Решение по делу № 2-81/2018 от 19.04.2018

Дело № 2-81/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июня 2018 года с. Борогонцы

Усть-Алданский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе:

председательствующего судьи Дьячковской Н.В.,

при секретаре Копыриной О.В.,

с участием

представителя истца ООО «Северагростроймонтаж» Павловой Л.М., действующей по доверенности,

ответчика Охлопкова С.С.,

представителя ответчика Антонова Ф.А., выступающего по устному ходатайству ответчика, заявленному в судебном заседании,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» к Охлопкову С.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате жилого помещения продавцу,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» (далее – ООО «Северагростроймонтаж») обратилось в суд с исковым заявлением к Охлопкову С.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате жилого помещения продавцу. В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Северагростроймонтаж» и Охлопковым С.С. был заключен Договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с условиями которого, истец обязался передать в собственность ответчика квартиру общей площадью 42,95 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, а ответчик обязался принять и оплатить указанную квартиру. Стоимость квартиры п. 2.1 Договора купли-продажи определена в сумме 2 278 771,52 рублей.

ООО «Северагростроймонтаж» полностью выполнило свои обязательства, своевременно и в надлежащем состоянии передав Охлопкову С.С. обусловленную Договором купли-продажи квартиру, что подтверждается Актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Охлопковым С.С. оплачено за приобретаемую квартиру 727 876,38 рублей за счет социальной выплаты по программе «Повышение доступности рынка многоквартирных жилых домов» и 1 300 894,72 рублей за счет личных денежных средств. В собственноручно написанной расписке на Акте приема-передачи квартиры ответчик признал наличие задолженности перед истцом и обязался произвести окончательный расчет за квартиру до ДД.ММ.ГГГГ.

Однако до настоящего момента стоимость квартиры в полном объеме не оплачена, сумма задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 250 000 рублей. Неоднократные обращения истца о надлежащем исполнении обязательств ответчиком оставлены без ответа.

Просили расторгнуть Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Северагростроймонтаж» и Охлопковым С.С., возвратить ООО «Северагростроймонтаж» жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>; обязать Охлопкова С.С. и других лиц освободить квартиру и прекратить права пользования жилым помещением; обязать Охлопкова С.С. снять себя и членов своей семьи с регистрационного учета, если таковой был осуществлен; взыскать с ответчика расходы истца по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца Павлова Л.М., поддержав исковые требования, просила удовлетворить их в полном объеме по указанным в нем основаниям.

Ответчик Охлопков С.С. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать полностью, поскольку стоимость квартиры им была полностью оплачена, пояснил, что между ним и ООО «Северагростроймонтаж» в лице директора ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № долевого участия на строительство многоквартирного жилого дома, по адресу: <адрес>, при этом стоимость квартиры сторонами был определен в сумме 1 932 750,00 рублей. Во исполнение условий договора им была уплачена вышеуказанная сумма, однако, строительство дома затянулось, дом сдали только в ДД.ММ.ГГГГ, позже срока указанного в договоре, при этом застройщик потребовал подписать второй договор, т.к. первоначальный договор он не смог зарегистрировать в органах Росреестра в установленном порядке. В связи с тем, что его семье в то время негде было жить, кроме того, он уже оплатил часть суммы стоимости квартиры, других денег, чтобы купить другое жилье, не было, получил субсидию, которую необходимо будет вернуть, он вынужден был подписать второй договор – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку застройщик сказал, что он заселится в указанную квартиру только, если подпишет этот договор. Считает данный договор не действующим, т.к. он руководствовался первым договором от ДД.ММ.ГГГГ. Просит суд отказать в исковых требованиях.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, которое в силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Изменение и расторжение договора в соответствии с положениями п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Судом установлено, что между ООО «Северагростроймонтаж» в лице директора ФИО5 и Охлопковым С.С. ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор № долевого участия на строительство многоквартирного жилого помещения по адресу: <адрес>.

Разделом 3 настоящего договора определены цена договора, срок и порядок ее уплаты.

По п. 3.1.2 Договора стоимость 1 кв.м. квартиры составляет 45 000,00 рублей, п. 3.1 Договора цена объекта составляет 1 932 750,00 рублей, в соответствии с п. 3.1.2 Договора указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. <адрес> объекта долевого строительства 42,95 кв.м., срок сдачи объекта – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.п. 3.1.1 и 3.1.2 стоимость объекта оплачивается двумя способами, первый – в размере 727 876,00 рублей уплачивается из средств социальной выплаты по подпрограмме «Повышение доступности рынка многоквартирных жилых домов», второй – в размере 1 204 873,20 рублей участником долевого строительства путем перечисления на счет истца.

Ответчик, согласно данному Договору в порядке п. 2.4.1., на основании Трехстороннего договора о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения в рамках реализации подпрограммы «Повышение доступности рынка многоквартирных жилых домов» государственной подпрограммы «Обеспечение качественным жильем на 2012-2016 годы» от ДД.ММ.ГГГГ, за счет средств, предоставленной субсидии, внес сумму в размере 727 876,80 рублей, что подтверждается платежными поручения №№, № от ДД.ММ.ГГГГ, справкой, выданной главным бухгалтером администрации МР «Усть-Алданский улус (район)».

По независящим от ответчика причинам, данный Договор в нарушение п. 1.7 Договора, ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не был зарегистрирован в государственных органах в установленном порядке.

Данный договор не был расторгнут. Соглашения об изменении условий договора между сторонами не было подписано.

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Северагростроймонтаж» в лице директора ФИО6 и Охлопковым С.С. подписывается Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры). Предметом Договора является продажа продавцом в собственность покупателя жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.2 Договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), стоимость квартиры с площадью 42,95 кв.м. составила 2 278 771,52 рубля, в соответствии с п. 2.1 стоимость 1 кв.м. квартиры составила 53 056,38 рублей. Передача жилого помещения осуществляется по двухстороннему Акту приема-передачи. Данный Акт был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

Однако, в ГК РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» - ст. ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из анализа оспариваемого договора следует, что Договор был подписан ДД.ММ.ГГГГ директором ООО «Северагростроймонтаж» ФИО6, однако, из представленного истцом копии приказа № ООО «Северагростроймонтаж» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО6 принята на должность директора ДД.ММ.ГГГГ, с правом подписи банковских и финансовых документов, ведения бухгалтерского учета.

Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что ООО «Северагростроймонтаж» с ОГРН №, создан и зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Директором данного юридического лица, с правом действовать от имени юридического лица без доверенности, с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО6, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ, также, ФИО6 с момента назначения директором является и учредителем ООО «Северагростроймонтаж». Таким образом, в момент подписания Договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 не была наделена полномочиями заключения и подписания договоров от имени ООО «Северагростроймонтаж».

В соответствии со ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из пояснений ответчика следует, что Договор купли-продажи спорного объекта недвижимости не прошел государственную регистрацию, в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах продавца на спорный объект недвижимости. Данный факт стороной истца не оспаривается, также подтверждается показаниями свидетеля ФИО7, данными в ходе судебного разбирательства.

Указанным договором ухудшилось положение ответчика, т.к. цена имущества существенно изменилась в сторону увеличения, без веских на то оснований. Оплаченные ответчиком суммы по первоначальному договору были учтены, что свидетельствует о том, что положения по первоначальному договору у сторон в момент подписания второго договора имели силу.

Кроме того, договор не содержит положений о его расторжении и последствиях его расторжения. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Утверждения истца о том, что договор купли-продажи никем не отменен и не оспаривался, суд считает несостоятельными, поскольку указанный договор не зарегистрирован и переход права собственности на объект недвижимости в установленном порядке произведен не был.

В силу ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответствующие разъяснения приведены и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 11 которого указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу части 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, из смысла разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 г. следует, что сторона сделки, не прошедшей государственную регистрацию, не имеет права на удовлетворение иска, основанного на этой сделке, поскольку до ее регистрации сделка не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Северагростроймонтаж» в лице директора ФИО6 и Охлопковым С.С. в отношении жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, правовую регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) не прошел, следовательно, в силу вышеизложенных положений закона в их взаимосвязи, данный договор является незаключенным и не имеет правовых последствий, а, соответственно, не имеется и оснований на удовлетворение исковых требований, основанного на этом договоре.

Истец, считая, что ответчик не выполнил обязательства предусмотренные Договором купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, не доплатил сумму в размере 250 000,00 рублей, просит расторгнуть Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, возвратить истцу жилое помещение, обязать ответчика и других лиц освободить указанную квартиру, прекратить право пользования, снять себя и членов семьи с регистрационного учета, указывая, что ответчиком существенно нарушены условия Договора.

Между тем, суд не может согласиться с доводом истца, о том, что ответчиком существенно нарушены условия Договора и права истца.

Ответчиком истцу согласно предоставленным квитанциям, распискам была оплачена сумма в размере: 100 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 100 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 100 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 50 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 250 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 500 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ, 200 000,00 рублей ДД.ММ.ГГГГ. Всего ответчиком из личных денежных средств уплачена сумма в размере 1 300 000,00 рублей. Кроме того, на основании Трехстороннего договора о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения в рамках реализации подпрограммы «Повышение доступности рынка многоквартирных жилых домов» государственной подпрограммы «Обеспечение качественным жильем на 2012-2016 годы» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно платежным поручениям №№, № от ДД.ММ.ГГГГ истцу была перечислена сумма в размере 727 876,80 рублей. Соответственно, ответчиком истцу всего была передана сумма в размере 2 027 876,80 рублей, что превышает сумму, определенную первоначальным договором – Договором № долевого участия на строительство многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений ответчика следует, что Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ он вынужден был подписать, т.к. в то время не имел жилья и находился в безвыходном положении, поскольку арендовал другое жилье, оплатил часть денег по первоначальному договору, других денег на покупку другого жилья не было, получил субсидию, которую, если не подпишет договор необходимо было бы вернуть, кроме того, застройщик сказал, что он заселится в указанную квартиру только после того, как подпишет новый договор.

При указанных обстоятельствах, существенных нарушений со стороны ответчика, нарушающих права истца, суд не установил.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям и в их пределах.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Вместе с тем, заключенный между ООО «Северагростроймонтаж» в лице директора ФИО6 и Охлопковым С.С. Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ в отношении жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, не имеет правовых последствий, а следовательно, не имеется и оснований на удовлетворение исковых требований, основанных на этом договоре.

Согласно с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Невыполнение, либо ненадлежащее выполнение лицами, участвующими в деле, своих обязанностей по доказыванию влекут для них неблагоприятные правовые последствия.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования подлежащими отказу в удовлетворении в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» к Охлопкову С.С. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате жилого помещения продавцу – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Усть-Алданский районный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца.

Председательствующий судья п/п         Н.В. Дьячковская

Копия верна.

Судья                 Н.В. Дьячковская