Решение по делу № 11-15741/2024 от 26.11.2024

Судья Афанасьев П.В.

Дело № 2-853/2024

УИД 74RS0013-01-2024-001153-49

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 11-15741/2024

17 декабря 2024 года    г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего     Шалиевой И.П.,

судей     Чиньковой Н.В., Турковой Г.Л.,

при секретаре Копцове К.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Маркина ОИ на решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области постоянное судебное присутствие в селе Фершампенуаз Нагайбакского района от 19 сентября 2024 года по исковому заявлению Маркина ОИ к муниципальному образованию Парижское сельское поселение Нагайбакского района Челябинской области о признании права собственности на нежилые здания.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, возражений, объяснения истца Маркина О.И., его представителя по доверенности Толмачевой А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО «Агрофирма Ариант» по доверенности Козлова Д.И., возражавшего относительно доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Маркин О.И. обратился в суд с иском к муниципальному образованию Парижское сельское поселение Нагайбакского района Челябинской области о признании права собственности на нежилое здание – центральный склад, площадью 134,1 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, и нежилое здание - гараж для легковых машин, площадью 180,3 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ Маркин О.И. на основании договора купли-продажи приобрёл спорное имущество, оплатил его, и владеет им. Истец обратился с заявлением о регистрации права собственности на указанные объекты. Управлением Росреестра по Челябинской области выдан отказ в государственной регистрации прав, в связи отсутствием правоустанавливающих документов. Однако правоустанавливающие документы в архиве отсутствуют, а СПК «Астафьевский» ликвидирован. Считает, что сделка купли-продажи между сторонами состоялась, условия сделки выполнены, с момента приобретения он владеет спорными объектами, как своим имуществом. Все жители села знают, что данное имущество принадлежит истцу.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечены администрация Нагайбакского муниципального района Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма Ариант» (далее по тексту - ООО «Агрофирма Ариант»).

В суд первой инстанции истец Маркин О.И. при извещении не явился, его представитель Толмачева А.А. в судебном заседании требования поддержала, указала на основание приобретения права собственности, предусмотренное положениями ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности.

Представитель ответчика администрации Парижского сельского поселения Нагайбакского района Челябинской области Хасанова О.Г. исковые требования не признала, суду пояснила, что спорные объекты поставлены на учёт как бесхозяйные и администрация поселения намерена оформить право муниципальной собственности на них. Добросовестного владения не имеется, поскольку объекты находились во владении ООО «Агрофирма Ариант», доказательств уплаты налогов, несения расходов по его содержанию, истцом не представлено.

Представитель ответчика ООО «Агрофирмы Ариант» в лице управляющей организации – ООО «РСХБ-Финанс» Секисов Д.В. при извещении в суд первой инстанции не явился, представил письменный отзыв, в котором в удовлетворении иска просил отказать, поскольку указанные объекты являлись имуществом ФИО18, которое приобретено ОАО «Агрофирмы Ариант» на основании договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ № в рамках дела о банкротстве ФИО19 До момента заключения договора купли-продажи данные объекты находились в пользовании ОАО «Агрофирмы Ариант» на основании договора аренды с правом выкупа № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ все права и обязанности, имущество, обязательства ОАО «Агрофирмы Ариант» переданы ООО «Агрофирмы Ариант», включая спорные объекты.

Третье лицо Татарников В.Г. при извещении в суд первой инстанции не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменное мнение по иску, в котором согласился с исковыми требованиями истца.

Представитель ответчика администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области, представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в суд первой инстанции не явились, причину неявки не сообщили, об отложении дела не просили.

Решением Верхнеуральского районного суда Челябинской области постоянное судебное присутствие в селе Фершампенуаз Нагайбакского района от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований Маркина О.И. к муниципальному образованию Парижское сельское поселение Нагайбакского района Челябинской области, администрации Нагайбакского муниципального района Челябинской области, обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма Ариант», о признании права собственности на нежилые здания, а именно: на нежилое здание – центральный склад, площадью 134,1 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, и нежилое здание - гараж для легковых машин, площадью 180,3 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе Маркин О.И. просит отменить решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области постоянное судебное присутствие в селе Фершампенуаз Нагайбакского района от 19 сентября 2024 года и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

Указывает, что судом проигнорированы пояснения третьего лица Татарникова В.Г., который являлся конкурсным управляющим СПК «Астафьевский», и который подтвердил факт реализации спорного имущества истцу. Также указывает, что судом необоснованно указано на отсутствие сведений о сделке в отчете конкурсного управляющего, поскольку сделка по продаже спорного имущества совершена после составления указанного отчета. Полагает, что конкурсный управляющий должен был составить как минимум еще один отчет после ДД.ММ.ГГГГ, однако судом первой инстанции такие документы не запрашивались и такие обстоятельства не выяснялись.

Кроме того, полагает надуманными выводы суда первой инстанции о наличии в договоре купли-продажи ссылки на несуществующее судебное постановление Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ № №. Указанное постановление представлено вместе с апелляционной жалобой.

Также считает голословными и ничем не подтвержденными выводы суда первой инстанции о том, что истец не проявил явной осмотрительности к продавцу, не проверил сведения о регистрации права собственности на спорные объекты, а также факт наличия документов, подтверждающих право собственности. Истец Маркин О.И. при заключении сделки проверил полномочия конкурсного управляющего. Кроме того, указывает, что перед заключением сделки Маркин О.И. обращался в орган государственной регистрации и ему предоставили сведения, что право собственности на спорные объекты не зарегистрировано. Конкурсный управляющий также пояснил Маркину О.И., что право собственности ни на один объект недвижимости не зарегистрировано, но это не препятствует в дальнейшем оформить право собственности; также пояснил, что другие жители сельского поселения также приобретали недвижимое имущество СПК «Астафьевский» без документов, что также подтвердили сами жители. Указывает также, что ему известно о том, что другие жители оформили право собственности на приобретенные объекты, но в истребовании материалов аналогичных дел судом отказано истцу.

Кроме того, указывает, что ответчиками не предоставлено доказательств, опровергающих факт владения и пользования спорным имуществом Маркиным О.И. с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, а на учет в качестве бесхозяйных объектов администрация Парижского сельского поселения поставила спорные объекты в период рассмотрения настоящего дела в суде, и до этого времени никаких притязаний на имущество не предъявляла. Также никаких претензий либо требований об освобождении имущества к истцу Маркину О.И. не предъявляло ООО «Агрофирма Ариант», и не представлено доказательств пользования ответчиком спорным имуществом.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Агрофирма Ариант» просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, ссылаясь на то, что спорные объекты недвижимости принадлежат ООО «Агрофирма Ариант».

Остальные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав объяснения истца, представителей сторон, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО20, в лице конкурсного управляющего Татарникова В.Г., и ФИО1 заключён договор № купли-продажи недвижимости, по которому Маркин О.И. приобрёл за 96000 руб. гараж для легковых автомобилей и центральный склад, общей площадью 314,4 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

К указанному договору Приложением № является акт приёма-передачи нежилого помещения, согласно которому продавец предоставил, а покупатель принял указанные объекты недвижимости.

Представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 96000 руб. по договору купли-продажи №, за подписью главного бухгалтера ФИО10, с печатью арбитражного управляющего.

Переход права собственности Маркиным О.И. в установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрирован.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО21 признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Татарников В.Г.

Из отчёта конкурсного управляющего Татарникова В.Г. от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в ходе конкурсного производства было реализовано: шлакоблок 11325 шт., столбы ж/б 40 шт., ограждение чугунное, металлолом, железный ангара, здание гаража отд. №, здание дом гаража, здание кузницы отд. №, на общую сумму 162300 руб., на основании следующих договоров купли-продажи: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Конкурсным управляющим Татарниковым В.Г. в соответствии со ст. 179 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) № от ДД.ММ.ГГГГ проведены торги в виде открытого аукциона по продажи имущества ФИО22 одним лотом, в который вошли: животноводческие, зернообрабатывающие комплексы, склады, контора, МТМ, гараж, подсобные помещения.

Победителем торгов признано ОАО «Агрофирма Ариант».

Данные обстоятельства подтверждаются объявлением в газете от ДД.ММ.ГГГГ №, платёжным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении ОАО «Агрофирма Ариант» задатка, заявкой ОАО «Агрофирма Ариант» на участие в торгах № от ДД.ММ.ГГГГ, итоговым протоколом от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО23 в лице конкурсного управляющего Татарникова В.Г., и ОАО «Агрофирма Ариант», в лице генерального директора ФИО11, заключён договор купли-продажи имущества, по которому ОАО «Агрофирма Ариант» приобрело в собственность имущество ФИО24 в целом как имущественный комплекс за 9730000 руб.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.1.1, 6.1, 6.1.1 договора, продавец обязался передать имущество покупателю ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту, в котором указываются данные о составе имущества. Приложением к указанному договору является акт инвентаризации, составленный на ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 2.1.2 договора имущество считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

Из списка имущества ФИО25, приобретаемого ОАО «Агрофирма Ариант», подписанного сторонами указанного договора, следует, что в него включены, в том числе: здание гаража для легковых автомашин и центральный склад, расположенные в центральной усадьбе.

Определением этого же суда от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство завершено.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО26 ликвидирован, о чём внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Агрофирма Ариант» реорганизовано путём преобразования в ООО «Агрофирма Ариант». ДД.ММ.ГГГГ составлен передаточный акт, согласно которому все права и обязанности, имущество и обязательства (активы и пассивы) ОАО «Агрофирма Ариант», в том числе основные средства в размере 7170649659 руб. (согласно Приложению №) переданы ООО «Агрофирма Ариант».

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на спорные объекты: объект недвижимости, с наименованием «гараж для легковых машин», площадью 180,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и объект недвижимости, с наименованием «Центральный склад», с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, поставлены на государственный кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ, и имеют статус «ранее учтённых объектов». Право собственности на них не зарегистрировано. ДД.ММ.ГГГГ указанные объекты приняты на учёт как бесхозяйные объекты по заявлению муниципального образования Парижского сельского поселения Нагайбакского муниципального района.

Из ответов МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях от ДД.ММ.ГГГГ №, администрации Нагайбакского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ №, указанные объекты в реестре федерального имущества, в реестре муниципальной собственности не значатся.

Установив вышеуказанные обстоятельства, руководствуясь положениями п.2 ст. 8.1, п.1 ст. 131, п.п.2,3 ст. 218, абз.1 п.2 ст.223, ст.234 п.1 ст. 454, п.1 ст. 549, п.1. и 3 ст.551, ст.556 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями в п.п. 15, 61, 63 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что фактическое исполнение заключённого ДД.ММ.ГГГГ между ФИО27 в лице конкурсного управляющего Татарникова В.Г., и Маркиным О.И. договора № купли-продажи недвижимости по передачи спорного имущества покупателю не произведено, поскольку указанное имущество ДД.ММ.ГГГГ в составе имущественного комплекса ФИО28 продано по итогам аукциона ОАО «Агрофирма Ариант» в рамках конкурсного производства в деле о банкротстве ФИО29; имеющаяся квитанция к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ иными доказательствами, в том числе приходно-кассовым ордером по оформлению кассовой операции, бухгалтерской и налоговой отчётностью, отражающей факт получения денег, не подтверждена.

Также суд первой инстанции указал на фактическое владение имуществом ООО «Агрофирма Ариант», и принятие органом местного самоуправления - администрацией Парижского сельского поселения Нагайбакского района мер к поставке их на учёт по признакам бесхозяйного имущества, а также на отсутствие совокупности всех предусмотренных законом условий добросовестного, открытого, непрерывного в течение 15 лет владения Маркиным О.И. спорными объектами как своим имуществом, заботящегося об этом имуществе, несущего расходы на его содержание и не нарушающего при этом прав иных лиц.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях и порядке, которые предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (пункт 3 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 236 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 данного Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В пункте 1 статьи 551 настоящего Кодекса закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 556 указанного Кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.( пункт 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из разъяснений, данных в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их взаимосвязи, приобретательная давность является законным основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которому это имущество не принадлежит, но которое, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим имуществом как своим. Длительность такого открытого и непрерывного владения в совокупности с положениями об отказе от права собственности и о бесхозяйных вещах, а также о начале течения срока приобретательной давности с момента истечения срока давности для истребования вещи предполагают, что титульный собственник либо публичное образование, к которому имущество должно перейти в силу бесхозяйности либо выморочности имущества, не проявляли какого-либо интереса к этому имуществу, не заявляли о своих правах на него, фактически отказались от прав на него, устранились от владения имуществом и его содержания. Целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п.

Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре. В том числе и в случае владения имуществом на основании недействительной сделки, когда по каким-либо причинам реституция не произведена, в случае отказа собственнику в истребовании у давностного владельца вещи по основаниям, предусмотренным статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо вследствие истечения срока исковой давности давностный владелец, как правило, может и должен знать об отсутствии у него законного основания права собственности, однако само по себе это не исключает возникновения права собственности в силу приобретательной давности.

Требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения противоречит смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, легализовать такое владение, оформив право собственности на основании статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом в силу пункта 5 статьи 10 названного Кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Более того, само обращение в суд с иском о признании права в силу приобретательной давности является следствием осведомленности давностного владельца об отсутствии у него права собственности.

Иной подход ограничивал бы применение положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию поведения, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 указанного закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункт 59).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (пункт 60).

Как следует из материалов дела, истцом Маркиным О.И. ДД.ММ.ГГГГ был заключен с ФИО30 в лице конкурсного управляющего Татарникова В.Г. договор № купли-продажи недвижимости, по которому Маркин О.И. приобрёл за 96000 руб. гараж для легковых автомобилей и центральный склад, общей площадью 314,4 кв.м, расположенные по адресу: <адрес> (л.д.9-11 т.1).

В силу п. 1.4 договора №, покупатель принимает у продавца указанное имущество поле подписания передаточного акта.

Согласно Приложению № акту приёма-передачи нежилого помещения, продавец предоставил, а покупатель принял указанные объекты недвижимости, данный акт подписан ФИО1, согласно представленной квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ Маркиным О.И. произведена оплата по договору купли-продажи №.

При этом, обстоятельства купли-продажи спорного имущества именно Маркину О.И. подтверждены Татарниковым В.Г. (л.д. 227 т.1).

Вместе с тем по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между ФИО31, в лице конкурсного управляющего Татарникова В.Г., и ОАО «Агрофирма Ариант», в лице генерального директора ФИО11, в соответствии с п.п. 2.1, 2.1.1, 6.1, 6.1.1, продавец обязался передать имущество покупателю ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту, в котором указываются данные о составе имущества. Приложением к указанному договору является акт инвентаризации, составленный на ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 2.1.2 договора имущество считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

Согласно списку имущества ФИО32, приобретаемого ОАО «Агрофирма Ариант», подписанного сторонами указанного договора, следует, что в него включены, в том числе: здание гаража для легковых автомашин и центральный склад, расположенные в центральной усадьбе.

Однако, передаточный акт между ФИО33 в лице конкурсного управляющего Татарникова В.Г., и ОАО «Агрофирма Ариант», не представлен, доказательств его составления и передачи имущества не представлено, как и не представлен Акт инвентаризации.

При этом представленный договор аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, не подтверждает передачу в аренду спорного имущества, поскольку не представлены Приложения № и №, в которых указаны объекты аренды (п.1.2.) ( л.д.121-123 т.1).

Фактическое владение Маркиным О.И. спорным имуществом подтверждается показания свидетеля ФИО12, договором теплоснабжения №, заключенного между ФИО34 и ИП Маркиным О.И., на поставку тепловой энергии в помещение гаража с ДД.ММ.ГГГГ, актом сверки расчётов № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ о несении Маркиным О.И. расходов на обогрев помещения гаража, площадью 58,86 кв.м. за 2 года 4 месяца.

То обстоятельство, что отчёт конкурсного управляющего от ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о заключении с Маркиным О.И. указанного договора купли-продажи и получении дохода от реализации спорного имущества, не свидетельствует о незаключенности сделки, поскольку сделка состоялась ДД.ММ.ГГГГ, при этом данный отчет не содержит сведений и о продаже спорного имущества ОАО «Агрофирма Ариант» (л.д.201-205 т.1).

Вопреки выводам суда, ссылка в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на определение Арбитражного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№, на основании которого конкурсный управляющий действовал от имени ФИО35, подтверждается представленным суду апелляционной инстанции определением (л.д.61 т.2).

Исследовав и оценив по правилам ст.67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции полагает, что стороны договора от ДД.ММ.ГГГГ выполнили взаимные обязательства друг перед другом, стороны не только имели намерение создать соответствующие заключенной сделке правовые последствия, но и совершили для этого все необходимые действия, что подтверждает добросовестность истца, как покупателя.

Представленными доказательствами подтверждается факт передачи и владение зданием с ДД.ММ.ГГГГ года Маркиным О.И., тогда как фактическое владение ООО «Агрофирма Ариант» доказательствами не подтверждены.

При таких обстоятельствах выводы суда о недобросовестности истца противоречат установленным обстоятельствам и приведенным выше нормам материального права.

То обстоятельство, что продавец (конкурсный управляющий Татарников В.Г.) дважды продал спорные объекты, не свидетельствует о неосмотрительности истца.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на него имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение. Если на объект недвижимого имущества претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом недвижимое имущество передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому этот объект передан во владение.

Материалами дела подтверждается передача спорного имущества Маркину О.И.

Поскольку Маркин О.И. с ДД.ММ.ГГГГ, то есть более 17 лет, добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным недвижимым имуществом спорным имуществом, то данные обстоятельства с учетом положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о наличии оснований для признания за ним права собственности на указанные объекты недвижимости.

С учетом вышеизложенного, решение суда не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Верхнеуральского районного суда Челябинской области постоянное судебное присутствие в селе Фершампенуаз Нагайбакского района от 19 сентября 2024 года отменить, принять новое решение.

Признать право собственности за Маркиным ОИ (паспорт РФ серии № №) на нежилое здание – центральный склад, площадью 134,1 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый номер № нежилое здание - гараж для легковых машин, площадью 180,3 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.