Решение по делу № 2-693/2022 (2-5091/2021;) от 06.12.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 марта 2022 года                                                                 г. Домодедово

Домодедовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи	Е.В. Лебедева
при секретаре	Е.И. Хоменко

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа <адрес> о признании частично недействительным договора аренды земельного участка, взыскании денежных средств, 3-е лицо: Управление Росреестра по МО, суд,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился с иском к ответчикам с требованиями: признать недействительным п. 3.1 договора аренды земельного участка №-КИЗф/20 от 23.11.2020г., заключенного между ФИО2 и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа <адрес>; взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа <адрес> в пользу ФИО2 474573 рубля 84 копейки – излишне уплаченная арендная плата, 7946 рублей – расходы по оплате государственной пошлины, проценты по ст. 395 ГК РФ за период по день фактического исполнения обязательства по выплате долга.

В обоснование требований указал, что в нарушение норм действующего законодательства истцу была оказана государственная услуга по предоставлению земельного участка в аренду. В связи с тем, что услуга была оказана с нарушением норм действующего законодательства, вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании истец ФИО2 требования поддержал.

Представитель ответчиков ФИО4 против иска возражал. В письменном отзыве просил о применении годичного срока исковой давности.

Представитель 3-го лица в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа <адрес> был заключен Договор аренды земельного участка №-КИЗф/20 (далее Договор) на основании постановления Администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и протокола о результатах аукциона № АЗ-ДО/20-1442 на право заключения договора аренды земельного участка.

Согласно договору предметом является земельный участок площадью 999 кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. Востряково, <адрес>.

Договор заключен на срок 20 лет.

В соответствии с Приложением 3 к Договору аренды земельного участка №-КИЗф/20 от ДД.ММ.ГГГГ годовая арендная плата составляет 2 308 737 руб. 56 коп.

Согласно пункту 3.1. Договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с даты передачи Земельного участка по акту приему - передачи Земельного участка.

Между тем, суд считает частично недействительным Договор аренды земельного участка в связи со следующим.

Указанный договор по вине администрации г/о Домодедово был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, так как администрация г/о Домодедово не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона.

Выдан истцу спорный договор ДД.ММ.ГГГГ после поступления из Управления Росреестра по МО в МФЦ.

По мнению суда, в отсутствие государственной регистрации истец ФИО2 не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.

Приступить к освоению участка и строительству возможно только после получения разрешения на строительство, которое уполномоченный орган выдает при представлении документов, подтверждающих права на земельный участок; таким документом в данном случае является зарегистрированный в установленном порядке договор аренды; в отсутствие государственной регистрации договор аренды для третьих лиц не является заключенным и не имеет юридической силы, в том числе для подготовки уполномоченными лицами необходимых для строительства документов; поскольку регистрирующий орган отказал администрации г/о Домодедово в регистрации договора аренды, в том числе по причине непредставления администрацией протокола аукциона, ФИО2 не мог использовать и не использовал земельный участок в соответствии с целью аренды по независящим от него причинам; в данном случае арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период, в котором арендатор фактически был лишен возможности использовать арендованное имущество.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату. Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ. Спорный договор аренды носил целевой характер – осуществление строительства объекта недвижимости и подлежал обязательной государственной регистрации.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Согласно части 7 статьи 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство застройщик должен приложить к заявлению в числе прочих документов правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, подготовленную специализированной организацией в порядке статьи 48 данного Кодекса.

Правоустанавливающим документом на земельный участок в частности является договор аренды земельного участка. В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, части 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пунктом 3 статьи 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если публично-правовое образование - арендодатель и публично-правовое образование, орган которого уполномочен выдавать разрешение на строительство, совпадают, то такое публично-правовое образование не может считаться третьим лицом в отношении заключенного им же договора аренды и правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды на него не распространяются. Вместе с тем для оформления разрешения на строительство арендатору необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертиз, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в статье 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами.

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

Администрация г/о Домодедово не исполнила свою встречную обязанность по предоставлению земельного участка ФИО2 для реализации цели аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор по вине арендодателя не мог использовать и не использовал спорный земельный участок для строительства в отсутствие государственной регистрации договора аренды.

При этом на стороне арендатора, истца по делу, возникли убытки в виде излишне уплаченной аренды по договору, что подтверждается расчетом: период переплаты – 74 дня (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), стоимость 1 дня аренды 6 413,16 (2 308 737, 56 рублей/360 дней ), 74 х 6 413,16= 474 573,84.

Указанный расчет представитель ответчиков не оспаривал.

Следует отметить, что правоустанавливающим документом на земельный участок, в частности, является договор аренды земельного участка.

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной по отношению к обязанности арендодателя передать имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

Таким образом, учитывая взаимный характер договора аренды, в случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче имущества в состоянии, которое позволяет использовать имущество в соответствии с его назначением, у арендатора не возникает встречной обязанности по внесению арендной платы (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).

Из положений статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 305-ЭС15-15053).

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 ГК РФ, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту истцу спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу ч. 2 ст. 67 ГПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичны, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств на основании норм как ст. 167 ГК РФ, так и ст. 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора.

В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам гл. 60 ГК РФ.

На основании изложенного, а также с учетом положений ст. 395 ГК РФ (взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами), ст. 98 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме. Проценты за пользование чужими денежными средствами по мнению суда необходимо взыскать с 22.11.2021г. (дата подачи иска) по день фактического исполнения обязательства по выплате долга в сумме 474573 рубля 84 копейки и рассчитываемых от данной суммы.

Судом установлено, что исковое заявление подано в пределах срока исковой давности, а именно 22.11.2021г. (дата почтового штемпеля).

В соответствии с ч. 3. ст. 108 ГПК РФ процессуальное действие, для совершения которого установлен процессуальный срок, может быть совершено до двадцати четырех часов последнего дня срока. В случае, если жалоба, документы или денежные суммы были сданы в организацию почтовой связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, срок не считается пропущенным.

Таким образом, истцом годичный срок исковой давности по признанию недействительным пункта 3.1. Договора аренды земельного участка №-КИЗф/20 от ДД.ММ.ГГГГ пропущен не был.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить.

Признать недействительным п. 3.1 договора аренды земельного участка №-КИЗф/20 от 23.11.2020г., заключенного между ФИО2 и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа <адрес>.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа <адрес> в пользу ФИО2 474573 рубля 84 копейки – излишне уплаченная арендная плата, 7946 рублей – расходы по оплате государственной пошлины, проценты по ст. 395 ГК РФ за период с 22.11.2021г. по день фактического исполнения обязательства по выплате долга в сумме 474573 рубля 84 копейки и рассчитываемых от данной суммы.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Домодедовский городской суд.

Председательствующий судья                           Е.В. Лебедев