Решение по делу № 2-2044/2017 от 09.06.2017

Гр.дело № 2-2044/17

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

22 августа 2017 года г.Улан-Удэ

Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе судьи Смирновой Ю.А., при секретаре Бимбаевой О.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Серебряковой Эммы Асхатовны к ООО «Восток-Интер» о расторжении договора аренды нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд с иском к ООО «Восток-Интер», Серебрякова Э.А. просила расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 16.02.2016. В обоснование иска указывала, что между ней, Серебряковым А.А., с одной стороны, и ООО «Восток-Интер», с другой, 16.02.2016 заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 58,3 кв.м., расположенного по адресу: .... Срок действия договора согласован сторонами – 2 года. В нарушение условий договора ответчиком за период с января по март 2017 г. обязательства по внесению арендных платежей и платежей, предусмотренных п.2.2 договора аренды не исполнялись, ввиду чего образовалась задолженность в размере 15931 руб. по оплате услуг ПАО «ТГК-14», взысканная с нее решением суда. Кроме того, арендатором в нарушение п.3.2.3 договора произведена самовольная перепланировка помещения, а именно, нарушена целостность наружной несущей капитальной стены, выходящей на ул.Кирова, путем расширения арендатором дверного проема на 30 см. в ширину, а также, увеличен проем в межкомнатной стене на 13 см. в ширину и 45 см. в высоту без получения письменного согласия арендодателя, а также, согласования перепланировки в установленном законом порядке. При проведении перепланировки арендатор привел в негодность охранно-пожарную сигнализацию. Кроме того, ссылается на непринятие арендатором мер к своевременному вывозу мусора и проведению уборки и дезинфекции в помещении, арендуемом под магазин. Указанные обстоятельства в соответствии с условиями заключенного договора являются основаниями для его досрочного расторжения.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Град», являющееся субарендатором.

В судебном заседании истец Серебрякова Э.А., ее представитель, действующий на основании ч.6 ст.51 ГПК РФ, Сахаровский В.М. исковые требования поддержали по основаниям проведения ответчиком незаконной перепланировки помещения.

Третье лицо Серебряков А.А. также исковые требования поддержал.

Представитель третьего лица ООО «Град» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен.

Представители ответчика ООО «Восток-Интер» Колосов Б.Н., Путилова Е.С., действующие на основании доверенности, исковые требования не признали, пояснили, что задолженность по внесению арендных платежей у ООО «Восток-Интер» отсутствует. Обществом заключены соответствующие договоры на вывоз мусора, охранно-пожарная сигнализация на момент приема помещения в аренду уже была неисправна. Незаконная перепланировка помещения ими не проводилась, была лишь установлена металлическая входная дверь. Полагал, что к представленному стороной истца экспертному заключению следует отнестись критически, поскольку составлено лицом, не являющимся экспертом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 16.02.2016 между Серебряковой Э.А., Серебряковым А.А., с одной стороны, и ООО «Восток-Интер», с другой, 16.02.2016 заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 58,3 кв.м., расположенного по адресу: ... со сроком действия 2 года.

В соответствии с п.5.2 заключенного договора аренды, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда арендатор грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора, либо использует арендуемое помещение не по целевому назначению; существенно ухудшает состояние арендуемого помещения.

Доводы стороны истца о наличии у ООО «Восток-Интер» задолженности по арендным платежам и платежам, предусмотренным п.2.2 договора аренды, непринятие арендатором мер к своевременному вывозу мусора и проведению уборки и дезинфекции в помещении, судом признаны необоснованными и опровергающимися материалами дела.

В судебном заседании сторона истца уточнила основание для расторжения договора аренды - незаконная перепланировка нежилого помещения.

При этом, в качестве доказательства своих доводов, стороной истца представлено экспертное заключение, выполненное инженером-строителем А.

Согласно указанному заключению установлено наличие перепланировки в арендуемом помещении, что привело к ухудшению его состояния. В частности, указано, что при перепланировке магазина, при замене окна на дверной проем путем удаления части кирпичного подоконного пространства (в помещении №3 по плану), целостность капитальной стены была нарушена производителем работ, а именно- убрана железобетонная оконная перемычка и вместо нее установлена деревянная доска толщиной 50 м.м. Проем до переустройства имел ширину 1,0 м., после устройства двери – 1,38 м., опирание деревянной прокладки на капитальную стену составляет: слева 2,5 см., справа 12,0 см., деревянная доска имеет прогиб. Устойчивость кирпичной кладки капитальной стены сооружения нарушена и имеет видимые деформации, что приводит к ее разрушению. Отсутствует металлическое усиление прорубленного дверного проема. При производстве указанных выше работ дополнительно расширен дверной проем между помещениями №3 и №4, для увеличения высоты убрана железная перемычка и не установлена обратно. Кирпичная кладка в верхней части проема дает осадку и начинает вываливаться вниз, появились частичные трещины отслоения кирпичной кладки.

Судом обсуждены доводы стороны ответчика о недопустимости указанного доказательства, поскольку лицо, выполнившее данное заключение, не является экспертом.

Вместе с тем, в соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценка судом указанного экспертного заключения проведена в совокупности с показаниями лица, его составившего, допрошенного судом в качестве специалиста. При этом, специалист А. представил суду документ об образовании по специальности «мосты и тоннели», удостоверение о прохождении курса повышения квалификации в ФГОУ «Институт повышения квалификации руководящих работников и специалистов» по программе «Строительство зданий и сооружений». Специалистом даны подробные разъяснения по порядку проведения им осмотра помещения и соответствующих выводов.

На вопрос суда специалистом разъяснено, что вывод о проведении незаконной перепланировки именно ООО «Восток-Интер» сделан им на основе исследования документов, в частности, договора аренды, а именно, даты его заключения, поскольку установлено, что работы проведены ориентировочно в апреле 2016. При этом, указанные работы возможно провести за один день.

Показания специалиста также согласуются с показаниями допрошенной судом в качестве свидетеля О.. Свидетель показала, что в непосредственной близости от спорного помещения у нее расположен гараж, ввиду чего она часто заходит в данный магазин. В прошлом году, ориентировочно, в августе, она видела, что в магазине проводились ремонтные работы, ломалась стена со стороны ул.Кирова, после чего, входная дверь в магазин стала значительно шире.

Кроме того, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На неоднократные предложения суда о представлении доказательств в обоснование своих доводов, в частности путем назначения судебной экспертизы, представитель ООО «Восток-Интер» Колосов Б.Н. пояснил, что соответствующее ходатайство им заявляться не будет, представил фотоснимки входной двери магазина, на которых, по его мнению, видно, что никакого расширения дверного проема не было.

Вместе с тем, из представленных фотоснимков невозможно установить время, когда они сделаны, а также, суд не может путем исследования фотоснимков прийти к какому-либо выводу о наличии, либо отсутствии перепланировки помещения.

Тема самым, совокупность приведенных имеющихся в материалах дела доказательств свидетельствует о том, что арендатором ООО «Восток-Интер» была произведена незаконная перепланировка арендуемого помещения, что привело к ухудшению его состояния, ввиду чего договор аренды по требованию арендодателя подлежит расторжению.

При таких обстоятельствах, исковые требования Серебряковой Э.А. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Серебряковой Эммы Асхатовны удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., заключенный 16.02.2016 между Серебряковой Э.А., Серебряковым А.А. и ООО «Восток-Интер».

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течении одного месяца путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г.Улан-Удэ.

Решение в окончательной форме изготовлено 28.08.2017.

Судья: Ю.А. Смирнова