Решение по делу № 2-813/2021 от 30.06.2021

№2-813/2021

УИД № 03RS0031-01-2021-001457-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с.Буздяк 20 октября 2021 года                      

    Благоварский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сахаутдиновой Г.Т., при секретаре Ситдиковой Л.Р., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Назмиева Гизара Ринатовича, Назмиевой Гульшат Файтовны, Назмиева Рима Ринатовича, Назмиевой Эльзы Римовны к ООО «Агрофирма Буздяк», третьи лица – межмуниципальный отдел по Буздякскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрация сельского поселения Арслановский сельсовет муниципального района Буздякский район Республики Башкортостан о расторжении договора аренды,

установил:

    Назмиев Г.Р., Назмиева Г.Ф., Назмиев Р.Р., Назмиева Э.Р. обратились в суд с иском к ООО «Агрофирма Буздяк» о расторжении договора аренды, указывая, что 02.04.2021 между участниками долевой собственности, в лице представителя участников долевой собственности Назмиева Р.Р., действующего на основании доверенности № от 20.10.2009, удостоверенной управляющей делами СП Арслановский сельсовет МР Буздякский район РБ ФИО8 и ООО «Агрофирма Буздяк» был заключен договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя. Согласно условиям договора, участники долевой собственности передали, ООО «Агрофирма Буздяк» приняло во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым №, общей площадью 519738 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного производства, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> сельсовет, сроком на 49 лет. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.09.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ. 18.04.2019 по предложению Администрации СП Арслановский сельсовет МР Буздякский район РБ было проведено общее собрание участников долевой собственности земельного участка с кадастровым №, по результатам которого было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного между участниками долевой собственности и ООО «Агрофирма Буздяк» от 02.04.2012. Во исполнение решения общего собрания участников долевой собственности уполномоченное лицо обратилось к директору ООО «Агрофирма Буздяк» Грачеву П.Н. с требованием исполнить решение общего собрания и зарегистрировать в установленном законом порядке расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым №, но по не зависящим от него обстоятельствам (в связи со смертью Грачева П.Н) договор аренды земельного участка не расторгнут. В настоящее время конкурсный управляющий ООО «Агрофирма Буздяк» Барбашин А.И. несмотря на то, что на общем собрании вопрос о расторжении договора аренды был согласован, неправомерно уклоняется от регистрации расторжения договора аренды, что препятствует участникам долевой собственности использовать земельный участок по своему усмотрению. С 2019г. ООО «Агрофирма Буздяк» не использует данный земельный участок в соответствии с целевым назначением, в результате чего происходит деградация и ухудшение плодородия почвы, не вносит арендную плату. Письменное требование от 09.04.2021 о расторжении договора аренды ответчик оставил без ответа. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя от 02.04.2012, заключенный между Назмиевым Г.Р., Назмиевой Г.Ф., Назмиевым Р.Р., Назмиевой Э.Р.и ООО «Агрофирма Буздяк» на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 519738 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного производства, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> сельсовет и погасить запись о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истцы Назмиева Г.Ф., Назмиева Э.Р., представители ответчика ООО «Агрофирма Буздяк», представители третьих лиц - межмуниципального отдела по Буздякскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом извещены надлежащим образом.

Своими письменными заявлениями Назмиева Г.Ф., Назмиева Э.Р. от 20.10.2021 дело просят рассмотреть без их участия, исковые требования полностью поддерживают, просят его удовлетворить.

Своим письменным ходатайством от 19.10.2021 представитель ООО «Агрофирма Буздяк» Иванов А.О. (по доверенности от 29.07.2021) дело просит рассмотреть без участия ответчика в связи с командировкой в другой город.

Отзывом на исковое заявление о расторжении договора аренды конкурсный управляющий ООО «Агрофирма Буздяк» Барбашин А.И. от 12.07.2021 в удовлетворении исковых требований просит отказать, поясняя, что согласно условиям договора аренды от 02.04.2012 срок, на который он заключен, составляет 49 лет, соответственной датой прекращения договора аренды будет являться 03.04.2061. 18.04.2019 арендодатели составили протокол общего собрания участников долевой собственности о расторжении договора аренды с ООО «Агрофирма Буздяк». В силу требований ст.56 ГПК РФ истцами не представлено никаких доказательств нарушения ООО «Агрофирма Буздяк» как условий договора аренды от 02.04.2012, так и требований закона, изложенных в ч.2 ст.450 и ст.619 ГК РФ. Доводы истцов о том, что ООО «Агрофирма Буздяк» с 2019 г. не использует земельный участок, переданный в аренду, в соответствии с его целевым назначением, в результате чего происходит деградация и ухудшение плодородия почвы, не вносит арендную плату, являются необоснованными, поскольку не представлены доказательства, как неиспользования земельного участка, так и деградации, ухудшения почвы и неоплаты арендной платы. Поскольку к настоящему времени право аренды на земельный участок включен в конкурсную массу ООО «Агрофирма Буздяк», расторжение договора аренды без законных на то оснований приведет к нарушению прав и законных интересов кредиторов должника, что недопустимо.

Специалист-эксперт межмуниципального отдела по Буздякскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан Хайретдинов Д.Р. (по доверенности №09 от 27.01.2021) своим информационным письмом от 14.10.2021 за № дело просит рассмотреть без их участия и вынести решение на усмотрение суда.

Явившиеся по делу стороны в судебном заседании возражений по рассмотрению дела в отсутствие истцов, представителей ответчика и третьих лиц не имели, судом на основании ст.167 ГРК РФ определено рассмотреть дело в их отсутствии.

В судебном заседании Назмиев Г.Р., Назмиев Р.Р. заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме, по основаниям изложенным в ней обстоятельствам, при этом поясняя, что 02.04.2012 между ними и ООО «Агрофирма Буздяк» действительно был заключен договор аренды земельного участка кадастровым номером №, общей площадью 519738 кв.м. при множественности лиц на стороне арендодателя, по условиям которого ООО «Агрофирма Буздяк» приняло во владение и пользование земельный участок для сельскохозяйственного производства по адресу: <адрес>, <адрес> сельсовет, сроком на 49 лет. В 2019 г. было проведено собрание пайщиков с участием представителя ООО «Агрофирма Буздяк» Вахитова И.Р., который являлся заместителем директора ООО «Агрофирма Буздяк» Грачева П.Н., где был решен вопрос о расторжении договора аренды земельного участка от 02.04.2012 с ООО «Агрофирма Буздяк». С 2019 г. они свои земельные участки передали главе КФХ Мухаметгалиеву А.Р., который с указанного периода пользуется и владеет земельным участком, обрабатывает его. При решении вопроса о расторжении договора аренда претензий со стороны представителей ООО «Агрофирма Буздяк» не было, Вахитов был согласен на расторжение вышеуказанного договора аренды. Просят иск удовлетворить.

Представитель истцов Емельянов О.А. допущенный к участию в деле по ходатайству истцов в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить, при этом поясняя, что 02.04.2012 между участниками долевой собственности и ООО «Агрофирма Буздяк» был заключен договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя, согласно которого участники долевой собственности передали, а ООО «Агрофирма Буздяк» приняло во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым №, общей площадью 519738 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> сельсовет, сроком на 49 лет.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.07.2020 по делу №№ ООО «Агрофирма Буздяк» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден член СРО ААУ «Евросиб» Барбашин А.И. Деятельность конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства полностью регламентируется Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». С момента введения конкурсного производства конкурсным управляющим была проведена работа, предусмотренная ст.129 Закона о банкротстве, а именно, принято введение имущество должника и проведена его инвентаризация, привлечен независимый оценщик для оценки имущества должника. Инвентаризация имущества ООО «Агрофирма Буздяк» проведена по состоянию на 30.09.2020, 29.04.2021, 06.07.2021. Все имущество ООО «Агрофирма Буздяк», выявленное в ходе инвентаризации, включено в конкурсную массу для дальнейшего расчета с кредиторами. В конкурсную массу вошли сельскохозяйственные животные, автотранспорт, спецтехника, оборудование, здания, право собственности земельного участка с кадастровым № и право аренды земельного участка с кадастровым №. В конкурсную массу не вошло право аренды земельного участка с кадастровым №, находящегося в общей долевой собственности.

23.11.2020 конкурсный управляющий ООО «Агрофирма Буздяк» заключил договор № с агентством независимой оценки ООО «Ребус» по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес> и принадлежащих ООО «Агрофирма Буздяк». Оценка зданий, права собственности земельного участка и права аренды земельного участка проведена по состоянию на 26.01.2021. Конкурсным управляющим подготовлено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества сельскохозяйственного предприятия ООО «Агрофирма Буздяк», а также состав и характеристики имущества ООО «Агрофирма Буздяк», подлежащего реализации. В нем также отсутствует право аренды земельного участка с кадастровым №, находящегося в общей долевой собственности.

С 2019г. ООО «Агрофирма Буздяк» не использует данный земельный участок в соответствии с целевым назначением, и не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2.3. Договора аренды земельного участка размер арендной платы каждому сособственнику земельного участка в 2012 году составляет 3000 рублей. Размер арендной платы в последующие года определяется ежегодно дополнительным соглашением сторон подписавшими договор, которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Конкурсный управляющий не представил суду доказательства заключения между сторонами, подписавшими договор, соглашения о размере арендной платы за 2019-2021 года и порядок ее оплаты.

Изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается только по письменному соглашению сторон в период до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ, если иное не предусмотрено настоящим договором (пункт 7.2. Договора аренды земельного участка). Данные условия Договора аренды земельного участка сторонами были соблюдены, что подтверждается протоколом общего собрания пайщиков, наделенных земельными паями в праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного в границах сельского поселения Арслановский сельсовет кадастровым № от 18.04.2019. На общем собрании с участием представителя ООО «Агрофирма Буздяк» по обоюдному согласию сторон было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного между участниками долевой собственности и Обществом с ограниченной ответственностью «Агрофирма Буздяк» 02.04.2012.

С 2019 года земельным участком с кадастровым № владеет и пользуется ИП-глава крестьянского (фермерского) хозяйства Мухаметгалиев А.Р. Претензий со стороны ООО «Агрофирма Буздяк» не было. Порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В соответствии с действующим законодательством к договору аренды подлежат применению положения об аренде, предусмотренные ГК РФ. В силу п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.Конкурсный управляющий не представил доказательств, подтверждающих получение ООО «Агрофирма Буздяк» такого согласия, наоборот, из досудебной переписки, искового заявления следует, что воля арендаторов направлена на прекращение права аренды и возврат имущества собственникам.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется Федеральным законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Данным законом не предусмотрена процедура передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При таких обстоятельствах право аренды не может рассматриваться в качестве актива общества, который оно могло ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов.

И.о.главы сельского поселения Арслановский сельсовет МР Буздякский район РБ Зиннатуллина И.Н. в судебном заседании возражений по иску не имела, поясняя, что в настоящее время земельные участки истцов для сельскохозяйственного производства по адресу: <адрес>, <адрес> сельсовет, действительно с 2019 г. находятся во владении и в пользовании у главы КФХ Мухаметгалиева А.Р. При этом конкурсный управляющий ООО «Агрофирма Буздяк» претензий по поводу использования земельного участка истцов по вышеуказанному адресу главой КФХ Мухаметгалиев А.Р. не предъявлял. ООО «Агрофирма Буздяк» с 2019г. не выплачивает арендную плату истцам, земельный участок кадастровым №, принадлежащий истцам на праве собственности размежеван и используется как отдельный земельный участок

Выслушав мнение явившихся сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст.609 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 02.04.2012 сособственники земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в лице представителя участников долевой собственности Назмиева Р.Р., действующего на основании доверенности № от 20.10.2009, удостоверенной управляющей делами СП Арслановский сельсовет МР Буздякский район РБ ФИО8 согласно приложению № от 02.04.2012 №б/н и договору аренды от 02.04.2012 №б/н и ООО «Агрофирма Буздяк», в лице директора Грачева П.Н. был заключен договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя, по условиям которого(п.1.1 договора), участники долевой собственности передали, ООО «Агрофирма Буздяк» приняло во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым №, общей площадью 519738 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного производства, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> сельсовет, сроком на 49 лет.

02.04.2012 между арендодателями, действующего за себя и по доверенностям арендодателей, подписан передаточный акт к договору аренды от 02.04.2012.

04.09.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ произведена государственная регистрация указанного договора аренды.

Согласно Приложению № к договору аренды земельного участка под кадастровым №, площадью 51,98 га. от 02.04.2012, размер земельной доли (пая) истцов составляет 1/7 (7,4 га).

Факт нахождения земель истцов сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, площадью 519738 кв.м.+/-6308, по адресу: <адрес>, с/с № в аренде в ООО «Агрофирма Буздяк», подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-№

07.07.2020 Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан ООО «Агрофирма Буздяк» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим общества утвержден арбитражный управляющий Барбашин А.И.

В силу ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, также осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п.1).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого - вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2).

Согласно п.7 ч.3 ст.14 названного закона, участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Судом установлено, что принятое по договору обязательство использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, не допускать деградацию и ухудшение плодородия почвы, своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату ООО «Агрофирма Буздяк» длительное время не исполняло.

18.04.2019 на общем собрании пайщиков, наделенных земельными паями в праве общей долевой собственности из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах сельского поселения Арслановский сельсовет с кадастровым №, принято решение о расторжении договора аренды с ООО «Агрофирма Буздяк» от 02.04.2012, что следует из протокола № общего собрания пайщиков от 18.04.2019.

Согласно протоколу № общего собрания пайщиков от 18.04.2019 и Приложению № к Протоколу № общего собрания пайщиков от 18.04.2019, на собрании приняли участие четыре собственника земельных долей – Назмиев Г.Р., Назмиева Г.Ф., Назмиев Р.Р., Назмиева Э.Р., уполномоченное должностное лицо местного самоуправления Зиннатуллина И.Н., представитель ООО «Агрофирма Буздяк» Вахитов И.Р., ИП глава КФХ Мухаметгалиев А.Р., где представитель ООО «Агрофирма Буздяк» Вахитов И.Р. пояснил, что усложнилось ведение сельхозработ из-за отдаленности земельного участка с кадастровым № от производственной базы, сложностями перегона с/х техники через оживленную федеральную трассу М-5 просит дать согласие на расторжение договорных отношений по аренде земельного участка с кадастровым №.

Кроме того, право принятия Вахитова И.Р. участия от ООО «Агрофирма Буздяк» на общих собраниях участников долевой собственности с правом принятия решения о заключении или расторжении договоров аренды и других соглашений по распоряжению земельных участков, принадлежащих на праве общей долевой собственности, подтверждается доверенностью выданного ООО «Агрофирма Буздяк», в лице директора Грачева П.Н. на имя Вахитова И.Р. от 16.01.2019.

09.04.2021 уполномоченное лицо участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № Назмиев Г.Р. обратилось на имя ООО «Агрофирма Буздяк» с требованием о расторжении договора аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя от 02.04.2012 путем подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Поскольку ответчик оставил претензию истцов без удовлетворения, последние обратились в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актам(ст.ст.309-310 ГК РФ).

10.06.2021 истцам Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым № отказано в связи с необходимостью предоставления соглашения о расторжении договора аренды.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеуказанные нормы права, принимая во внимание установленные при рассмотрении дела обстоятельства, свидетельствующие о неисполнении обществом обязательств по использованию земельного участка в соответствии с целью его предоставления - для сельскохозяйственного производства, признав соблюденным досудебный порядок урегулирования спора, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска и расторжения договора аренды земельного участка кадастровым № в связи с нарушением арендатором его существенных условий и не устранением допущенных нарушений в разумный срок, поскольку сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением, нарушает права собственников.

Доводы конкурсного управляющего ООО «Агрофирма Буздяк» Барбашина А.И. о том, что к настоящему времени право аренды на земельный участок включено в конкурсную массу ООО «Агрофирма Буздяк» и расторжение договора без законных на то оснований приведет к нарушению прав и законных интересов кредиторов должника, что является недопустимым, подлежат отклонению, поскольку согласно положениям ст.131 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве») все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в настоящем Законе.

В обоснование своих доводов представителем истцов в суд представлены инвентаризационные описи основных средств ООО «Агрофирма Буздяк» от 30.09.2020, 15.04.2021, 06.07.2021, из содержания которых усматривается факт вхождения в конкурсную массу крс(сельскохозяйственных животных), транспортных средств, спецтехники, оборудования, здания, право собственности земельного участка с кадастровым № и право аренды земельного участка с кадастровым №. Доказательства факта вхождения в конкурсную массу права аренды земельного участка кадастровым №, находящееся в общей долевой собственности, отсутствуют, не добыты они и в ходе судебного разбирательства.

Кроме того, право аренды земельного участка кадастровым № не может рассматриваться в качестве актива ООО «Агрофирма Буздяк», который оно могло бы ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов без согласия истцов, поскольку последние являются собственниками вышеуказанного земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя от 02.04.2012, заключенный между Назмиевым Гизаром Ринатовичем, Назмиевой Гульшат Файтовной, Назмиевым Римом Ринатовичем, Назмиевой Эльзой Римовойы и ООО «Агрофирма Буздяк» на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 519738 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного производства, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> сельсовет.

Решение суда является основанием для погашения записи о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца через Благоварский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Судья Благоварского межрайонного суда

Республики Башкортостан подпись Г.Т.Сахаутдинова

Решение не вступило в законную силу.