Решение по делу № 33-1230/2020 от 25.02.2020

Дело № 33-1230/2020                 Докладчик Фирсова И.В.     

(1 инст. №2-1152/2019)         Судья Кондратьева О.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего                Бочкарёва А.Е.,

судей                        Фирсовой И.В., Клоковой Н.В.,

при секретаре                        Уваровой Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 2 июня 2020 года дело по апелляционной жалобе Ермолиной П.В. на решение Суздальского районного суда Владимирской области от 11 декабря 2019 года, которым ей отказано в удовлетворении иска к Косяк Г.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности Косяк Г.В. на земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Заслушав доклад судьи Фирсовой И.В., объяснения представителя Ермолиной П.В. – Суркова Е.Е., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Косяк Г.В. – Кузнецовой Т.Г., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ермолина П.В. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Косяк Г.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с ****, заключенного между В. и Косяк Г.В., прекращении права собственности Косяк Г.В. на земельный участок, признании права собственности на жилой дом и земельный участок **** (л.д.163).

В обоснование требований указала, что ее мать В., умершая ****, являлась собственником жилого дома и двух земельных участков **** по вышеуказанному адресу, образованных из ранее существовавшего единого участка при доме. Жилой дом, в котором В. проживала до смерти, расположен на земельном участке ****, который В. ошибочно продала ответчику по договору купли-продажи от 17 апреля 2012 года, полагая, что отчуждает участок, свободный от дома. Поскольку отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания не допускается, договор купли-продажи земельного участка является недействительным. Данной сделкой нарушаются ее (истца) имущественные права, поскольку она до настоящего времени не может вступить в права наследования на жилой дом, находящийся на отчужденном земельном участке.

Истец Ермолина П.В., ответчик Косяк Г.В., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель Ермолиной П.В. - Сурков Е.Е. исковые требования поддержал в полном объеме. Указал, что до момента смерти В. проживала в жилом доме и пользовалась земельным участком, каких-либо претензий со стороны ответчика не имелось, до настоящего времени земельным участком и жилым домом пользуется Ермолина П.В. С доводами представителя ответчика о пропуске срока исковой давности не согласился, указав, что о нахождении жилого дома на отчужденном ответчику земельном участке Ермолина П.В. узнала только в 2017 году.

Представитель Косяк Г.В. - Кузнецова Т.Г. просила отказать в удовлетворении исковых требований, заявила о пропуске истцом срока исковой давности. Пояснила, что при приобретении Косяк Г.В. земельного участка **** и его осмотре было установлено, что на земельном участке находится дом, не состоящий на кадастровом учете, на который отсутствует техническая документация. Косяк Г.В. передала В. денежные средства в ****, из которых **** - за земельный участок и **** - за расположенный на участке дом. В дальнейшем Косяк Г.В. планировала этот дом снести, в связи с чем дом не был поставлен на кадастровый учет и на него не было зарегистрировано право собственности. Косяк Г.В. оплачивала налоги за участок, им не пользовалась, поэтому не настаивала на освобождении спорного дома В.

Третьи лица - Управление Росреестра по Владимирской области, администрация муниципального образования Селецкое Суздальского района Владимирской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Ермолина П.В. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении ее требований. Ссылается на те же доводы, что и в суде первой инстанции.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец, ответчик третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились, сведения о дате, времени и месте проведения судебного разбирательства были размещены в открытом доступе на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 2 июля 2019 года.

На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.218 ГК РФ случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Статьей 1112 ГК РФ предусмотрено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п.2 ст.1152 ГК РФ).

Согласно выписке их похозяйственной книги администрации муниципального образования Селецкое Суздальского района Владимирской области №587 от 31 октября 2016 года В. на праве собственности принадлежал жилой дом **** (л.д.12,134).

Также В. на праве собственности принадлежал двухконтурный земельный участок ****, расположенный по тому же адресу (л.д.16-17, 117-131).

Данный дом, а также земельный участок **** перешли к В. в порядке наследования после матери А., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию **** (л.д.15, 139).

Государственная регистрация права собственности на жилой дом за В., а также постановка его на кадастровый учет не производились.

Из технического паспорта жилого дома от 20 ноября 2019 года следует, что в настоящее время площадь дома **** (л.д.190-193).

На основании межевого плана от 4 февраля 2012 года земельный участок **** был разделен на два земельных участка:

- земельный участок ****, которому в дальнейшем присвоен кадастровый номер ****;

- земельный участок ****, которому в дальнейшем присвоен кадастровый номер **** (л.д.65-71,117-131).

При этом в межевом плане отсутствуют сведения о нахождении как на первичном участке, так и вновь образованных участках объектов недвижимости.

Право собственности В. на вновь образованные земельные участки было зарегистрировано 19 марта 2012 года (л.д.95,146).

17 апреля 2012 года между В. и Косяк Г.В. заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого В. продала Косяк Г.В. земельный участок с кадастровым номером ****, **** за ****. (л.д.10-11).

Из передаточного акта от 17 апреля 2012 года следует, что на земельном участке строений и сооружений не имеется (л.д.83).

Право собственности Косяк Г.В. на данный участок зарегистрировано 18 апреля 2012 года (л.д.21-26).

**** В. умерла (л.д.18).

Из наследственного дела к имуществу В. следует, что в права наследования вступила ее дочь Ермолина П.В. (л.д.90-98).

18 апреля 2017 года Ермолиной П.В. выдано свидетельство о праве на наследство по закону на земельный участок с кадастровым номером **** (л.д.98).

Несмотря на предоставление нотариусу выписки из похозяйственной книги, подтверждающей право собственности В. на жилой дом по адресу: ****, на данное имущество нотариусом свидетельство о праве на наследство ей выдано не было.

Как следует из пояснений представителя истца, препятствием к оформлению наследственных прав на жилой дом послужил факт нахождения его на земельном участке с кадастровым номером ****, принадлежащем в настоящее время Косяк Г.В.

Факт нахождения жилого дома на земельном участке с кадастровым номером **** подтверждается справкой Владимирского филиала ГУП ВО «БТИ» от 25 ноября 2019 года (л.д.85).

Разрешая заявленные истцом требования, суд первой инстанции пришел к выводам об отчуждении В. спорного жилого дома вместе с земельным участком с кадастровым номером **** и о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами по следующим основаниям.

В силу п.1 ст.166 ГК РФ (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 17 апреля 2012 года) сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абз.3 подп.2 п.4 ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (п.11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 года).

Нахождение на земельном участке с кадастровым номером **** на момент его отчуждения принадлежащего В. жилого дома сторонами не оспаривалось, что свидетельствует о том, что упомянутый участок не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу ст.168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям ст.ст.1,35 ЗК РФ.

Позиция ответчика, с которой согласился суд первой инстанции об отчуждении жилого дома вместе с земельным участком, является несостоятельной, поскольку каких-либо допустимых доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, в материалах дела не имеется.

Принадлежность В. спорного жилого дома на момент смерти подтверждается выпиской из похозяйственной книги, предметом оспариваемого договора купли-продажи данный дом не являлся.

Отсутствие государственной регистрации и кадастрового учета дома не свидетельствует о том, что право собственности на него могло перейти к ответчику вместе с земельным участком, на котором он расположен.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным кодексом и иными законами.

Статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу с 31 января 1998 года (здесь и далее нормы этого закона приводятся в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года - даты вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно п.1 ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 1 ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривалось, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Из приведенных нормативных положений следует, что, по общему правилу, права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, в данном случае право собственности на жилой дом, возникает с момента такой регистрации. Вместе с тем права на недвижимое имущество, возникшие у правообладателя до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то есть до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными и при отсутствии их регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости производится по желанию их правообладателей.

Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установлена законом только при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимого имущества или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимого имущества.

Учитывая, что право собственности В. на жилой дом возникло до 31 января 1998 года - даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации. Государственная регистрация этого права в Едином государственном реестре недвижимости лишь подтверждает наличие такого права, но не определяет момент его возникновения.

В соответствии с п.1 ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (п. 2 ст. 550 ГК РФ).

Поскольку письменного договора купли-продажи спорного жилого дома, заключенного с В., ответчиком не представлено, выводы суда об отчуждении В. жилого дома вместе с земельным участком являются ошибочными.

Позиция ответчика о том, что она является добросовестным приобретателем спорного имущества, подлежат отклонению, поскольку, исходя из изложенной в суде первой инстанции и в возражениях на апелляционную жалобу, Косяк Г.В. было известно о нахождении на приобретаемом земельном участке принадлежащего истцу объекта недвижимости – жилого дома, то есть ее воля была направлена на нарушение императивного запрета, установленного п.4 ст.35 ЗК РФ, в связи с чем данное поведение ответчика не может быть признано добросовестным.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи.

Признавая пропущенным срок исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи земельного участка относится к категории оспоримых сделок, истцом пропущен установленный п.2 ст.181 ГК РФ годичный срок исковой давности для обращения в суд с соответствующим требованием.

Между тем, возможность применения срока исковой давности и момент начала его течения суд должен определить исходя из существа спора, очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса. При этом суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (ст.148 ГПК РФ, п.9 постановления Пленума от 23 июня 2015 года N25).

Как выше указывалось, договор купли-продажи земельного участка являлся ничтожной сделкой, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежит применению п.1 ст.181 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно указанным положениям начало течения срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, равно как и по требованию о признании сделки недействительной в силу ничтожности, обусловлено началом исполнения такой сделки.

Из разъяснений, данных в абз.3 п.101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2016 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу п.1 ст.181 ГК РФ, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Таким образом, начало течения срока исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в силу ничтожности, а также о применении последствий его недействительности следует исчислять с начала его исполнения.

При этом под исполнением договора купли-продажи недвижимости следует понимать в соответствии с положениями ст.ст.224,398, п.1 ст.549, абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ совершение продавцом действий по передаче объекта договора.

Из пояснений представителей сторон следует, что после совершения сделки купли-продажи земельного участка реальных распорядительных действий в отношении спорного участка и находящегося на нем жилого дома ответчиком совершено не было, то есть ни земельный участок, ни жилой дом ответчику не передавались ни при жизни В., ни после ее смерти.

Романова В.С. как проживала в жилом доме до совершения сделки, так и продолжала проживать в нем после заключения договора купли-продажи, до смерти владела и пользовалась жилым домом и земельным участком, несла бремя их содержания, в то время как оспариваемым договором купли-продажи такие условия предусмотрены не были.

После смерти В. жилым домом и земельным участком владеет и пользуется истец Ермолина П.В.

Сам по себе факт государственной регистрации прав на земельный участок за ответчиком, будучи юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права и не может быть расценен в данном случае как начало исполнения сделки.

Оплата Косяк Г.П. имущественного налога лишь свидетельствует об исполнении обязанности титульного собственника недвижимого имущества и не подтверждает передачу имущества от покупателя к продавцу.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что реально договор купли-продажи земельного участка не исполнялся, в связи с чем срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности истцом не пропущен.

С учетом изложенного обжалуемое решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене на основании п. 3 ч.1 ст. 330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований Ермолиной П.В. о признании недействительным договора купли-продажи спорного земельного участка, заключенного между В. и Косяк Г.В.

Согласно п.2 ст.167 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка признан недействительным, зарегистрированное за Косяк Г.В. право собственности на земельный участок подлежит прекращению с признанием на него права собственности за Ермолиной П.В. как за наследником, принявшим наследство после смерти В.. Уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в сумме 50 000 руб. подлежат взысканию с Ермолиной П.В. в пользу Косяк Г.В.

При этом, судебная коллегия, применяя последствия недействительности сделки и определяя размер денежных средств, подлежащих взысканию с истца в пользу ответчика, в 50 000 руб., исходит из того, что именно данная сумма при заключении договора купли продажи указана сторонами в качестве стоимости объекта недвижимости.

Вместе с тем, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о признании за ней права собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке.

В силу п.4 ст.1152 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Учитывая, что на момент смерти В. являлась собственником жилого дома, истец вступила в права наследства, право собственности ответчика за жилой дом не зарегистрировано, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не является лицом, нарушившим или оспаривающим права истца на жилой дом, в связи с чем оснований для признания за истцом права собственности на жилой дом в судебном порядке не имеется.

В силу ч.ч.1,3 ст.98 ГПК РФ с Косяк Г.В. в пользу Ермолиной П.В. подлежит взысканию в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 1 700 руб. (исходя из цены оспариваемого договора купли-продажи 50 000 руб.).

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Суздальского районного суда Владимирской области от 11 декабря 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Ермолиной П.В. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, заключенный 17 апреля 2012 года между В. и Косяк Г.В..

Прекратить зарегистрированное за Косяк Г.В. право собственности на земельный участок с кадастровым номером ****.

Взыскать с Ермолиной П.В. в пользу Косяк Г.В. 50 000 руб.

Признать за Ермолиной П.В. право собственности на земельный участок с кадастровым номером ****.

Взыскать с Косяк Г.В. в пользу Ермолиной П.В. возмещение расходов по уплате государственной пошлины 1 700 руб.

В остальной части исковые требования Ермолиной П.В. оставить без удовлетворения.

Председательствующий:                    А.Е.Бочкарёв

Судьи:                                И.В. Фирсова

                                    Н.В.Клокова