Решение по делу № 33а-9750/2017 от 13.07.2017

Судья Калинникова О.А. адм. дело № 33а–9750/2017

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Самара 28 июля 2017 года

    Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

    председательствующего    Шилова А.Е.,

    судей                Яковлевой В.В., Черкуновой Л.В.,

    при секретаре        Латыповой Р.Р.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области на решение Самарского областного суда от 22 мая 2017 года.

    Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Шилова А.Е., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ООО «Паритет» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 № 17/2с-40.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объектов капитального строительства – нежилых зданий и нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами: №

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждены результаты кадастровой оценки, в том числе спорных объектов капитального строительства.

Однако рыночная стоимость объектов недвижимого имущества существенно ниже и согласно Отчетам об оценке № 439-1/12-2016 от 22.12.2016 г., № 439/12-2016 от 21.12.2016 г, выполненным ООО «Визит-риэлт» по состоянию на 17.08.2013 г. составляет: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 79 645 955,01 руб.; по состоянию на 24.07.2013 г. стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 17 933 081,08 руб., нежилого здания с кадастровым номером № – 151 039 352,82 руб., нежилого здания с кадастровым номером № – 16 803 232,60 руб., нежилого здания с кадастровым номером № – 1 090 356,04 руб., нежилого здания с кадастровым номером № – 79 873 103,63 руб., нежилого здания с кадастровым номером № – 16 181 057,44 руб., нежилого здания с кадастровым номером № – 4 617 674,31 руб., нежилого здания с кадастровым номером № – 83 111 045,74 руб., нежилого здания с кадастровым номером № – 4 069 388,21 руб., нежилого здания с кадастровым номером № – 12 805 767,04 руб., нежилого здания с кадастровым номером № – 10 317 263,63 руб., нежилого здания с кадастровым номером № – 74 695 319,48 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № – 81 441 657,31 руб.

Заявление ООО «Паритет» о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № 17/2с-40 от 23.01.2017 г. отклонено.

ООО «Паритет» считает, что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ссылаясь на данные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 № 17/2с-40 об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: №, и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления от 29.12.2017 № 62-1113.

Решением Самарского областного суда от 22 мая 2017 года административный иск ООО «Паритет» удовлетворен частично, решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 № 17/2с-40 об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № признано незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Паритет», и на Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области возложена обязать устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «Паритет», поданного 29.12.2016 г. № 62-1113 о пересмотре кадастровой стоимости объектов капитального строительства: нежилого здания с кадастровым номером № площадью 2 413,30 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером № площадью 24 848,80 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером № площадью 2 285,90 кв.м. нежилого здания с кадастровым номером № площадью 178,10 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером № площадью 11 000,40 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 572,50 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером № площадью 429,00 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером № площадью 12 427,40 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером № площадью 740,20 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 127,60 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1 076,50 кв.м., нежилого здания с кадастровым номером № площадью 10 737,40 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 10 883,40 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 5 545,90 кв.м.; нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 6 528,30 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> В удовлетворении иных требований ООО «Паритет» отказано.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда отменить как незаконное, поскольку нарушен Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требования ФСО, в удовлетворении административного искового заявления ООО «Паритет» отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Самарской области Нескоромнова О.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить.

Представитель ООО «Паритет» – Ефремов А.Н. в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать, решение суда оставить без изменения.

Представители Правительства Самарской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, администрации городского округа Самара, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещались своевременно и надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Из материалов дела следует, что ООО «Паритет» на праве собственности принадлежат следующие объекты капитального строительства, расположенные по адресу: <адрес>: - нежилое здание – корпус № 9 с кадастровым номером № площадью 2 413,30 кв.м.; - нежилое здание – корпус № 2 с кадастровым номером № площадью 24 848,80 кв.м.; - нежилое здание – корпус № 14 с кадастровым номером № площадью 2 285,90 кв.м.; - нежилое здание – склад баллонов, с кадастровым номером № площадью 178,10 кв.м.; - нежилое здание – корпус № 4 с кадастровым номером № площадью 11 000,40 кв.м.; - нежилое здание – здание конт.типа ц. 67, с кадастровым номером № площадью 1 572,50 кв.м.; - нежилое здание – адм.-опт. к омтс, с кадастровым номером № площадью 429,00 кв.м.; - нежилое здание – корпус № 7, с кадастровым номером № площадью 12 427,40 кв.м.; - нежилое здание – здание конт.типа ц. 67, с кадастровым номером № площадью 740,20 кв.м.; - нежилое здание – здание конт. типа ц. 67, с кадастровым номером № площадью 1 127,60 кв.м.; - нежилое здание – здание конт. типа, с кадастровым номером № площадью 1 076,50 кв.м.; - нежилое здание – корпус № 8 с кадастровым номером № площадью 10 737,40 кв.м.; - нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 10 883,40 кв.м.; - нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 5 545,90 кв.м.; - нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 6 528,30 кв.м.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждены результаты кадастровой оценки, согласно которым, по состоянию на 17.08.2013 г. кадастровая стоимость нежилых зданий и помещений с кадастровым номером № составляет 275 612 813,93 руб.; по состоянию на 24.07.2013 г.: кадастровый номер № - 33 581 696,96 руб., кадастровый номер № - 345 777 512,69 руб., кадастровый номер № - 31 808 892,83 руб., кадастровый номер № - 2 478 307,81 руб., кадастровый номер № - 153 073 426,10 руб., кадастровый номер № - 21 881 746,35 руб., кадастровый номер № - 5 969 646,54 руб., кадастровый номер № - 172 930 502,12 руб., кадастровый номер № - 10 300 075,45 руб., кадастровый номер № - 15 690 847,18 руб., кадастровый номер № - 14 979 777,39 руб., № - 149 413 712,72 руб., № - 459 477 122,54 руб., № - 234 137 693,54 руб.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 № П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно пунктам 10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Заседание комиссии ведет председатель комиссии или в его отсутствие - заместитель председателя комиссии.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением определенного перечня документов.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, 29.12.2016 г. ООО «Паритет» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов капитального строительства и установлении её равной рыночной стоимости объектов недвижимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости объектов капитального строительства заявителем был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ и Порядком, в том числе Отчеты об оценке № 439-1/12-2016 от 22.12.2016 г., № 439/12-2016 от 21.12.2016 г., выполненные ООО «Визит-риэлт».

Решением Комиссии от 23.01.2017 г. № 17/2с-40 заявление ООО «Паритет» отклонено.

Как следует из решения Комиссии от 23.01.2017 № 17/2с-40, на заседании присутствовало 4 члена комиссии, следовательно, комиссия была правомочна на принятие решений.

Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала следующее: «оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: 1). в соответствии с анализом рынка на стр. 57-58 произведен расчет корректировки на местоположение из расчета значений ценовой карты офисных помещений. В соответствии с указанной картой разница в значениях по ценовым зонам составляет около 27 %, в то время как оценщик использует значение корректировок – 36 %. Нарушен пункт 22 ФСО № 7; 2). оценщик использует корректировку на техническое состояние (уровень отделки) исходя из предложения, что состояние объектов-аналогов – хорошее, при этом основывается на градации по фактору стоимости в соответствии с источником информации в таблице 35 на стр. 58 отчета. Указанный источник содержит 3 значения (требует ремонта/удовл./совр. ремонт), оценщик использует иную градацию (хорошая/требует ремонта), при этом объяснения по объектам-аналогам содержат совсем иное описание состояния – нормальное или просто – «ремонт». Нарушены пункты 22 и 25 ФСО № 7; 3). правила отбора отсутствуют, оценщик самостоятельно, по своему усмотрению выбирает аналоги по сегменту рынка продажи и аренды, причем стоимость продажи и аренды по указанным аналогам существенно ниже средних по сегменту рынка, описанному в анализе рынка. Нарушены пункты 11 и 22 ФСО № 7.

По существу из решения Комиссии следует, что выводы о нарушении оценщиком при составлении отчетов положений федеральных стандартов оценки, изложенные в пунктах 1 и 2, сделаны в отношении объекта с кадастровым номером № по отчету № 439/12-2016.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

Срок обращения в суд с заявленными требованиями административным истцом соблюден.

В соответствии с пунктом 1.2 Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 г. № 382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленным Федеральным стандартом оценки и настоящим Требованиям.

Согласно пункту 5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки (пункт 11 ФСО № 3).

Как следует из представленного заявителем отчета об оценке № 439/12-2016 от 21.12.2016 г., оценщиком при определении рыночной стоимости нежилого помещения был применен сравнительный (базирующийся на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами) подход (страницы отчета 44-52), а также доходный подход страницы 53-65 отчета, приведены обоснования отказа от применения затратного подхода в оценке (страница отчета 43 отчета).

В представленном отчете № 439/12-2016 имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных и источников их получения, проанализирован рынок объектов оценки, сделан основанный на исследованиях вывод о том, что оцениваемое нежилое помещение с кадастровым номером № принадлежит к сегменту рынка офисных помещений.

Использованные в отчете объекты - аналоги соответствуют исходному по основным ценообразующим факторам (вид права, местоположение, масштаб, состояние внутренней отделки, наличие парковки, расположение внутри квартала), сходные с объектом оценки характеристики, проведены необходимые корректировки (поправки).

Полномочия и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчетам об оценке документами.

Отчеты об оценке, выполненные ООО «Визит-риэлт», содержат все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, приведен расчет рыночной стоимости объектов недвижимости.

В силу части 2 статьи 47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса.

Часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закрепляет, что обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Аналогичные обязанности установлены положениями ч. 11 ст. 226 КАС РФ, согласно которым обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о рыночной стоимости в ином размере, не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы представителем административного ответчика не заявлено.

С учетом изложенного, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований ООО «Паритет» о признании не соответствующим закону и нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «Паритет» решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 № 17/2с-40 об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления, поданного административным истцом 29.12.2016 г.

В части заявленных ООО «Паритет» требований о возложении на комиссию обязанности принять решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании Отчетов об оценке № 439/12-2016 от 21.12.2016 г., № 439-1/12-2016 г. от 22.12.2016 г., суд правомерно отказал в их удовлетворении, поскольку иное означало бы вмешательство суда в компетенцию комиссии и предрешало результат повторного рассмотрения заявления.

Доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Самарской области не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств по делу, полно и всесторонне исследованных судом в судебном заседании и оцененных по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поэтому не могут служить основанием к отмене судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, и предусмотренных статьей 310 КАС РФ, судом при рассмотрении дела не допущено.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда является законным. Оснований для его отмены по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области, не имеется.

    На основании изложенного, руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Самарского областного суда от 22 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи