Решение по делу № 2-3016/2024 от 27.05.2024

Дело №2-3016/2024    

УИД 59RS0004-01-2024-004936-28    

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28.08.2024                                         г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Сероваевой Т.Т.,

при секретаре судебного заседания Быстровой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, сверхнормативную площадь земельного участка под многоквартирным домом, судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику муниципальному образованию «Город Пермь» о взыскании с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми, с учетом уточненных требований о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения <данные изъяты>; компенсации за сверхнормативную площадь земельного участка под многоквартирным домом <данные изъяты>; судебные расходы по оплате услуг за составление отчёта об оценке – <данные изъяты>, государственную пошлину в размере <данные изъяты>

Требования мотивированы тем, что ФИО4 на праве собственности принадлежала квартира, общей площадью <данные изъяты> по адресу: <Адрес>. Жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ФИО4 заключен договор №-№ об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес>, в который не включены компенсация за непроизведенный капитальный ремонт и компенсация за долю излишней площади земельного участка под многоквартирным домом в связи с изъятием жилого помещения. Договор № об изъятии жилого помещения сторонами не оспаривается. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен договор уступки права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и излишки земельного участка под многоквартирным домом. Истец указывает, что потребность в капитальном ремонте возникла до начала приватизации. Сведения о проведении капитального ремонта жилого дома отсутствуют. Капитальный ремонт бывшим наймодателем не производился.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика и третьего лица управления жилищных отношений администрации г. Перми в судебное заседание не явилась, с заявленными исковыми требованиями не согласна по основаниям излаженным письменном отзыве.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд, оценив доводы искового заявления, доводы возражений ответчика, изучив материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Положениями части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1)ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу частей 1, 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищногокодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3).

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В судебном заседании установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежала квартира, общей площадью <данные изъяты> по адресу: <Адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 л.д. 137-138, 139-140).

Заключением межведомственной комиссии по результатам рассмотрения заключения специализированной организации принято решение о призвании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <Адрес> аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город Пермь и ФИО4 заключен Договор об изъятии жилого помещения №, в соответствии с которыми предметом Договора является выплата возмещения за изымаемое жилое квартира, общей площадью <данные изъяты> по адресу: <Адрес>, в размере <данные изъяты> и включает в себя (том 1л.д. 133): рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «Компания центр недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ№ составляет <данные изъяты>; убытки в виде стоимости изготовления отчета об оценке – <данные изъяты>, стоимости грузоперевозок и грузчиков, услуг риелтора, убытков, связанных с оформлением права собственности на другое жилое помещение – <данные изъяты>.

Из содержания договора усматривается, что вопрос о выплате ФИО4 компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сторонами не разрешался.

Судом проверен отчет об оценке ООО «Компания центр недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого выплачена компенсация за жилое помещение по договору изъятия. Из отчета следует, что рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт оценщиком не определялись (том 1 л.д. 51-92).

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» следует, что сведений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: <Адрес>, не имеется (том 1 л.д. 113).

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в правовой части инвентарного дела многоквартирного <Адрес> в г. Перми имеется договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (ранняя дата договора) (том 1 л.д. 113 оборот).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1955 года постройки. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (том 1 л.д. 115-123).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Цедент) и ФИО2 (Цессионарий) заключен договор цессии, в соответствии с которым цедент уступает цессионарию, а цессионарий принимает в полном объеме права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – квартира, общей площадью <данные изъяты> по адресу: <Адрес>, принадлежащей цеденту на праве собственности, переданной в собственность Муниципального образования город Пермь на основании договора № об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12).

Разрешая исковые требования в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, компенсации за сверхнормативный земельный участок, подлежащей взысканию в пользу истца, суд приходит к следующим выводам.

Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Консалтинг» ЗабировуН.В. (том 1 л.д. 166-167).

При разрешении вопроса о размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и сверхнормативный земельный участок, суд полагает необходимым принять за основу отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный экспертом ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО1, поскольку эксперт обладает необходимой квалификацией, им даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. Заключение является наиболее актуальным, с учетом изменений, которые происходят в стоимости жилых помещений, определены все параметры, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного доля пропорционально доле оцениваемого жилого помещения по адресу: <Адрес> составляет <данные изъяты>, стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения составляет <данные изъяты> (том 1 л.д. 176-250).

При разрешении заявленных исковых требований в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, юридически значимым обстоятельством по делу является установление того, нуждался ли многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме, и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, а также объем работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Эксперт приходит к выводу, что многоквартирный дом на дату первой приватизации жилого помещения в доме (ДД.ММ.ГГГГ) нуждался в капитальном ремонте и не был проведен (том 1 л.д. 207).

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

В соответствии с заключением в зависимости от долговечности основных несущих конструкций жилой дом относится к V группе капитальности, 1955 года постройки, капитальный ремонт здания не проводился, показатель износа 52% что свидетельствует о необходимости капитального ремонта. Срок, для которого определена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт <данные изъяты> Эксперт производит расчет величины компенсации на дату оценки, приходит к выводу, что величина компенсации составляет <данные изъяты> (том 1 л.д. 211).

Учитывая изложенное, имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации и отсутствие такого ремонта.

Ответчиком не представлено доказательств того, что при наступлении срока проведения капитального ремонта и на дату первой приватизации многоквартирный дом не требовал капитального ремонта и администрацией <Адрес> производились действия по его проведению с целью предотвращения снижения уровня разрушения. В то время как истец, обращаясь в суд с указанным иском, мотивирует свои требования тем, что с момента постройки дома капитальный ремонт ни разу не проводился, что подтверждается представленными суду доказательствами, ответчиком не опровергнуто.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение даже при выплате собственникам возмещения в соответствии с договором об изъятии жилого помещения.

Кроме того, согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость доли в праве на общедомовое имущество многоквартирного жилого дома в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес>, пропорционально площади жилого помещения - квартире, общей площадью 29,8кв.м, по адресу: <Адрес>, составляет <данные изъяты> (том 1 л.д. 226).

При этом в отчете экспертом указано, что нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от ДД.ММ.ГГГГ.

<Адрес> земельного участка для жилого помещения (квартиры, общей площадью <данные изъяты> по адресу: <Адрес>) превышает нормативную площадь земельного участка на 114,2кв.м., т.е. выявлены «излишки» земельного участка (том 1 л.д. 188).

При определении наличия излишков земельного участка экспертом учтены зона престижности расположения земельного участка, на котором расположен объект исследования –квартира в жилом доме ДД.ММ.ГГГГ постройки площадью <данные изъяты> удельный показатель земельной доли (в соответствии с приложением А СП 30-101-98 составляет 2,84); общая площадь квартир в соответствии с данными технического паспорта (<данные изъяты>), фактическая площадь земельного участка, отведенного под жилой дом (1654 кв. м), что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

При расчете величины излишков земельного участка экспертом определена фактическая площадь земельного участка под жилым домом – <данные изъяты> сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка на <данные изъяты> в связи с чем выявлены излишки земельного участка (том 1 л.д. 188).

Исходя из стоимости 1 кв.м. земельного участка (<данные изъяты> ? 114,2кв.м.) экспертом рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере <данные изъяты>

На основании изложенного суд считает возможным определить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере <данные изъяты>, компенсацию за сверхнормативную площадь земельного участка под многоквартирным домом <данные изъяты>

Доводы ответчика о том, что пунктом 1.5 установлена окончательный размер выкупной цены, судом отклоняются, поскольку указным пунктом определялась лишь стоимость самого жилого помещения и убытков, размер компенсации за капитальный ремонт и сверхнормативную площадь земельного участка сторонами не определялся, что не может ограничивать право собственника на получение размера компенсации, установленного законом, поскольку из буквального толкования части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что выкупная цена складывается из: рыночной стоимости жилого помещения, доли в общем имуществе, включая земельный участок, убытков. Правильное определение равноценного возмещения является обязанностью муниципального образования, направлено на обеспечение возможности граждан приобрести другое пригодное для проживания жилое помещение.

Доводы ответчика о том, что право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт неразрывно связано с личностью собственника аварийного жилого помещения, в связи чем не может быть уступлено иному лицу, основаны на неверном толковании норм материального права. В соответствии со стаями 383, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем не установлено запрета на уступку права получения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в составе выкупной цены с учетом наличия такого права у прежнего собственника.

Разрешая требования истца ФИО2 о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

ФИО2 понесены расходы по оплате услуг оценщика ЧПО ФИО5, по определению компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения и компенсации за долю в излишней площади земельного участка в общем размере <данные изъяты>, что подтверждается договором №-ЧПО на проведение оценки от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 9), квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> (том 1 л.д. 8), отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ, представленными в материалы дела (том 1 л.д. 14-50).

Указанные отчеты приложены истцом к исковому заявлению для подтверждения размера и обоснованности заявленных исковых требований, в связи с чем, понесенные истцом ФИО2 расходы по оплате услуг по оценке подлежат возмещению за счет администрации г. Перми.

Кроме того, ФИО2 при подаче искового заявления понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, которые подлежат возмещению ответчиком, факт уплаты государственной пошлины подтвержден чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 4).

Кроме того, определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ расходы по производству судебной строительно-технической экспертизы возложены на администрацию города Перми, однако сведений об оплате экспертизы суду не представлено, поэтому с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу ООО «Оценка-Консалтинг» подлежат взысканию расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы в сумме <данные изъяты> Размер расходов подтвержден счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 175), заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 176-250).

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН 5902290635, ОГРН 1025900532460) в пользу ФИО2 (<данные изъяты>) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере <данные изъяты>, за долю сверхнормативной площади земельного участка – <данные изъяты>, расходы по оплате услуг оценщика в размере <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины – <данные изъяты>

Взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН 5902290635, ОГРН 1025900532460) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Консалтинг» (ИНН 5904094587) вознаграждение за проведенную судебную строительную техническую экспертизу в размере <данные изъяты> (заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Консалтинг» ФИО1).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:             подпись            Т.Т. Сероваева

<данные изъяты>

<данные изъяты>