Решение по делу № 3а-275/2017 от 23.10.2017

Дело № 3а-275-2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Волосатовой А.О.,

с участием представителя административных ответчиков Костаревой Т.Э., действующей на основании доверенности от 03.10.2017 № ** и протокола от 03.10.2017 № 18/1,

представителя заинтересованного лица АО «УНИИКМ» - Басирова Р.Р., действующего на основании доверенности от 10.01.2017 № **,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 25.07.2017 № 633 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****Ж, в размере рыночной, равной 1912015 рублей по состоянию на 27.09.2016, а также исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование своих доводов указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица АО «УНИИКМ», с доводами административного истца не согласился.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также дело № ** (том 633), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что АО «УНИИКМ» является собственником земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.

27.09.2016 на основании акта № ** филиала ФГБУ ФКП «Росреестра» по Пермскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** была определена в размере 5535945 рублей 49 копеек.

Не согласившись с указанной оценкой, АО «УНИИКМ» 28.06.2017 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту - Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455 и представило отчет об оценке рыночной стоимости № ** от 09.06.2017.

Решением Комиссии от 25.07.2017 № 633 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 1912015 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 09.06.2017.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № ** был произведен по состоянию на 27.09.2016, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 25.07.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 65%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное также не оспаривается административным истцом, что следует из текста административного искового заявления.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 09.06.2017 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле № ** (том № 633) отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены.

Ссылаясь на нарушение пункта 6 ФСО № 3, административный истец указывает, что отчет об оценке, который составлен в форме электронного документа, не имеет сведений о наличии усиленной квалифицированной электронной подписи.

Однако материалами дела № ** (том 633) подтверждены обстоятельства представления в Комиссию отчета об оценке на бумажном носителе, с проставлением соответствующей подписи оценщика и печати юридического лица. К отчету в электронном виде приложен файл с усиленной квалифицированной подписью. Поскольку требования, обозначенные в пункте 6 ФСО № 3, были соблюдены, доводы административного истца об отсутствии электронной подписи к отчету, представленному в электронном виде, являются несостоятельными.

Относительно утверждения Департамента о нарушении пункта 22 «д», «е» ФСО № 7 при составлении отчета об оценке, ввиду неправильно примененной корректировки по дате предложения к продаже объекта-аналога №1, суд исходит из того, что дата публикации объявления о продаже земельного участка, принятого оценщиком в качестве объекта-аналога № 1 – 06.10.2015 (страница 38 отчета), дата обновления предложения 18.11.2016. При этом оценщик по данному предложению использовал сведения, актуальные по состоянию на август 2016 года, ставшие ему известными из телефонных переговоров с продавцом (страница 28-29, 32). Таким образом, оценщиком использована информация, актуальная на дату оценки - 27.09.2016, в связи с чем, положения пункта 22 «д», «е» ФСО № 7 и пункта 8 ФСО № 1 не нарушены.

Указание заявителя на то, что при расчете стоимости объекта оценки не применена корректировка на ж/д ветку, что является нарушением пункта 22 «д» и «е» ФСО № 7, не свидетельствует о недействительности представленного отчета.

В отчете об оценке содержится информация на объект-аналог № 3, из которой не представляется возможным установить наличие или отсутствие ж/д ветки на данном земельном участке. Ссылка на то, что публичная кадастровая карта содержит сведения о расположении на участке железнодорожной ветки, не соответствует действительности, поскольку таких сведений публичная кадастровая карта в отношении участка с кадастровым номером **, принятого в качестве аналога № 3, не содержит. Приведение оценщиком адреса указанного участка: ****, не свидетельствует о неточном описании участка, поскольку строение по указанному адресу расположено в непосредственной близости к участку с кадастровым номером **.

В отношении иных потенциальных объектов-аналогов оценщиком описан объем доступных рыночных данных об этих объектах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано. Соответствующая информация об объектах-аналогах, приведенная в отчете об оценке, подтверждена сведениями из публичной кадастровой карты, а также объявлений о продаже участков и телефонных переговоров с продавцом.

Таким образом, оснований полагать, что нарушены требования пункта 22 «в», пункта 11 «в» ФСО № 7, пункта 5 ФСО № 3, у суда не имеется.

Копии материалов, на которых основан отчет об оценке, приведены оценщиком в основном тексте отчета со ссылкой на источник аналитических материалов (Анализ рынка по сегментам недвижимости, представленный ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»). В пункте 11 ФСО № 3 не закреплено, в каком разделе отчета должны быть приложены использованные при составлении отчета материалы, информация которых не опубликована в общедоступном печатном издании. Оснований утверждать о нарушении пунктов 5 и 11 ФСО № 3 суд не усматривает.

Ссылаясь на нарушения требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3, сторона административного истца указывает, что расчет корректировок на дату предложения и местоположение произведен с использованием данных ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», которые не опубликованы в свободном доступе и не приложены к отчету.

Однако текстовая часть Отчета об оценке содержит фрагменты исследования анализа рынка по сегментам недвижимости, представленного ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», что в свою очередь свидетельствует об отсутствии нарушений требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком К. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано три объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В связи с чем, указание административного истца на то, что оценщиком допущено нарушение федеральных стандартов оценки, суд находит неубедительным.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25.07.2017 № 633, будучи направленным на обеспечение исполнения АО «УНИИКМ», как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться и как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления АО «УНИИКМ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 25 июля 2017 года № 633 - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 28 ноября 2017 года.

Судья (подпись)