Решение по делу № 3а-1217/2020 от 23.07.2020

УИД: 59OS0000-01-2020-000838-79

№ 3а-1217/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2020 г. г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Алексеева А.А.,

при секретаре Елисеевой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Строй-Инвест-Риэл» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строй-Инвест-Риэл» (далее - ООО «Строй-Инвест-Риэл» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости здания, кадастровый номер **, назначение: нежилое, площадь 494,7 кв.м, адрес объекта: ****, в размере его рыночной стоимости 13168254 руб. по состоянию на 1.01.2018.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного здания. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении спорных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку здания включены в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость утвержденный Постановлением Правительства Пермского края. Кадастровая стоимость объекта утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по состоянию на 1.01.2018 в размере 22272319,09 руб. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости здания, что подтверждается отчетом об оценке от 7.07.2020 № 191/О-20, выполненный оценщиком ИП К., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1.01.2018 составляет 13168254 руб. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика налога на имущество.

Представитель административного истца Клименко Е.В. направила в суд заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, настаивала на исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Чухарева Е.А. извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась. В письменном отзыве на иск Министерство не возражает против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости в заявленном административным истцом размере.

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в суд представителя не направило.

Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства дела.

Согласно частям 1, 7 статьи 22 Федерального закона 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «Строй-Инвест-Риэл» является собственником здания, кадастровый номер **, назначение: нежилое, площадь 494,7 кв.м, адрес объекта: ****.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Правовой интерес ООО «Строй-Инвест-Риэл» к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости основан на положениях пункта 2 статьи 375, подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 2 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и внесении изменений в Закон Пермского края «О налогообложении в Пермском крае». Здание включено в Перечень недвижимого имущества, утверждённый постановлением Правительства Пермского края от 28.11.2019 № 874-п «Об определении на 2020 год перечня недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» под № **.

Как собственник нежилых помещений, ООО «Строй-Инвест-Риэл» является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 1.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» в размере 22272319,09 руб.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования ООО «Строй-Инвест-Риэл» представило отчет об оценке от 7.07.2020 № 191/О-20, выполненный оценщиком ИП К., согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 1.01.2018 составляла 13168254 руб.

Отчет об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.

Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведен анализ рынка зданий офисного назначения. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости: назначение, вид имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, физическое состояние.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи нежилых помещений на территории города Перми оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, наличие обременений, дата предложения, местоположение, назначение и вид фактического использования, площадь, физическое состояние. Из представленной выборки оценщик выбрал 10 объектов-аналогов для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на состояние здания, площадь, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Стороны по административному делу не высказали несогласия с заключением специалиста.

Таким образом, суд приходит к выводу о возможности принять в качестве надлежащего доказательства указанный отчет об оценке от 7.07.2020 № 191/О-20, выполненный оценщиком ИП К.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив отчеты об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости здания с кадастровым номером ** по состоянию на 1.01.2018 в размере 13168254 руб.

Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, чем в отчете об оценке, административным ответчиком не представлено, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного, кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 в размере 13168254 руб.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 23.07.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Строй-Инвест-Риэл» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: здание, кадастровый номер **, назначение: нежилое здание, площадь 494,7 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 13168254 рубля по состоянию на 1.01.2018.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 23.07.2020.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий -

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-1217/2020 Пермского краевого суда

Мотивированное решение суда изготовлено 31.08.2020.