Решение по делу № 33-12196/2016 от 26.04.2016

Судья: Васина Д.К.                 Дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Мариуца О. Г.

судей Ситниковой М. И., Глумовой Л. А.,

при секретаре Мадьярове Р.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 8 июня 2016 года апелляционную жалобу представителя ООО «Объединенная управляющая компания» ДУ ЗПИФН «Ивановский промышленный» на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску Алёшиной Ольги Владимировны к ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» о признании права собственности на нежилое помещение,

заслушав доклад судьи Глумовой Л.А.

объяснения представителя ООО «Объединенная управляющая компания» ДУ ЗПИФН «Ивановский промышленный» по доверенности Суменкова И.П., представителя Алёшиной О.В. по доверенности Царевой Т.П.

УСТАНОВИЛА:

Истица обратилась в суд с иском к ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» с учетом уточнений о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>, пом. 1 (строительный адрес: <данные изъяты> <данные изъяты>), площадью 71,7 кв.м.

В обоснование требований указала, что по предварительному договору <данные изъяты>-С от <данные изъяты> приобрела право на получение и оформление в собственность спорного нежилого помещения. Истица выполнила все взятые на себя обязательства по договору. Жилой дом, в котором находится указанное нежилое помещение, создан, построен, произведены замеры БТИ, разрешение на ввод в эксплуатацию получено, однако, право собственности до настоящего времени не оформлено, в связи с чем истица вынуждена обратиться в суд.

Представитель ответчика ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» в судебное заседание явился, заявленные требования полагал на усмотрение суда.

Третье лицо ЗАО «СУ <данные изъяты>» своего представителя в судебное заседание не направили, будучи надлежаще уведомленными о дате, месте и времени судебного разбирательства.

Решением суда требования удовлетворены, за Алёшиной Ольгой Владимировной признано право собственности на спорное нежилое помещение.

Не привлеченное к участию в дело лицо ООО «Объединенная управляющая компания» ДУ ЗПИФН «Ивановский промышленный», не согласившись с постановленным решением, в апелляционной жалобе просит о его отмене и отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Определением судебной коллегии по гражданским делам от 11 мая 2016 года в связи с рассмотрением дела в отсутствие непривлеченного лица в соответствии с п.п. 4 п. 4 ст. 330 ГПК РФ в порядке ч. 5 ст. 330 ГПК РФ дело рассмотрено по правилам производства суда первой инстанции. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено ООО «Объединенная управляющая компания» ДУ ЗПИФН «Ивановский промышленный».

В соответствии с п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" резолютивная часть апелляционного определения, вынесенного по результатам рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, должна в силу части 4 статьи 330 ГПК РФ содержать указание на отмену судебного постановления суда первой инстанции, вывод суда апелляционной инстанции по заявленным требованиям (удовлетворение или отказ в удовлетворении заявленных требований полностью или в части, прекращение производства по делу или оставление заявления без рассмотрения полностью или в части), а также указание на распределение судебных расходов.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия, руководствуясь положениями действующего законодательства, полагает постановленное судом первой инстанции решение подлежащим отмене с вынесением нового решения.

В судебном заседании представителем истца Алешиной О.В. подано уточненное исковое заявление, в качестве соответчиков привлечены АО «СУ-155» и ООО «Объединенная управляющая компания» ДУ ЗПИФН «Ивановский промышленный». Относительно увеличения исковых требований иск определением судебной коллегии от <данные изъяты> был оставлен без движения, предложено уточнить требования, оплатить государственную пошлину, предоставить документы по количеству участвующих лиц. Определением судебной коллегии от <данные изъяты> в связи с невыполнением указанных требований иск с увеличенными исковыми требованиями возвращен.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
    В силу ст. 17 Федерального закона от <данные изъяты> № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения и т.п. прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Из материалов дела усматривается, что <данные изъяты> годам между ЗАО «СУ <данные изъяты>», действующего от имени ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий», и Алёшиной О.В. заключен предварительный договор <данные изъяты>-С.

Согласно условий указанного договора продавец принял решение продать, а покупатель принял решение купить в будущем нежилое помещение <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты> (строительный адрес: <данные изъяты>, ( 2-я очередь), <данные изъяты>, секция 1, этаж 1, № пп 1), площадью 71,7 кв.м (л.д. 7-10).

Согласно п. 2.1 представленного в материалах дела договора ответчик обязался заключить с истицей основной договор купли-продажи помещения в течение трех лет с момента заключения предварительного договора, то есть не позднее <данные изъяты>.

В соответствии с п. 2.6 предварительного договора стоимость нежилого помещения составила <данные изъяты>

Истицей надлежащим образом исполнены обязательства по договору по оплате спорного нежилого помещения, что подтверждается заявлением физического лица на перевод денежных средств от <данные изъяты> (л.д. 11).

Денежные средства в соответствии с условиями договора п. 2.7 перечислены на реквизиты банковского счета ЗАО «СУ-155».

Нежилое помещение передано истице, истица несет бремя содержания расходов по оплате коммунальных услуг за нежилое помещение, однако право собственности продавца на спорный объект недвижимости не оформлено надлежащим образом, в связи с чем покупатель лишена возможности в установленном законом порядке зарегистрировать свое право собственности на нежилое помещение.
Нежилое помещение по адресу: <данные изъяты>, помещение <данные изъяты>, прошло технический учет.
    Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, приведенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не предполагает заключение еще одного договора (основного) для возникновения у продавца обязанности передать проданный объект покупателю или для возникновения у покупателя права требовать от продавца (при наличии необходимых условий) государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный по договору объект недвижимости.

Как усматривается из материалов дела, истцом своевременно и в полном объеме были выполнены обязательства по оплате полной стоимости нежилого помещения, что подтверждается представленными квитанциями на перевод денежных средств. ЗАО «СУ-155» данные обстоятельства не оспорил.

Также из материалов дела усматривается, что спорное помещение было фактически передано истцу. Доказательств обратному суду не представлено. При этом, как следует из представленных истцом доказательств, ею с ООО «Хоум-Сервис» заключен договор на управление многоквартирным домом от <данные изъяты> ( л.д. 67), производятся платежи за коммунальные услуги и содержание спорного помещения с 2012 года по настоящее время ( л.д. 235-250).

<данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты> за <данные изъяты>» было зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение ( л.д. 222). При этом <данные изъяты> являются правопреемниками, поскольку имеют один и тот же ИНН 7736003162. Право собственности за ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий» так и не было зарегистрировано, при этом, <данные изъяты> будучи осведомленным о наличии обязательств перед Алешиной О.В. и получив в счет оплаты договора купли-продажи нежилого помещения денежные средства, произвело отчуждение спорного помещения в пользу третьего лица.

Основной договор с Алешиной О.В. заключен не был.

Исходя из представленных в дело доказательств, судебная коллегия приходит к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи нежилого помещения содержит все необходимые признаки, предъявляемые законом к договору купли-продажи недвижимого имущества, материалами дела подтверждается, что заключенный предварительный договор был фактически исполнен сторонами, истец оплатил стоимость товара в полном объеме, нежилое помещение было ему передано.

Между тем, из материалов дела следует, что <данные изъяты> между ЗАО <данные изъяты> (продавец) и ООО «Объединенная управляющая компания Д.У. ЗПИФН «Ивановский промышленный» (покупатель) был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> согласно которому продавец обязуется передать в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев ЗПИФН «Ивановский промышленный», а покупатель принять и оплатить нежилые помещения согласно перечню, в том числе и спорное нежилое помещение площадью 71.7 кв.м.

Право собственности ООО «Объединенная управляющая компания Д.У. ЗПИФН недвижимости «Ивановский промышленный» на указанный спорный     объект зарегистрировано <данные изъяты>.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому объект передан во владение.

Истцом представлены доказательств тому, что спорное помещение передано во владение ему. Представитель ООО «Объединенная управляющая компания Д.У. ЗПИФН «Ивановский промышленный» в судебном заседании не оспаривал факт владения в настоящее время помещением истицей, указав, что между ними и ЗАО «СУ-155» подписан Акт приема-передачи помещения, которое, по его утверждению, на момент подписания Акта было свободно. Судебная коллегия критически относится к данному утверждению, поскольку оно опровергается предоставленными в дело доказательствами и полагает, что с учетом установленных по делу обстоятельств, истица с момента подписания договора от <данные изъяты> фактически владеет, пользуется и содержит помещение, оплачивает коммунальные услуги и его содержание.

Не могут служить основанием для отказа в иске утверждения ответчика - представителя ООО «Объединенная управляющая компания Д.У. ЗПИФН «Ивановский промышленный» о том, что на момент заключения с ЗАО «СУ-155» договора купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>» являлся собственником нежилого помещения, а значит, обладал всеми правами собственника, в том числе и правом на отчуждение Нежилого помещения, в соответствии с пунктом 4 Договора купли-продажи ЗАО "СУ-155" гарантировал, что до даты заключения договора Нежилое помещение никому не отчуждено, не заложено, в споре, под арестом (запретом) не состояло и свободно от каких-либо обременений, что подтверждено государственным регистратором, осуществившим государственную регистрацию перехода права собственности. Кроме того, пунктом 7 Договора купли-продажи стороны установили, что договор отменяет и делает недействительными все другие обязательства, которые были сделаны сторонами в отношении предмета договора в устной и письменной форме до его заключения, следовательно, ЗАО "СУ-155", подписав Договор купли-продажи, признало обязательства Истца по предварительному договору недействительными. Данные утверждения основаны на неверном толковании права и не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что в соответствии с положениями ст. 12 ГК РФ и п. п. 58 и 59 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, признание права является одним из способов защиты права. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном праве. Наличие указанных обстоятельств должен доказать истец в порядке ст. 56 ГПК РФ. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права может быть удовлетворен только в отношении имущества, которым владеет истец.

Согласно пункту 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Из изложенного следует, что разрешение требований Алешиной О.В. о признании права собственности на занимаемое нежилое помещение по основаниям, изложенным в иске, не может быть поставлено в зависимость от предъявления ею требований об оспаривании зарегистрированного права на спорное недвижимое имущество. Аналогичная правовая позиция высказана в
Определении Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 71-КГ15-6.
    Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования Алёшиной О.В. о признании права собственности на нежилое помещение основаны на законе и подлежат удовлетворению.
    Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 15 сентября 2015 года – отменить.

Исковые требования Алёшиной Ольги Владимировны к ЗАО «Домодедовский завод железобетонных изделий», ЗАО «СУ-155» о признании права собственности на нежилое помещение – удовлетворить.

Признать за Алёшиной Ольгой Владимировной право собственности на помещение <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>.м.

Председательствующий судья

Судьи