчика по встречному иску) Гарибяна Н.А. по доверенности Теплякова М.В.,

ответчика (истца по встречному иску) Федюнева Д.В.,

представителя ответчика (истца по встречному иску) Федюнева Д.В. по доверенности Кондратовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гарибяна Н.А. к Федюневу Д.В. об установлении цены договора, взыскании задолженности по договорам, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Федюнева Д.В. к Гарибяну Н.А. о признании договора займа ничтожной притворной сделкой, признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Гарибян Н.А. обратился в суд с иском к ответчику Федюневу Д.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи от ** ** ** в сумме 1500000 руб., задолженности по договору займа от ** ** ** в сумме 2800000 руб., задолженности по расписке от ** ** ** в сумме 917000 руб., обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру по адресу: ... посредством продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в сумме 7200000 руб., взыскании судебных расходов. В обоснование иска указано на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам.

Ответчиком Феденевым Д.В. предъявлен встречный иск о признании договора займа денежных средств от ** ** ** притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи квартиры от ** ** **.

Истцом Гарибяном Н.А., с учетом встречного иска Федюнева Д.В., требования уточнены, с учетом уточнений и уменьшения размера исковых требований, истец просит суд признать стоимость квартиры по адресу: ... на основании договора купли-продажи от ** ** ** в размере ... взыскать задолженность по договору купли-продажи от ** ** ** в сумме ...., задолженность по расписке от ** ** ** в сумме ...., обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру по адресу: ... путем продажи с публичных торгов для уплаты из стоимости предмета ипотеки суммы задолженности, взыскании судебных расходов.

Ответчиком Феденювым Д.В. дополнен встречный иск требованием о признании договора купли-продажи от ** ** ** ничтожным, применении последствий недействительной сделки.

С учетом пояснений ответчика Федюнева Д.В. в судебном заседании определением судьи от 15.11.2017 встречный иск оставлен без движения, ответчику предложено в срок доя ** ** ** представить документ, подтверждающий уплату государственной пошлины на сумму ....

Определение исполнено, дополнение к встречному иску принято к производству.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Гарибяна Н.А. по доверенности Тепляков М.В. на иске настаивал, не возражал против удовлетворения встречного иска о признании договора займа притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи, против признания договора купли-продажи ничтожным возражал.

Ответчик (истец по встречному иску) Федюнев Д.В., представитель ответчика (истца по встречному иску) Федюнева Д.В. по доверенности Кондратова И.В. с иском не согласились, встречные требования поддержали.

Истец (ответчик по встречному иску) Гарибян Н.А. не явился, о слушании извещался судом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав стороны, оценив в совокупности представленные доказательства, исследовав материалы настоящего дела, приходит к следующему.

В соответствии с договором купли-продажи квартиры (пентхауза) от ** ** **, заключенному между Гарибяном Н.А., действующим в качестве продавца, и Федюневым Д.В., действующим в качестве покупателя, продавец передает, а покупатель приобретает в собственность квартиру, назначение: жилое, площадь ... кв.м., этаж ..., адрес объекта: ....

Пунктом 3 Договора предусмотрено, что имущество оценивается сторонами и продается за .... Покупатель уплачивает продавцу стоимость имущества в следующем порядке: ... при заключении настоящего договора, .... в течение шести лет равными долями ежемесячно по ... последний месяц (** ** **) – ....

Из представленных в материалы дела расписок следует, что Федюневым Д.В. произведена оплата по договору купли-продажи в сумме ... ** ** **) и .... (по ... – ** ** **).

Таким образом, задолженность по договору купли-продажи от ** ** ** составляет ...

Также между сторонами ** ** ** заключен договор займа, в соответствии с которым Гарибян Н.А., действующий в качестве займодавца, передает в собственность Федюнева Д.В., действующего в качестве заемщика, денежные средства в сумме .... в день подписания настоящего договора.

Пунктом 3 предусмотрено, что заемные денежные средства возвращаются в следующем порядке.... в течение 10 дней со дня их получения, оставшаяся сумма займа в размере ... возвращается до ** ** ** ежемесячно по ...., последний месяц (** ** **) – ...

В соответствии с пунктом 7 Договора займа в счет обеспечения обязательств по возврату денежных средств Заемщик передает Займодавцу в залог квартиру, площадью ... кв.м. (с учетом площади вспомогательного использования ... кв.м.), этаж ... по адресу: ...

Федюневым Д.В. по договору займа произведена оплата на .... (** ** **) и .... (по ... – ** ** **

Задолженность по договору займа от ** ** ** составляет ...

Право собственности на квартиру по адресу: ..., на основании договора купли-продажи от ** ** ** зарегистрировано за Федюневым Д.В. с обременением (ипотека) в пользу Гарибяна Н.А.

** ** ** между Гарибяном Н.А. и Федюневым Д.В. заключен договор займа, оформленный распиской, в соответствии с которой Федюнев Д.В. взял в долг у Гарибяна Н.А. ... которые обязуется вернуть через год, то есть ** ** **

В связи с ненадлежащим исполнением с ** ** ** условий договора купли-продажи Гарибяном Н.А. в адрес Федюнева Д.В. ** ** ** направлено письмо о необходимости погашения задолженности либо заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи.

Конверт, содержащий указанное письмо и соглашение, Федюневым Д.В. не получен, возращен Гарибяну Н.А. «по истечении срока хранения».

** ** ** Гарибяном Н.А. направлено претензионное письмо о нарушении Федюневым Д.В. существенных условий договоров займа от ** ** ** и ** ** ** и необходимости возврата заемных денежных средств, содержащее также предложение о заключении договора залога квартиры по адресу: ... с приложением указанного договора, подписанным Гариябном Н.А.

Конверт, содержащий претензионное письмо и договор залога, Федюневым Д.В. не получен, возращен Гарибяну Н.А. «по истечении срока хранения».

Наличие задолженности по вышеуказанным договорам Федюневым Д.В. не оспаривалось, при этом ответчиком предъявлены встречные требования, в соответствии с которыми Федюнев Д.В. просит признать договор займа от ** ** ** на сумму .... притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи от ** ** **

Гарибян Н.А., не возражая против удовлетворения встречных требований о признании договора займа притворной сделкой, уточнил заявленные требования и просил суд признать стоимость квартиры на основании договора купли-продажи от ** ** ** в размере ... и взыскать с Федюнева Д.В., в том числе, задолженность по договору купли-продажи от ** ** ** в размере ...

Одним из способов защиты гражданских прав на основании абз. 4 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Притворный характер сделки предполагает, что стороны, прибегая к той или иной договорной форме реального намерения на исполнение такого договора не имеют, поскольку прикрывают данной сделкой иное обязательство, фактически имеющееся между сторонами.

В п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

В п. 88 названного постановления Пленума ВС РФ разъяснено, что применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, для признания сделки недействительной по основаниям притворности должно быть доказано, что притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, когда намерение сторон направлено на достижение иных правовых последствий, вытекающих из прикрываемой сделки.

При этом сделкой, на основании ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 420, ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно доводам встречного иска договор займа и договор купли-продажи прикрывали общую стоимость квартиры в сумме ...

Данное обстоятельство признавалось истцом, при этом уточненный иск Гарибяна Н.А. содержит требование об установлении цены договора купли-продажи .... с учетом притворности договора займа.

Таким образом, сторона истца и ответчика ссылаются на факт притворности договора займа.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела (ч. 2 ст. 68 ГПК РФ).

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (ч. 2 ст. 808 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (ч. 2 ст. 431 ГК РФ).

Выяснение действительной общей воли сторон с учетом цели договора при его толковании осуществляется лишь тогда, когда применение правил, содержащихся в части первой статьи 431 ГК РФ (выяснение буквального значения договора), не позволяет определить содержание договора.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что денежные средства по договору займа от ** ** ** ответчику Федюневу Д.В. не передавались, а фактические условия договора займа, устанавливающие общие положения о сроках и порядке исполнения обязательств, прикрывали фактические условия о стоимости и порядке оплаты квартиры по договору купли-продажи.

Таким образом, оспариваемая сделка – договор займа от ** ** ** на сумму .... является ничтожной сделкой по основанию притворности в связи с прикрытием фактических условий о стоимости и порядке оплаты квартиры по адресу: ..., поскольку прикрывала иную волю участников сделки на заключение договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, независимо от наименования договора суду следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, с учетом цели договора.

Суд с учетом подписанного договора купли-продажи и притворного договора займа от ** ** ** определяет следующие фактические условия договора купли-продажи квартиры по адресу: ... заключенного между Гарибяном Н.А. и Федюневым Д.В. в части стоимости и порядка оплаты:

Имущество оценивается сторонами и продается за ...

Покупатель уплачивает продавцу стоимость имущества в следующем порядке:

.... при заключении настоящего договора,

.... в течение шести лет равными долями ежемесячно по ...., последний месяц ** ** **) – ...

.... в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи,

.... в срок до ** ** ** ежемесячно по .... в месяц, последний месяц ** ** ** – ...

Как указано ранее, ответчиком до ** ** ** выплачено .... и ...., всего ...

В нарушение условий договора, с ** ** ** выплаты не осуществляются.

Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Поскольку договор купли-продажи предусматривает продажу квартиры в рассрочку, а условие о стоимости и порядке оплаты необходимо определять с учетом признанного притворным договора займа, к данному договору применимы как правила статей 488 и 489 ГК РФ, а также положения главы 42 ГК РФ, в том числе норма п. 2 ст. 811 ГК РФ, устанавливающая право кредитора требовать от должника досрочного возврата всей оставшейся суммы задолженности, если должник нарушит сроки возврата очередной части займа.

Таким образом, истец вправе потребовать выплаты общей суммы задолженности в размере ...

После проведения судебной экспертизы, ответчиком Федюневым Д.В. дополнен встречный иск требованием о признании договора купли-продажи от ** ** ** ничтожным и применении последствий недействительности сделки.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На основании пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федюневым Д.В. заявлено три основания для признания договора купли-продажи недействительной сделкой:

1. При заключении сделки купли-продажи стороны не согласовали стоимость сделки, а совершение сделки без требуемого согласования цены имущества является нарушением закона, в связи с чем данная сделка является ничтожной.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Вопреки данным доводам, оспариваемый договор купли-продажи квартиры во исполнение положений ст. 555 ГК РФ содержал указание на цену этого имущества, которая была определена сторонами на сумму ...

Данные обстоятельства также подтверждаются объяснениями самого Федюнева Д.В. и предъявленными встречными требованиями об оспаривании договора займа от ** ** ** по основанию притворности в связи с прикрытием фактических условий о стоимости и порядке оплаты квартиры по адресу..., а также ранее установленным обстоятельствами.

Ссылки на несоответствие цены квартиры рыночной, также не принимаются во внимание поскольку, в силу ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора, а его условия определяются усмотрением сторон.

2. Поскольку квартира расположена в доме блокированной застройки, при продаже квартиры Федюневу Д.В. не был передан в собственность земельный участок.

Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1, пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Из материалов дела следует, земельный участок, площадью ... кв.м. по адресу: ... находится в собственности Гарибяна Н.А. Гарибяну Н.А. администрацией МО ГО «Сыктывкар» выдано разрешение на строительство № ... от ** ** **, в соответствии с которым администрация МО ГО «Сыктывкар» разрешает реконструкцию объекта капитального строительства «Реконструкция офисного здания по адресу: ... с целью устройства блокированного жилого дома». Право собственности Гарибяна Н.А. было зарегистрировано на квартиру, предметом договора купли-продажи являлась квартира. Согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Таким образом, жилой дом по адресу: ... является многоквартирным жилым домом. На основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. В силу указанных норм у Федюнева Д.В. возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, в состав которого входит квартира, принадлежащая Федюневу Д.В. на праве собственности. 3. При заключении договора купли-продажи сторонами не был согласован предмет договора, а именно, Федюнев Д.В. приобретал квартиру в доме блокированной застройки, а не в многоквартирном доме. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу положений ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью, и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абзаце 1 вышеуказанной статьи.Предмет договора купли-продажи определен сторонами в разделе 1 договора купли-продажи от ** ** **. Из его буквального толкования следует, что продавец продает, а покупатель приобретает в собственность квартиру, назначение: жилое, площадь ... кв.м., этаж ... адрес объекта: .... Общая площадь имущества с учетом площади вспомогательного использования (лестница с 1-го на 2-ой этаж, межлестничная площадка, лестницы входа на крышу) составляет ... кв.м. Пунктом 5.1 Договора купли-продажи квартиры стороны определили, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Республике Коми. Таким образом, материалами дела подтверждается волеизъявление сторон на совершение указанной сделки, а также отсутствие признаков ничтожности оспариваемого договора, поскольку договор купли-продажи соответствует требованиям пункта 1 статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах, встречные требования Федюнева Д.В. о признании договора купли-продажи от ** ** ** ничтожным и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат. Истцом Гарибяном Н.Ф. заявлено требование о взыскании с ответчика Федюнева Д.В. задолженности по договору займа от ** ** **, в соответствии с которым Федюнев Д.В. взял в долг у Гарибяна Н.А...., которые обязуется вернуть через год, то есть ** ** **. В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Срок возврата денежных средств в соответствии с условиями договора – до ** ** **, при этом денежные средства до настоящего времени истцу не возвращены.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Доказательств надлежащего исполнения обязательств по указанному договору займа ответчиком Федюневым Д.В. не представлено.

Довод о безденежности расписки от ** ** **, по которой Федюнев Д.В. получил денежные средства в сумме .... от Гарибяна Н.А., не нашел своего подтверждения рамках рассмотрения настоящего дела

При таких обстоятельствах требования Гарибяна Н.А. к Федюневу Д.В. о взыскании задолженности по договору займа от ** ** ** в сумме .... подлежат удовлетворению в полном объеме.

Также истцом заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу: ..., избрав способом реализации заложенного имущества публичные торги.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 3 указанного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Федюнев Д.В. при рассмотрении дела не согласился с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество и установленной истцом начальной продажная стоимостью, поскольку рыночная стоимость квартиры настоящее время значительно ниже стоимости по договору купли-продажи. Также полагал, что цена должна определяться исходя из стоимости квартиры, а также части земельного участка, находящегося в пользовании Федюнева Д.В.

В связи с оспариванием стоимости квартиры по ходатайству ответчика Федюнева Д.В. определением от ** ** ** по настоящему делу была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости квартиры, а также части земельного участка, используемой ответчиком. Проведение экспертизы было поручено эксперту ... В.Л.

Согласно заключения эксперта № ... квартира по адресу: ..., представляет собой таунхаус – малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило с изолированными входами (то есть без общего подъезда). Рыночная стоимость квартиры на момент заключения договора купли-продажи ** ** ** составляла ... на ** ** ** рыночная стоимость составляет .... Доля земельного участка, находящаяся в пользовании Федюнева Д.В. не определена. Рыночная стоимость земельного участка на момент заключения договора купли-продажи ** ** ** составляла ...., доля в пользовании Федюнева Д.В. равна ...% и составляет ...., на ** ** ** рыночная стоимость составляет ...., доля в пользовании Федюнева Д.В. равна ...% и составляет ...

В соответствии с положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является важным видом доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

Указанное заключение эксперта в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит ответы на вопросы, поставленные судом перед экспертом, выводы экспертов обоснованны и основаны на материалах гражданского дела и осмотре предмета исследования, заключение изложено полно и ясно. Оснований не доверять выводам судебной экспертизы у суда не имеется, эксперт имеют необходимую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации и не заинтересован в исходе дела.

Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 указанного Федерального закона предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из данной нормы следует, что определение начальной продажной цены заложенного имущества при разрешении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке находится в компетенции суда и разрешается им с учетом доводов сторон и представленных ими доказательств.

Ипотека в силу закона зарегистрирована в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН, содержащей сведения об обременении в пользу Гарибяна Н.А., в связи с чем требования об обращении взыскания на заложенное имущество являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. ст. 309 и 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в надлежащие сроки.

Поскольку рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, на настоящий момент изменилась по сравнению с датой заключения договора ипотеки, данное обстоятельство может привести к нарушению прав кредитора, в связи с чем при определении начальной продажной цены суд исходит из заключения эксперта № ..., согласно которому на ** ** ** рыночная стоимость квартиры по адресу: ... составляет ...

Таким образом, начальная продажная цена предмета залога – квартиры по адресу: ... составит ...

При подаче настоящего иска Гарибяном Н.А. уплачена государственная пошлина в сумме .... В связи с увеличением размера исковых требований Гарибяном Н.А. была доплачена государственная пошлина в сумме .... Всего уплачена госпошлина в сумме ....

С учетом уточнения требований размер подлежащей уплате госпошлины составляет: ... (по требованию об установлении цены договора.... (по требованию об обращении взыскания)+.... (по требованию о взыскании денежных средств в общей сумме ...

Согласно п.п. 3 п. 1 ст. 333.22 НК РФ при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 части 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

В связи с уменьшением истцом Гариябном Н.А. размера исковых требований на основании ст. 93 ГПК РФ излишне уплаченная государственная пошлина в сумме .... подлежит возврату.

Удовлетворенное встречное требование ответчика о признании договора займа притворной сделкой фактически дублирует требование истца об установлении цены договора купли-продажи с учетом притворности договора займа. Поскольку данные требования истца и ответчика удовлетворены, учитывая правила о зачете, уплаченная истцом и ответчиком госпошлина в сумме .... не взыскивается.

На основании ст. 98 ГПК РФ с Федюнева Д.В. в пользу Гарибяна Н.А. подлежат взысканию судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме ...

Из данной суммы госпошлины к судебным расходам, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, относится госпошлина в сумме .... по требованию об обращении взыскания и госпошлина в сумме .... по требованию о взыскании задолженности по договору купли-продажи согласно следующего расчета: ...

Согласно пунктам 1, 2 статьи 3 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Таким образом, из стоимости заложенного имущества, полученного в результате торгов, подлежит удовлетворению денежное требование Гарибяна Н.А. к Федюневу Д.В. в сумме 4300000 руб. и расходы по оплате госпошлины в сумме 28558,67 руб., установленные настоящим решением.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Гарибяна Н.А. к Федюневу Д.В. об установлении цены договора, взыскании задолженности по договорам, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Встречный иск Федюнева Д.В. к Гарибяну Н.А. о признании договора займа ничтожной притворной сделкой, признании договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Признать договор займа от ** ** ** ничтожной сделкой по основанию притворности в связи прикрытием фактических условий о стоимости и порядке оплаты квартиры по адресу: ... по договору купли-продажи квартиры от ** ** **

Определить фактические условия договора купли-продажи квартиры по адресу: ... от ** ** **, заключенного между Гарибяном Н.А. и Федюневым Д.В., в части стоимости и порядка оплаты:

1. Имущество оценивается сторонами и продается за 8900000 руб.

2. Покупатель уплачивает продавцу стоимость имущества в следующем порядке:

- 100000 руб. при заключении настоящего договора,

- 1900000 руб. в течение шести лет равными долями ежемесячно по 25000 руб. последний месяц (** ** **) – 125000 руб.,

- 2900000 руб. в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи,

- 4000000 руб. в срок до ** ** ** ежемесячно по 75000 руб. в месяц. Последний месяц (** ** **) – 25000 руб.

Взыскать с Федюнева Д.В. в пользу Гарибяна Н.А. задолженность по договору купли-продажи квартиры от ** ** ** в сумме 4300000 руб., задолженность по договору займа, оформленного распиской от ** ** **, в сумме 91700 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 34585 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: ... площадью ... кв.м., кадастровый номер ...

Способом реализации заложенного имущества избрать публичные торги и установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 5360000 руб.

Удовлетворить из стоимости заложенного имущества денежное требование Гарибяна Н.А. к Федюневу Д.В. в сумме 4300000 руб. и расходы по оплате госпошлины в сумме 28558,67 руб., установленные настоящим решением.

В оставшейся части встречного иска (признание договора купли-продажи ничтожным, применении последствий недействительности сделки) отказать.

Возвратить Гарибяну Н.А. госпошлину в сумме 19900 руб. из уплаченных 20500 руб. в соответствии с чеком – ордером от ** ** ** (операция № ...).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                 М.В. Щелканов