Решение по делу № 33-3025/2017 от 11.07.2017

ВЕРХОВНЫЙСУД РЕСПУБЛИКИБУРЯТИЯ

Судья Власова И.К. дело № 33-3025

поступило ...

АПЕЛЛЯЦИОНН О Е ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 июля 2017 года г. Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Ивановой В.А.,

судей коллегии Гончиковой И.Ч., Семенова Б.С.,

при секретаре Абзаевой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании частную жалобу ответчика Нимаевой Х.Ц.,

на определение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 06 июня 2017 года,

которым постановлено: -

Заявление Нимаевой Х.Ц. об изменении способа исполнения решения суда по гражданскому делу по иску АО «Россельхозбанк» к Найдановой Э.П., индивидуальному предпринимателю Хагдаеву В.В., Нимаевой Х.Ц. о взыскании задолженности по договору об открытии кредитной линии и обращении взыскания на заложенное имущество ... в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, удовлетворить.

Установить начальную продажную цену нежилого помещения- здания магазина с подвалом и мансардным этажом, расположенного по адресу: <...> инвентарный номер ..., общей площадью <...> кв.м. кадастровый (или условный) номер ..., принадлежащего на праве собственности Нимаевой Х.Ц. в размере 62791650 руб., а земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м., кадастровый (или условный) номер ..., принадлежащего на праве собственности Нимаевой Х.Ц. в размере 8502336 руб.

Заслушав доклад судьи Гончиковой И.Ч., проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

28 мая 2010 г. решением Советского районного суда г. Улан-Удэ удовлетворены исковые требования АО «Россельхозбанк», постановлено взыскать солидарно с Нимаевой Х.Ц., ИП Хагдаева В.В., Найдановой Э.М. задолженность в размере 13101520,20 руб., обращено взыскание на предмет залога: нежилое помещение- здание магазина с подвалом и мансардным этажом, расположенное по адресу: <...>, инвентарный номер ... общей площадью <...> кв.м., кадастровый (или условный) номер ..., принадлежащего на праве собственности Нимаевой Х.Ц., с начальной продажной ценой предмета залога в сумме 18000000 руб.; земельный участок, расположенный по адресу: <...> общей площадью <...> кв.м., кадастровый (или условный) номер ..., принадлежащего на праве собственности Нимаевой Х.Ц. с начальной продажной ценой предмета залога в сумме 228600 руб.

Определением Советского районного суда г. Улан-Удэ от ... между истцом и ответчиками утверждено мировое соглашение, определен график погашения задолженности, порядок начисления процентов.

Ответчик Нимаева Х.Ц. обратилась в суд с заявлением об изменении способа исполнения решения суда в связи с изменением рыночных цен на объекты недвижимости, в частности на предмет залога - нежилое помещение и земельный участок.

Определением суда заявление ответчика удовлетворено частично.

Дополнительным определением суда от ... в определение суда от ... внесены изменения, постановлено 2 абзац резолютивной части определения читать: установить начальную продажную цену нежилого помещения – здания магазина с подвалом и мансардным этажом, расположенного по адресу: <...>, инвентарный ..., общей площадью <...> кв.м., кадастровый (или условный) номер ..., принадлежащего на праве собственности Нимаевой Х.Ц. в размере 50233320 руб., а земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м., кадастровый (или условный) номер ..., принадлежащего на праве собственности Нимаевой Х.Ц. в размере 6801868,80 руб.

Не согласившись с определением суда от ..., Нимаева Х.Ц. подала частную жалобу, в котором просит определение изменить, исключить из мотивировочно й части третий абзац на четвертой странице определения, касающейся установления судом начальной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога, в соответствии ФЗ «Об ипотеке». Считает, что в данном случае, нормы указанного закона применению не подлежат, поскольку рыночная стоимость недвижимого имущества определена на основании заключения эксперта, а не отчета оценщика. Автор жалобы полагает, что в данном случае не могло применяться правило об установлении начальной продажной цены в размере 80% от отчета оценщика.

В соответствии с ч.3 ст. 333 ГПК РФ в суде апелляционной инстанции жалоба рассмотрена без извещения лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как указано в п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 г., заявление заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении первоначально установленной судом начальной продажной цены заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства имущества, реализуемого в ходе осуществления исполнительного производства в случае признания торгов по продаже данного имущества несостоявшимися подлежит рассмотрению судом исходя из аналогии процессуального закона (часть 4 статьи 1 ГПК РФ) в порядке, предусмотренном ст. ст. 203 и 434 ГПК РФ.

Согласно ст. 203 и 434 ГПК РФ, суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе изменить способ и порядок его исполнения.

По смыслу указанных норм закона изменение способа и порядка исполнения судебного решения подразумевает замену одного вида исполнения другим или иную трансформацию первоначального способа исполнения судебного решения.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен ст. 56 и 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которыми на случай, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации, предусмотрено, что после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

В соответствии со ст. 54 ч. 2 п. 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, при этом, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, решением суда от ... обращено взыскание на предмет залога по договору об открытии кредитной линии, заключенного между АО «Россельхозбанк» и ИП Хагдаевым В.В., а именно на нежилое помещение с установлением начальной продажной цены в сумме 18000000 руб., земельный участок с установлением начальной продажной цены в сумме 228600 руб.

До настоящего времени данное недвижимое имущество не продано, в то время как его рыночная стоимость существенно изменилась, что подтверждается заключением эксперта <...> ... от ...

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно исходил из того, что, в целях обеспечения баланса интереса сторон, недопущения нарушений прав должника в ходе осуществления исполнительного производства, начальная продажная цена заложенного имущества подлежит изменению, определив ее с учетом требований пп. 4 п. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в размер 50233320 руб. и 6801868, 80 руб., что составляет 80% от его стоимости.

Доводы жалобы о неверном выводе суда об установлении начальной продажной цены заложенного имущества на основании заключения эксперта, а не отчета оценщика, по мнению судебной коллегии, являются необоснованными.

Пункт 4 части 2 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества. При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы. В данном случае предметом экспертизы явилась именно оценка стоимости недвижимого имущества, поскольку со стоимостью, установленной сторонами при заключении договора одна из сторон договора не согласна.

С учетом совместного толкования ст. ст. 60, 79 ГПК РФ, суд нашел единственным допустимым доказательством стоимости заложенного имущества именно заключение судебной экспертизы, поскольку иные доказательства стоимости заложенного имущества сторонами представлены не были.

Доводы частной жалобы не свидетельствуют о незаконности оспариваемого судебного определения.

Руководствуясь ст. 334 Гражданского процессуального РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Определение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 06 июня 2017 года оставить без изменения, а частную жалобу- без удовлетворения.

Председательствующий судья:

Судьи коллегии: