Решение по делу № 2-4052/2020 от 31.08.2020

Дело № ****** В мотивированном виде изготовлено 30.12.2020

66RS0№ ******-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17.12.2020 <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Гисматулиной Д.Ш., при секретаре ФИО2, с участием представителя истца ФИО3, ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску министерства по управлению государственным имуществом <адрес> к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости, исключении из реестра недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности,

установил:

Министерство по управлению государственным имуществом <адрес> (далее – министерство) обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости, исключении из реестра недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между министерством и ФИО1, как победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609902:31, площадью 781 кв.м, был заключен договор аренды земельного участка № Т-179 для строительства индивидуального жилого дома, на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился в министерство с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность. В ходе рассмотрения заявления министерством осуществлен осмотр земельного участка с составлением акта обследования, в результате которого установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. Подключение объекта к инженерным сетям (электроосвещения, хозяйственного-питьевого и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления) отсутствует. По результатам рассмотрения заявления министерством принято решение об отказе в выкупе земельного участка, о чем сообщено ответчику в ответе № ******нз от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное решение было оспорено ФИО1 в Кировском районном суде <адрес>. Судебным актом от ДД.ММ.ГГГГ решение министерства от ДД.ММ.ГГГГ признано незаконным, возложена обязанность устранить нарушения прав и законных интересов ФИО1

Во исполнение решения суда министерство заключило с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка. До принятия Кировским районным судом <адрес> в ходе исполнения решения министерством неоднократно были осуществлены выезды на спорный земельный участок, в ходе которых установлено нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства, что подтверждается актами обследования от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный объект незавершенного строительства, как на момент отчуждения земельного участка в собственность, так и в настоящее время не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Указанный объект поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 66:41:0609902:39 с назначением – жилой дом, год завершения строительства – 2019. Согласно сведениям ЕГРН собственником объекта считается ФИО1, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ.

Министерство считает указанную регистрацию незаконной, а объект не соответствующим положениям ст.ст. 16, 19 Жилищного кодекса Российской Федерации. В связи с изложенным просило признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером 66:41:0609902:39, исключить из единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности на указанный объект недвижимости, исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 66:41:0609902:39 с указанными в ЕГРН характеристиками, признать недействительным договор купли-продажи № В-83 от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером 66:41:0609902:31, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения регистрационной записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0609902:31 и возвращения сторон в арендные отношения путем восстановления регистрационной записи об аренде земельного участка на основании договора аренды № Т-179 от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 доводы и требования, изложенные в иске, поддержала. Дополнительно пояснила, что права истца нарушены, поскольку без законных оснований ответчиком произведен выкуп земельного участка по льготной цене. Стороной ответчика не предоставлены акты выполненных работ на объекте. Истец зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Некоторые договоры на выполнение работ на объекте заключены истцом как с индивидуальным предпринимателем. ФИО1 также заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> (строительный номер). Спор подсуден арбитражному суду.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО4 возражали против удовлетворения иска по доводам отзыва, согласно которому право на заключение договора получено ответчиком путем участия в аукционе на основании протокола о результатах аукциона № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. Как и предусмотрено договором, земельный участок приобретался для строительства индивидуального жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации <адрес> о строительстве на арендованном участке индивидуального жилого дома, получил положительный ответ о согласовании строительства индивидуального жилого дома на арендованном участке. Изначально планировалось строительство двухэтажного жилого дома, однако потом планы изменились, и было принято решение о строительстве одноэтажного дома. ДД.ММ.ГГГГ в департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации <адрес> подано уведомление об изменении параметров планируемого строительства, которое было согласовано департаментом и получен положительный ответ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в администрацию <адрес> уведомление об окончании строительства с приложением технического плана. В ответ на обращение департамент уведомил о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

На момент заключения договора купли-продажи с министерством строительство дома было окончено, в доме присутствовали все необходимые инженерные сети и дом был пригоден для постоянного проживания.

Летом 2020 года было принято решение об увеличении площади построенного жилого дома путем надстройки второго этажа. На момент принятия решения о надстройке второго этажа и на настоящий момент ФИО1 является собственником жилого дома и собственником земельного участка, на котором он располагается.

Ответчик также пояснил, что проживал в доме с семьей с декабря 2019 года до лета 2020 года. В конце декабря 2019 года, когда осуществлялся осмотр объекта сотрудником министерства, он с семьей уезжал из <адрес>, поэтому дома никого не было. В настоящее время он зарегистрирован в данном жилом доме. Какого-либо уведомления о внутреннем обследовании дома от министерства не поступало. Договор аренды соседнего земельного участка им заключен в интересах брата.

Свидетель ФИО5 пояснил, что по служебному заданию он выезжал на проверку и фотографировал объект по адресу <адрес>. В декабре 2019 года стояло одноэтажное здание, крыши не было, опалубка была деревянная, каких-либо выходов коммуникаций он не видел. По состоянию на август 2020 года на земельном участке находился двухэтажный объект незавершенного строительства.

Свидетель ФИО6 пояснил, что является родным братом ответчика. В доме можно проживать, поскольку там есть автономное водоснабжение, отопление, канализация. Он сам лично принимал участие в строительстве жилого дома по просьбе брата. ФИО1 проживал там с семьей с декабря 2019 года до лета 2020 года. На данный момент они там не проживают, потому что осуществляется строительство второго этажа.

Третьи лица Администрация <адрес>, Управление Росреестра по <адрес>, ФИО12 (супруга ответчика) в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения дела была заблаговременно размещена на интернет-сайте Октябрьского районного суда <адрес>.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО7, пояснил, что является другом ответчика, был у него дома по <адрес> в декабре 2019 год. В доме проведено водоснабжение, канализация, электричество. Дом отапливается электрическим котлом. В связи со строительством второго этажа часть мебели ФИО1 находится у него.

Заслушав объяснения представителя истца ФИО3, ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО4, свидетелей ФИО5, ФИО6, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из содержания указанного положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретения земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. При этом земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства (правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 19-КГ15-48).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между министерством и ФИО8 на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** (л.д. 54-56) был заключен договор аренды земельного участка № Т-179 (л.д. 47-57). Предметом договора является земельный участок площадью 781 кв. м, кадастровый № ******, местоположение: <адрес>, (строительный № ******), разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома.

Срок аренды определен до ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1)

Земельный участок передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 53).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от ДД.ММ.ГГГГ № ****** о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка (л.д. 64). Координаты земельного участка определены (л.д. 67).

Уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> поставила в известность ФИО1 о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства, их изменений установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального строительства на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0609902:31 по адресу: <адрес>, стр. № ******.

Также судом установлено, что имеется технический план здания по адресу: <адрес>, строительный № ****** от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом зарегистрирован жилой дом площадью 103, 4 кв.м в свою единоличную собственность по адресу:<адрес> (строительный номер № ******), что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН (л.д. 68-73).

ДД.ММ.ГГГГ между министерством и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 781 кв. м с кадастровым номером 66:41:0609902:31 по адресу: <адрес>, строительный № ****** по цене 6588, 28 руб.

В обоснование заявленных требований сторона истца ссылается на то, что на спорном земельном участке располагался объект незавершенного строительства, который был зарегистрирован ответчиком в упрощенном порядке без разрешения на ввод в эксплуатацию как жилой дом. Представляет акты обследования от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34), составленные главным специалистом отдела по работе с земельными участками, собственность на которые не разграничена Департамента земельных отношений МУГИСО ФИО5, фотоматериалы (л.д. 26-33, 36-46).

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ на спорном участке расположен объект незавершенного строительства, подключение строения к инженерным системам (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление) не установлено. Из акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельном участке расположен двухэтажный объект незавершенного строительства, который подключен к электроснабжению, также имеется точка подключения к газоснабжению.

Из показаний свидетеля ФИО5, не оспаривавшего составление указанных актов осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, следует, что им осуществлялись только внешние осмотры объекта без уведомления истца.

Суд обращает внимание на то, что фактическое наличие инженерных систем (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление) возможно установить в ходе внутреннего обследования объекта. Сторона истца ограничилась только внешним осмотром, не воспользовалась своим правом на внутренний осмотр строения, уведомив ответчика о допуске на объект. Доказательств отказа ответчиком на допуск истца на объект в деле не имеется.

Кроме того, из предоставленных стороной истца фотоматериалов следует, что на моменты осмотра объект находится на капитальном фундаменте.

Согласно показаниям свидетелей ФИО7, ФИО6 в доме ответчика в конце 2019 года уже имелось электроснабжение, автономное отопление и водоснабжение (скважина), был установлен септик.

Свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Суд принимает во внимание указанные свидетельские показания, поскольку они согласуются с имеющимися в деле договорами о подключении инженерных сетей на объекте по адресу: <адрес>: договором об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям от ДД.ММ.ГГГГ № ****** между АО «Екатеринбургская электросетевая компания» и ФИО1, договором с ООО «КВ-Каскад» на проведение работ по бурению гидроскважины от ДД.ММ.ГГГГ № ******, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № ИП/Ж (автономной канализации, стоимостью 66400 руб.) между ИП ФИО9 и ИП ФИО1, платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № ****** на сумму 66400 руб., договором на установку и монтаж наружной канализации от ДД.ММ.ГГГГ № м/ж, платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № ****** об оплате по договору от ДД.ММ.ГГГГ м/ж на сумму 43000 руб., договором о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения от ДД.ММ.ГГГГ между АО «Екатеринбурггаз» и ФИО1

Более того, из заключения инженера-строителя ФИО10 ООО «Мичкова Групп» от ДД.ММ.ГГГГ № ******тз)/2020 следует, что здание с кадастровым номером 66:41:0609902:39 общей площадью 103, 4 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 781 кв.м с кадастровым номером 66:41:0609902:31, относится к капитальному строению. При перемещении здания на навое место невозможным к перемещению является подземная часть (фундамент), бетонный пол, стены из мелких блоков на растворе, монолитное железобетонное перекрытие над первым этажом. При перемещении рассматриваемого объекта возникает существенный ущерб назначению в размере до 90%. Рассматриваемый объект допускает возможность его самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены в соответствии с проектной, нормативно-технической документацией несущие, ограждающие конструкции и инженерные системы, обеспечивающие в совокупности прочность и устойчивость здания, защиту от атмосферных воздействий, температурный режим, безопасность пользователей, населения, окружающей среды. Здание является индивидуальным жилым домом, пригодным для проживания, обеспечено инженерными системами электроосвещения, холодного и горячего водоснабжения, отопления и вентиляции, канализации (водоотведения). Жилой дом построен без нарушений, соответствует градостроительным, строительным, пожарным и иным нормам и правилам. Жилой дом находится в исправном техническом состоянии, не представляет угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы других людей.

Квалификация, образование инженера-строителя ФИО10 подтверждаются соответствующими документами, не вызывают сомнений у суда. Заключение составлено на основании внутреннего обследования здания, с приложением фотоматериалов. Соответствует требованиям относимости и допустимости, предусмотренным положениями ст.ст. 59,60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В ч.ч. 1, 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к жилым помещениям относятся, в числе прочего, жилой дом. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с пунктами 4, 5, 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ****** (далее Положение), жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Проанализировав свидетельские показания ФИО7, ФИО6, договоры на выполнение различных работ на объекте, заключенные до регистрации права собственности ответчика на жилой дом, заключение инженера-строителя от ДД.ММ.ГГГГ № ******тз)/2020, суд приходит к выводу, что здание по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дату регистрации в ЕГРН) являлось объектом завершенного строительства, представляло собой жилой дом, пригодный для постоянного проживания граждан. Здание возведено в соответствии с проектной документацией.

Возведение ответчиком на момент рассмотрения дела второго этажа здания действующим законодательством в данном случае не ограничено.

Акты осмотров от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, свидетельские показания ФИО5, проводившего внешние осмотры объекта, не опровергают установленные судом обстоятельства. Как отмечено ранее, сторона истца не воспользовалась своим правом на внутренне обследование здания.

Таким образом, довод стороны истца о том, что на спорном земельном участке располагался объект незавершенного строительства на момент его регистрации в ЕГРН, опровергается материалами дела.

Довод стороны истца об отсутствии актов выполненных работ не является основанием для удовлетворения иска, поскольку судом установлено фактическое осуществление работ по проведению инженерных систем к жилому дому.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление министерства по управлению государственным имуществом <адрес> к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости, исключении из реестра недвижимости, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Судья Гисматулина Д.Ш.