Решение по делу № 33-7779/2020 от 28.04.2020

Судья Матвеев М.В. Дело № 33-7779/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 03.06.2020

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Ольковой А.А.,
судей	Зайцевой В.А.,
	Торжевской М.О.,

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело 2-4064/2019 по иску Шестакова Сергея Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью «Медист» о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков по оплате коммунальных услуг, встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Медист» к Шестакову Сергею Владимировичу о расторжении договора аренды

по апелляционной жалобе истца на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 23.12.2019.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения истца, его представителя по ордеру от 02.06.2020 Ширяева В.М., представителя ответчика по доверенности от 17.05.2019 Пастухова В.Н., судебная коллегия

установила:

Шестаков С.В. обратился в суд с иском к ООО «Медист» о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, расходов по оплате коммунальных услуг.

В обоснование искового заявления указано, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное в .... Указанное нежилое помещение в соответствии с договором аренды нежилого помещения с правом выкупа № 13/А от 05.12.2018 было передано ответчику для размещения стоматологической клиники. В соответствии с пунктом 3.1.4. договора аренды стоимость аренды помещения составляет 52200 руб. в месяц. Свои обязательства по оплате аренды ответчиком надлежащим образом исполнялись по март 2019 года включительно. С указанного времени платежи перестали поступать.

С учетом изменения размера заявленных исковых требований, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с апреля 2019 года по сентябрь 2019 года в размере 312200 руб., неустойку за период с 26.03.2019 по 23.09.2019 в размере 32984 руб. 60 коп., убытки в виде расходов по оплате коммунальных платежей за период апрель – август 2019 года в размере 20440 руб. 22 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 6856 руб.

Возражая против удовлетворения иска, ООО «Медист» обратилось со встречным исковым заявлением к Шестакову С.В. о расторжении договора аренды.

В обоснование встречного иска указано, что 05.12.2018 истец и ответчик заключили договор аренды нежилого помещения с правом выкупа №13/А. Согласно пунктам 5.5.1, 5.5.3 договора, если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном для использования, или если нежилое помещение, являющееся предметом договора, не будет соответствовать требованиям для работы стоматологической клиники, договор может быть расторгнут по требования арендатора. В период действия договора в помещении происходили неоднократные протечки на трубе магистрали ГВС, что подтверждают акт от 04.02.2019, акт от 17.04.2019, акт от 03.06.2019. 02.04.2019 ответчик направил в адрес истца требование о расторжении договора и дополнительное соглашение о расторжении договора №13/А с 05.12.2019. Однако, истец данное требование получать в отделении связи отказался и оно вернулось к ответчику по истечении срока хранения. Учитывая указанные обстоятельства, ООО «Медист» просило суд расторгнуть договор аренды с 05.05.2019.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 23.12.2019 исковые требования Шестакова С.В. оставлены без удовлетворения. Встречный иск ООО «Медист» удовлетворен. Договор аренды от 05.12.2018 расторгнут с 05.05.2019.

С решением суда не согласился истец, который в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его иска, расторжении договора со дня вступления в законную силу решения суда. В обоснование указал, что договором не предусмотрена возможность одностороннего отказа арендатора от исполнения договора, расторжение же договора по иным основаниям производится на основании решения суда, договор считается расторгнутым с даты вступления решения суда в законную силу, оснований для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей не имеется, протечки не препятствовали использованию имущества, более того, не были вызваны виновными действиями арендодателя, невозможность размещения в помещении клиники не подтверждена доказательствами.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец, его представитель по ордеру от 02.06.2020 Ширяев В.М. на доводах жалобы настаивали, представитель ответчика по доверенности от 17.05.2019 Пастухов В.Н. возражал по доводам жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614, пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Судом установлено, что истцу Шестакову С.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное в ..., площадью 148.7 кв.м, с кадастровым номером №.

05.12.2018 между Шестаковым С.В. (арендодателем) и ООО «Медист» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа № 13/А, в соответствии с которым указанное помещение было передано ответчику во временное владение и пользование для размещения стоматологической клиники.

Договор заключен на срок с 05.12.2018 по 01.12.2021 (пункт 5.1).

Помещение передано арендатору 07.12.2018, что подтверждается актом и не оспаривалось ответчиком.

В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость аренды помещения с 01.04.2019 составляет 60 000 руб. в месяц и перечисляется с удержанием НДФЛ, то есть в размере 52200 рублей. Арендная плата вносится не позднее 25 числа каждого месяца. Коммунальные услуги оплачиваются арендодателем.

В силу пункта 3.2 договора в случае несвоевременной уплаты арендной платы арендатор обязан уплатить пеню в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Свои обязательства по оплате аренды ответчиком надлежащим образом исполнялись по март 2019 года включительно. С указанного времени платежи перестали поступать, плата за апрель 2019 года в установленный договором срок (до 25.03.2019) внесена не была, как и за следующие периоды. Коммунальные платежи с апреля также не оплачивались, что подтверждается квитанциями.

Отказывая арендодателю в удовлетворении требований о взыскании задолженности по аренде, суд первой инстанции указал, что арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество; в период действия договора в арендованном помещении происходили неоднократные протечки на трубе магистрали ГВС, при этом, Шестаковым С.В. не предпринимались какие-либо действия по устранению недостатков. Ответчик воспользовался своим правом на расторжение договора, направив истцу требование, в связи с чем, договор является расторгнутым с 05.05.2019.

Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда.

По общему правилу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан вносить арендные платежи весь период действия договора.

Основания для снижения арендной платы предусмотрены законом (пункт 1 статьи 612, 613, пункт 4 статьи 614, пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основания для полного освобождения от арендной платы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации или договором не предусмотрены.

При этом общие основания для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств предусмотрены главой 25 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснением пункта 5 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. В данном случае освобождение от исполнения обязательств вызвано виновной просрочкой кредитора (пункт 3 статьи 405, пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае таких обстоятельств не имеется.

В соответствии с пунктом 1.4 договора передаваемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей.

В соответствии с актом приемки-передачи нежилого помещения от 07.12.2018 помещение осмотрено арендатором. Характеристики технического состояния помещения при осмотре удовлетворительные и позволяют его использовать в целях, предусмотренных пунктом 1.5 договора (под стоматологическую клинику).

Условиями договора также предусмотрено право арендатора производить любые улучшения, перепланировки и переоборудование помещения под стоматологическую клинику, для чего на время ремонта и получения лицензии на работу стоматологической клиники устанавливались арендные каникулы с 05.12.2018 по 31.03.2019 со сниженной арендной платой (пункты 3.3, 2.4.2 договора).

Сторонами не оспаривалось, что арендатор приступил к ремонту помещения и его оборудованию под стоматологическую клинику.

Вопреки утверждениям ответчика и выводам суда, из материалов дела следует, что до момента направления истцу претензии о расторжении договора от 01.04.2019 в арендуемом помещении произошла только одна протечка трубы горячего водоснабжения – 04.02.2019. При этом, из акта, письма ТСЖ «Рощинская – 72а» следует, что протечка произошла в магистральной трубе горячего водоснабжения, то есть из общего имущества многоквартирного дома, ненадлежащее содержание которого не является виной Шестакова С.В.

Более того, из данных документов и фотографий следует, что протечка произошла в одном помещении – кабинете ортопеда площадью 12,9 кв.м (в соответствии с экспликацией к поэтажному плану), протечка имела локальный характер, вода уходила в грунт, при этом в помещении производились ремонтные работы, мебель и оборудование отсутствовали, а доступ к месту аварии был закрыт коробом из гипсокартона, что затрудняло контроль за состоянием сети и проведение ремонта.

Таким образом, в спорный момент протечка носила единичный и локальный характер, была устранена в этот же день, произошла не по вине арендодателя, не препятствовала возможности пользоваться всем арендованным имуществом, при том, что общая площадь арендуемого помещения составляет 147, 4 кв.м.

Данные обстоятельства не свидетельствуют о возможности полного освобождения арендатора от несения обязанности по внесению арендной платы с апреля 2019 года. Виновной просрочки кредитора (арендодателя) в таком случае не имеется.

Требований о соответственном уменьшении арендной платы по основаниям пункта 1 статьи 612, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО «Медист» не заявило, своего расчета арендной платы не представило.

Также судебная коллегия не соглашается с выводами суда о моменте расторжения договора аренды.

Положения главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации различают основания и порядок расторжения договора и одностороннего отказа от договора.

В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В иных случаях расторжение договора допустимо только по соглашению сторон или по решению суда.

Между сторонами заключен срочный договор аренды, поэтому положения пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой стороны на отказ от бессрочного договора аренды к отношениям сторон не применимы.

Иных случаев одностороннего отказа от договора глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и сам договор не содержат.

Положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают условия досрочного расторжения договора по требованию арендатора. К таким основаниям относится, в том числе, наличие недостатков, препятствующих пользованию имуществом, непригодность использования имущества в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Досрочное расторжение договора по этим основаниям производится судом.

В соответствии с пунктом 5.5 договор может быть расторгнут по требованию арендатора, если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (пункт 5.5.1), если данное нежилое помещение не будет соответствовать требованиям для работы стоматологической клиники (пункт 5.5.3).

В своей претензии от 01.04.2019 ответчик заявил о расторжении договора по основаниям несоответствия помещения требованиям к стоматологическим клиникам, недостатков сданного помещения вследствие неоднократных протечек.

Вместе с тем, как уже было указано, на момент направления претензии протечка носила единичный характер, недостаток не препятствовал возможности пользоваться арендованным имуществом. Доказательств несоответствия помещения требованиям к стоматологическим клиникам (заключений комиссий, специалиста или письменного отказа в выдаче лицензии) арендатором не представлено.

Какого-либо порядка расторжения договора, отличного от условий статьи 620, а также статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором не предусмотрено, следовательно, договор расторгается в судебном порядке, а не с момента получения уведомления (претензии) о расторжении договора от 01.04.2019.

Более того, какие-либо заявления стороны о расторжении или отказе от исполнения договора в одностороннем порядке не имеют значения при наличии доказательств продолжения фактического пользования арендованным имуществом. Из материалов дела следует, что, несмотря на заявление об одностороннем расторжении договора от 01.04.2019, ООО «Медист» продолжало пользоваться имуществом и после этой даты. Эти обстоятельства подтверждают акты ТСЖ от 14.04.2019, 03.06.2019, составленные с участием директора общества (л.д. 81-82), фотографии помещений, предоставленные арендатором и датированные 29.07.2019 (л.д. 67-75).

Исковое заявление о расторжении договора принято к производству суда 23.09.2019. С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора с 05.05.2019 и освобождения арендатора от оплаты арендных платежей и коммунальных услуг до сентября 2019 года.

Таким образом, решение суда в части разрешения основного иска подлежит отмене с вынесением нового решения. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за период с апреля 2019 года по сентябрь 2019 года в размере 312200 рублей (6 мес. * 52200 руб.), неустойка в размере 32984 рубля за период с 26.03.2019 по 23.09.2019 (исходя из неоспоренного расчета на л.д. 115), расходы по оплате коммунальных услуг за период апрель – август 2019 года в размере 20440 рублей 22 коп. (квитанция ТСЖ «Рощинская-72А» л.д. 44). В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком подлежат компенсации расходы истца на оплату госпошлины в заявленном размере 6856 рублей (л.д. 115 оборот, чеки-ордера л.д. 4, 5).

Также решение суда подлежит изменению в части разрешения встречного иска ООО «Медист» к Шестакову С.В. о расторжении договора аренды с исключением указания на дату расторжения договора с 05.05.2019.

Расторжение договора по требованию арендатора происходит в судебном порядке, такой иск заявлен ответчиком в сентябре 2019 года, к этому моменту в арендованном помещении действительно обнаруживаются неоднократные протечки магистрального трубопровода горячей воды (февраль, апрель, июнь), значительное заплесневение помещения (фото), а значит, основания для расторжения, предусмотренные пунктом 1 статьи 612, статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, на момент разрешения встречного иска уже имелись. При этом, сторона истца против расторжения договора в ходе рассмотрения дела не возражала и предъявляла требования о взыскании платежей только до сентября 2019 года включительно.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 23.12.2019 отменить в части разрешения требований Шестакова Сергея Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью «Медист» о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, расходов по оплате коммунальных услуг, принять в этой части новое решение.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медист» в пользу Шестакова Сергея Владимировича арендную плату за период с апреля 2019 года по сентябрь 2019 года в размере 312200 рублей, неустойку в размере 32984 рубля, расходы по оплате коммунальных услуг в размере 20440 рублей 22 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 6856 рублей.

Решение суда изменить в части разрешения встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Медист» к Шестакову Сергею Владимировичу о расторжении договора аренды, исключив указание на дату расторжения договора.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Шестакова Сергея Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Зайцева В.А.

Торжевская М.О.