Решение от 27.03.2017 по делу № 33-6347/2017 от 15.03.2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

                                        № 33-6347/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 марта 2017 года                                 г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего                    Милютина В.Н.,

судей                                Низамовой А.Р.,

                                    Мухаметовой Н.М.,

при секретаре                         Валетдиновой Р.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 03 ноября 2016 года, которым постановлено:

исковое    заявление Викторова С.В. к ООО «Единая торгово- закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании сделки по отчуждению квартиры недействительной, договора ипотеки недействительным, исключении из ЕГРП записи о регистрации прав собственности на квартиру, признании участником долевого строительства, признании сделки состоявшейся, признании права собственности на жилое помещение – удовлетворить;

признать предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный между Викторовым С.В. и ООО «Единая торгово-закупочная компания» о дата договором долевого участия в строительстве жилья;

признать Викторова С.В. добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу адрес;

признать сделку недействительным в части, касающейся продажи квартиры адрес договор купли-продажи недвижимого имущества №... от дата заключенный между ООО «Единая торгово - закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой», применить последствия ничтожности сделки;

признать сделку недействительным в части, касающейся залога квартиры адрес договор об ипотеке (залоге недвижимости) №... от дата заключенный между ООО «Строительная Компания МегаСтрой» и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк», применить последствия ничтожности сделки;

исключить из Единого государственного реестра прав записи №... от дата; №... от дата. №... от дата.;

признать за Викторовым С.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес;

внести, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес на имя Викторова С.В.;

взыскать солидарно с ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу Викторова С.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 5876,61 рублей;

взыскать солидарно с ООО «Единая торгово - закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в доход местного бюджета городского округа город Стерлитамак государственную пошлину в размере 10550,89 рублей (по 3516,96 рублей с каждого);

в удовлетворении встречного искового заявления АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к Викторову С.В., ООО «Единая торгово-закупочная компания» о признании предварительного договора от дата, заключенного между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и Викторовым С.В. незаключенным, недействительным, о признании отсутствующим право на квартиру - отказать.

Заслушав доклад судьи Милютина В.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Викторов С.В. обратился в суд с иском к ООО «Единая торгово-закупочная компания», ООО «Строительная компания МегаСтрой», ПАО «Российский Сельскохозяйственный банк», в котором просил признать сделку по отчуждению квартиры недействительной, исключить запись из ЕГРП, снять обременение по договору об ипотеке, исключить запись об ограничении права в виде ипотеки, признать предварительный договор купли-продажи квартиры договором долевого участия в строительстве, признать право собственности на жилое помещение.

Требования мотивированы тем, что дата между Викторовым С.В. и ООО «ЕТЗК», являющийся застройщиком многоквартирного дома, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №... по адресу (строительный): адрес на втором этаже девятиэтажного дома, проектной площадью 54,85 кв.м., во исполнение договора им произведена оплата в размере 1 645 500 рублей. Поскольку дом находился на стадии строительства, оплата за квартиру истцом произведена в форме договора займа №... от датаг в полном объеме, о чем свидетельствует квитанция к приходному кассовому ордеру №... от дата. Таким образом, истцом все принятые обязательства по договору исполнены полностью. Предварительный договор купли-продажи является фактически договором долевого участия. Право собственности ООО «ЕТЗК» на квартиру зарегистрировало дата. С момента регистрации права собственности на квартиру прошло более 17 месяцев, но основной договор купли-продажи квартиры до сих пор не заключен. На предложение о заключении договора купли-продажи квартиры ООО «ЕТЗК» не реагирует. Получив выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества №... от дата, истцу стало известно, что ООО «ЕТЗК» дата, по договору купли-продажи недвижимого имущества передало указанную квартиру в собственность ООО «Строительная компания «МегаСтрой». Также согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества №... от дата стало известно, что ООО СК «МегаСтрой» заключила на указанную квартиру договор об ипотеке (залоге недвижимости) от дата в пользу ОАО «Российский сельскохозяйственный банк».

Дом был построен, введен в эксплуатацию, истец оплатил стоимость квартиры, по акту приема передачи квартира была передана ему, он отремонтировал квартиру, зарегистрировался, вселился в указанную квартиру и содержит её.

Истец просил признать сделку по отчуждению двухкомнатной квартиры общей площадью 54,4 кв.м., расположенной на втором этаже, девятиэтажного кирпичного дома по адресу: адрес заключенную дата между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК «МегаСтрой» ничтожной и недействительной, как и последующую сделку о передаче квартиры в залог.

АО «Российский Сельскохозяйственный банк» обратилось в суд со встречным иском, к Викторову С.В. о признании предварительного договора №... от дата между ООО «ЕТЗК» и Викторовым С.В. незаключенным, недействительным, признать отсутствующим право Викторова С.В. на спорную квартиру по адресу: РБ, адрес.

В обоснование требований указано, что предварительный договор №... от дата не является договором, влекущим возникновение права собственности ответчика на спорную квартиру, и не может являться договором долевого участия в строительстве, так как заключен с лицом, не являющимся застройщиком. Кроме того, договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации. Условие о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, так как не согласовано существенное условие о его предмете.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе АО «Россельхозбанк» просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывает, что судом при вынесении решения не полностью и неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а установленные по делу обстоятельства не доказаны надлежащими доказательствами. Выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя АО «Россельхозбанк» Максимову К.А., поддержавшую доводы жалобы, Викторова С.В., представителя Викторова С.В. – Алимову А.Ф., полагавших решение суда законным, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что дата, между ООО «Единая торгово-закупочная компания» (сторона 1) и Викторовым С.В. (сторона 2) и заключен предварительный договор №..., предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адрес со следующими характеристиками: номер №..., количество комнат 2, этаж 2, проектная площадь 54,85 кв.м, стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 645 500 рубля.

Пунктом 4.1 договора определены обязанности сторон заключить основной договор купли-продажи в течение 90 дней с момента регистрации права собственности стороны 1.

Иного срока, который бы стороны согласовали для заключения основного договора, предварительный договор не содержит.

В судебном заседании также установлено, что Викторов С.В. передал ООО «ЕТЗК» денежные средства в размере 1 645 000 рублей, в счет оплаты за квартиру в форме договора займа №... от дата. Оплата произведена в полном объеме, о чем свидетельствует квитанция к приходному кассовому ордеру №... от дата.

Данные обстоятельства в судебном заседании сторонами не опровергнуты.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №..., выданного Администрацией городского округа г. Стерлитамак Республики Башкортостан, данный дом был введен в эксплуатацию дата.

Согласно справке отдела архитектуры городского округа г. Стерлитамак дому адрес присвоен почтовый адрес: адрес

Судом также установлено, что во исполнение своих обязательств застройщик - ООО «ЕТЗК» передал дата по акту приема-передачи вышеуказанную квартиру адрес истцу Викторову С.В.

С момента передачи квартиры истец вселился в неё и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждено актом о проживании, сведениями о регистрации по месту жительства. Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО «УК ЕТЗК» коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца Викторова С.В.

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом - уклонился.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключенный между Викторовым С.В. и ООО «Единая торгово-закупочная компания» предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок: не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности, указан срок окончания строительства, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, при этом истцом оплата произведена в день заключения предварительного договора купли-продажи.

Таким образом, судом установлено, что ООО «ЕТЗК» является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, и деньги, полученные от истца, использовались на строительство дома, который в момент заключения договора не был построен.

Истец Викторов С.В. фактически стал участником долевого строительства многоквартирного дома, проинвестировал застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной квартиры №... до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома №..., что подтверждает возникновение правоотношений между ООО «ЕТЗК» с истцом Викторовым С.В. по участию в долевом строительстве дома между застройщиком и истцом, возникшие между ними правоотношения подпадают под действия ст. 4 ФЗ № 214 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между Викторовым С.В. и застройщиком ООО « ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру. Сделка об участии Викторова С.В. в долевом строительстве многоквартирного дома состоялась, фактически совершена и исполнена.

Юридически оценивая договор купли-продажи 4 квартир в доме адрес от дата №..., заключенному между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ООО «Строительная компания МегаСтрой»», (в том числе и квартиры №...), за которую ООО «Строительная компания МегаСтрой» уплатило 2 398 500 руб., суд верно указал на то, что фактически квартира в распоряжение ООО «Строительная компания МегаСтрой» не передавалась и последними не принималась. С дата в квартире проживает Викторов С.В., оплачивая коммунальные услуги, что свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная компания МегаСтрой» волеизъявления на совершение сделки и наступлении правовых последствий по якобы заключенному договору купли-продажи №... от дата и передаточному акту. Поэтому суд обоснованно признал указанную сделку недействительной.

Последующую сделку - договор об ипотеке №... от дата суд также обоснованно признал недействительной, поскольку она совершена ООО «СК МегаСтрой», не имевшим законных оснований на распоряжение спорным имуществом.

В силу п. 5 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Как следует из разъяснений Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от 05.10.1998 г. № 273-Т к Положению Банка России «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)» от 31.08.1998 г. № 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

С учетом изложенного, суд правомерно отклонил доводы АО Россельхозбанк о добросовестности действия банка при заключении договора залога, поскольку совершена в противоречие интересов истца и отсутствии его уведомления.

При указанных обстоятельствах, суд обоснованно признал право собственности Викторова С.В. на спорную квартиру, и отказал в удовлетворении встречных исковых требований АО «Россельхозбанк» о признании предварительного договора №... от дата между ООО «ЕТЗК» и Викторовым С.В. незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право Викторова С.В. на спорную квартиру.

ООО «ЕТЗК» не отрицало заключение с Викторовым С.В. предварительного договора купли-продажи №... от дата, получение денежных средств по указанному договору.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, признает их законными и обоснованными.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, нарушение норм материального и процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Доводы жалобы о том, что судом неверно квалифицирован предварительный договор купли – продажи как договор долевого участия и неверно установил направленность воли ООО «Единая торгово-закупочная компания» при его заключении, так как в предварительном договоре купли – продажи не имеется всех существенных условий договора долевого участия в строительстве жилья и он не был зарегистрирован в ЕГРП, а так же о том, что суд необоснованно пришел к выводу о мнимости договора купли продажи от дата не влекут отмены решения, поскольку основаны на неверном толковании приведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения и приведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, а сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем, не могут повлечь его отмену.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ 03 ░░░░░░ 2016 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░» - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                   ░.░. ░░░░░░░

░░░░░                           ░.░. ░░░░░░░░

     ░.░. ░░░░░░░░░░

░░░░░░░: ░░░░░ ░.