Решение по делу № 33-8770/2024 от 09.07.2024

Судья Романова Ю.А. дело № 33-8770/2024

УИД 34RS0010-01-2024-000176-65

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 июля 2024 г. г. Волгоград

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Малышевой И.А.,

судей Козлова И.И., Трусовой В.Ю.,

при помощнике судьи Князевой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
№ 2-156/2024 по иску администрации Быковского городского поселения Быковского муниципального района Волгоградской области к Портенко Павлу Игоревичу о расторжении договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе администрации Быковского городского поселения Быковского муниципального района Волгоградской области

на решение Быковского районного суда Волгоградской области от
20 мая 2024 г.,

заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Козлова И.И.,

установила:

администрация Быковского городского поселения Быковского муниципального района Волгоградской области обратилась в суд с вышеуказанным иском к Портенко П.И., мотивированным тем, что сторонами был заключен договор от 5 февраля 2024 г. № <...>, в соответствии с которым ответчику был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: <адрес>

После заключения договора стало известно, что при установлении границ спорного земельного участка в ходе проведения кадастровых работ в 2000 году было допущено пересечение с границами иных земельных участков. Кроме того, через арендуемый участок проходят подземные магистральные сети ПАО «Ростелеком», а также централизованная линия питьевого водопровода с точками подключения к указанной линии соседних домовладений.

Полагая, что изложенные обстоятельства препятствуют использованию земельного участка в соответствии с целями аренды, указывая, что ответчик отказался от подписания соглашения о расторжении договора, просила расторгнуть заключенный сторонами договор аренды земельного участка от 5 февраля 2024 г. № <...>

Решением Быковского районного суда Волгоградской области от 20 мая 2024 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе администрация Быковского городского поселения Быковского муниципального района Волгоградской области просит решение суда отменить и удовлетворить исковые требования. Жалоба мотивирована неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, которые достоверно указывают на невозможность использования земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды.

В судебном заседании заместитель главы администрации Быковского городского поселения Быковского муниципального района Волгоградской области Гаврилов С.В., представитель МАУ КХ «Быково»
Солодовников И.И. поддержали доводы и требования жалобы. Ответчик Портенко П.И., его представитель Таможникова С.М. полагали решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене по доводам жалобы.

В судебное заседание представитель третьего лица ПАО «Ростелеком», извещенный о времени и месте его проведения, не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил, об отложении судебного заседания не просил, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 этой же статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).

Как предусмотрено пунктом 2 этой же статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 5 февраля 2024 г. по результатам проведенного аукциона между администрацией Быковского городского поселения Быковского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и Портенко П.И. (арендатор) был заключен договор аренды № <...>, в соответствии с которым истец предоставил ответчику во временное владение и пользование для индивидуального жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером, площадью
1189 кв.м, из земель населенных пунктов, с целевым назначением: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>

Срок действия договора составляет 10 лет: с 5 февраля 2024 г. по
4 февраля 2034 г. (пункт 4.1 договора).

Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что по соглашению сторон договор может быть досрочно расторгнут в любое время. Расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством и настоящим договором.

В соответствии с пунктом 6.6 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя судом при следующих, признаваемых сторонами существенными, нарушениях договора: при использовании арендатором земельного участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 договора (подпункт 6.6.1); при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение одного оплачиваемого периода (подпункт 6.6.2); при значительном ухудшении экологической обстановки на участке (подпункт 6.6.3); при не устранении совершенного умышленно земельного правонарушения, выразившегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке (подпункт 6.6.4).

Согласно ограничениям, обременениям в использовании земельного участка, являющимися приложением № 1 к договору, арендатор принял на себя обязательства, в том числе по соблюдению режима использования земельного участка в зонах с особым режимом (охранные зоны инженерных коммуникаций, санитарно-защитные зоны предприятий и т.д.).

В подтверждение факта передачи ответчику земельного участка сторонами подписан акта приема-передачи от 5 февраля 2024 г.

6 февраля 2024 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об обременении земельного участка арендной в пользу Портенко П.И. на основании вышеуказанного договора.

5 февраля 2024 г. Портенко П.И. направил в адрес органа местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве на земельном участке, в ответ на которой 9 февраля 2024 г. администрацией Быковского муниципального района Волгоградской области выдано уведомление о соответствии указанных заявителем параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и о допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

Кроме того, по заказу Портенко П.И. отделом архитектуры и ЖКХ Быковского муниципального района выдан градостроительный план земельного участка, согласно которым информация об ограничениях использования земельного участка, в том числе, если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий, отсутствует.

В ответ на запрос ответчика о возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и канализации) МАУ КХ «Быково» письмом от 13 февраля 2024 г. № 7 сообщило, что по территории земельного участка проходит централизованная сеть холодного водоснабжения, диаметром 225 мм, техническая возможность подключения к которой отсутствует. Кроме того, на участке находится колодец с запорной арматурой (задвижка), регулирующей подачу воды на южную часть <адрес>, к которой сотрудникам коммунального хозяйства необходим круглосуточный доступ.

Кроме того, ПАО «Ростелеком», подтвердив наличие кабелей связи в грунте земельного участка, сообщило о возможности подготовки технических условий по их защите после получения полной информации о планируемых строительных работах.

1 марта 2024 г. истец направил в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды в связи невозможностью использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства по причинам выявления несоответствий при выполнении кадастровых работ по установлению границ земельного участка, пересечения границ иных земельных участков, наличия на земельном участке централизованной линии питьевого водопровода с точками подключения к ней домовладений соседних участков и подземных магистральных сетей ПАО «Ростелеком».

От подписания данного соглашения ответчик отказался.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, оцененные по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходил из того, что истцом не представлены доказательства наличия оснований, предусмотренных договором и/или вышеприведенными нормами действующего законодательства, наделяющих арендодателя правом требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного и зарегистрированного в установленном законом порядке.

Признавая решение суда по существу правильным и не усматривая оснований для его отмены, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Действительно, в ходе судебного разбирательства истцом не представлены какие-либо доказательства того, что в результате кадастровых работ в отношении спорного земельного участка было допущено пересечение его границ с другими участками. Более того, данное обстоятельство, устранение которого возможно как в судебном, так и досудебном порядке, само по себе не может являться основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Ссылки администрации на прохождение кабелей связи через земельный участок также обоснованно признаны судом несостоятельными, поскольку оператор связи ПАО «Ростелеком» допустил возведение на участке объекта капитального строительства при условии соблюдении технических условий по защите ЛКСС.

Выражая несогласие с решение суда, истец настаивает на расторжении договора аренды в связи с необходимостью изъятия для муниципальных нужд спорного земельного участка, через который проходит централизованная сеть водоснабжения и водоотведения, подлежащая реконструкции в рамках Федеральный программы «Чистая вода».

Оценивая данный довод, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Положениями пункта 3 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, предусмотренным федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.

В силу пунктов 1, 2, 4 статьи 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. При определении размера такого возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка.

Таким образом, расторжение договора аренды по указанным истцом основаниям (в связи с необходимостью изъятия земельного участка для муниципальных нужд) возможно только с соблюдением соответствующей процедуры, предусматривающей равноценное возмещение арендодателю.

При таких обстоятельствах, поскольку из материалов дела не следует, что процедура изъятия земельного участка была соблюдена, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы, удовлетворение требований о расторжении договора аренды является преждевременным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения суда первой инстанции в полном объеме, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

определила:

решение Быковского районного суда Волгоградской области от
20 мая 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Быковского городского поселения Быковского муниципального района Волгоградской области – без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи