Решение по делу № 2-2970/2018 от 19.02.2018

Дело № 2-2970/18

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 мая 2018 года

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при секретаре Мусеевой Е.С.,

с участием представителя истца Конакова А.А.,

представителей ответчика Сухорукова Н.В., Попова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Конаковой М.Н. к ООО «Жилой комплекс «Петергоф» о расторжении договоров, взыскании уплаченных по договорам денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, убытков, компенсации морального вреда, штрафа,

у с т а н о в и л:

Конакова М.Н. обратилась в суд с иском ООО «Жилой комплекс «Петергоф» (с учетом увеличения и уточнения требований) о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № ... от ** ** **, расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № ... от ** ** **; взыскании уплаченных в счет цены договоров долевого участия денежных средств в размере 4 400 000 рублей; процентов за пользование денежными средствами за период с 18.01.2017 по 12.03.2018 в размере 921 800 рублей; убытков в размере 303 721 рубль 79 коп. в виде процентов, уплаченных по кредитному договору № ... от ** ** ** за период с 01.01.2017 по 28.12.2017; компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, штрафа.

В обоснование требований истцом указано на то, что после заключения договоров долевого участия в строительстве ответчиком было принято решение о внесении существенных изменений в проектную документацию и возведении пристроенных нежилых помещений к дому на месте, изначально отведенном для парковочных мест, что не отвечает интересам участников долевого строительства. В результате чего дом, в состав которого входят объекты долевого строительства, перестал отвечать критериям, являвшимися для истицы существенными при заключении договоров.

Впоследствии истицей в обоснование иска указано также на то, что возведение в составе дома пристроенных нежилых помещений повлечет в будущем будет ухудшать условия проживания и отдыха людей в доме, создаст интенсивное движение транспортных средств во дворовой и прилегающей территории, будет являться источником повышенного шума и вибрации, а также на то, что загрузка-выгрузка товаров создаст дополнительную опасность и неудобство. Возведение пристройки к дому повлекло существенное отступление ответчика от условий договора. Также истицей указано на то, что в результате строительства пристройки произошло уменьшение общество имущества в доме, изменение назначение земельного участка, расположенного под пристроенными помещениями, уменьшение дворовой территории.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Сбербанк».

В судебном заседании представитель Конаковой М.Н. на иске настаивал.

Представители ООО «Жилой комплекс «Петергоф» с иском не согласились.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

Представитель ПАО «Сбербанк» просил рассмотреть дело в его отсутствии, в представленном суду отзыве позиции по спору не высказал.

Конакова М.А. просила рассмотреть дело в ее отсутствии, с участием ее представителя.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Установлено, что ** ** ** между Конаковой М.Н. и ООО «Жилой комплекс «Петергоф» подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № ... (далее – договор от ** ** **), предметом которого является долевое участие Конаковой М.Н. в финансировании строительства многоквартирного жилого дома по ул. ..., в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность доли (части) построенного дома – кладовой, условный номер ..., общей проектной площадью ... кв.м, этаж ..., блок А. Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке ** ** **.

Цена договора от ** ** ** была оплачена Конаковой М.Н. в пользу ООО «Жилой комплекс «Петергоф» ** ** **, что подтверждается квитанцией «...» (ПАО).

** ** ** между Конаковой М.Н. и ООО «Жилой комплекс «Петергоф» подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № ... (далее – договор от ** ** **), предметом которого является долевое участие Конаковой М.Н. в финансировании строительства многоквартирного жилого дома по ул. ..., в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность доли (части) построенного дома – ... квартиры, строительный номер ... общей проектной площадью ... кв.м, жилой проектной площадью ... кв.м., этаж – ..., блок А. Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке ** ** **

Также ** ** ** в ЕГРН была внесена запись о регистрации ипотеки в силу закону в пользу ПАО «Сбербанк», поскольку из общей цены договора ... ... были оплачены в пользу застройщика за счет заемных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк» на основании кредитного договора №... от ** ** **, заключенного с Конаковом М.Н. и ... А.А., как созаемщиками.

Цена договора от ** ** ** была оплачена Конаковой М.Н. в пользу ООО «Жилой комплекс «Петергоф» ** ** **, что подтверждается чеком-ордером ПАО «Сбербанк».

Согласно договорам от ** ** ** и от ** ** ** строительство дома осуществляется на земельном участке с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного пятнадцатиэтажного жилого дома. Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности ООО «Жилой комплекс «Петергоф».

22.01.2018 Конакова М.Н. направила в адрес ответчика по почте претензию с требованиями о расторжении договора от ** ** ** и договора от ** ** **, возврате уплаченных по договорам денежных средств, выплате процентов за пользование денежными средствами, возмещении убытков, связанных с уплатой процентов по кредитному договору № ... от ** ** **, выплате компенсации морального вреда в течение десяти дней с даты получения претензии.

Указанная претензия была получена ответчиком 26.01.2018.

Письмом от 02.02.2018 ответчик уведомил истцу об отсутствии оснований для претензии, поскольку действующее законодательство позволяет застройщику вносить изменения в проектную документацию. На измененную часть проектной документации имеется положительное заключение негосударственной экспертизы. Изменение проектной документации не затронуло места общего пользования, при этом для компенсации парковочных мест построен карман на 23 дополнительных машино-места. Также ответчиком указано, что из текста претензии не усматривается каким образом изменения проектной документации нарушают права и законные интересы истицы.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Указанный Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом в силу п. 2 ст. 2 указанного Закона (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров) под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке, в том числе, в случаях: существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади (п. 2); изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 3); в иных установленных федеральным законом или договором случаях (п. 4).

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, по смыслу п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ во взаимосвязи с положениями ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства в связи с существенным нарушением застройщиком условий договора.

Частью 9 ст. 4 указанного Закона предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Как следует из приведенных выше норм, вопросы расторжения договора долевого участия в строительстве урегулированы специальным законом.

Действующее законодательство, само по себе, не ограничивает право застройщика на внесение изменений в проектную документацию в случае, если застройщик при строительства объекта капитального строительства пришел к выводу о необходимости в отклонении параметров такого объекта от проектной документации. При этом утверждение проектной документации и, соответственно, изменения к ней отнесено законом к компетенции застройщика (п. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Однако такое отклонение в силу ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ допускает только на основании вновь утвержденной застройщиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ) В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. При этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Материалами дела подтверждается факт возведения ответчиком блока А многоквартирного дома в соответствии с требованиями утвержденной в установленном порядке проектной документации и обязательными требованиями.

Обстоятельства существенности внесенных изменений в проектную документацию подлежат доказыванию истцом.

Первичная проектная документация была разработана ООО ...» в 2015 году.

05.05.2015 ООО «...» было дано положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации на спорный объект.

Согласно проектной декларации по строительству объекта капитального строительства «...» от ** ** ** жилой дом в ... этажей состоит из двух блоков: блока А со встроенной нежилой частью и блока Б во встроенное пристроенным паркингом в уровне подвального и первого этажа. Строительство объекта было предусмотрено осуществить в одну очередь. При этом Блок А представляет собой многоэтажное двух секционное здание со встроенными помещениями административного назначения в уровне первого этажа. Здание имеет обособленную дворовую территорию, где расположены входные группы в жилую часть здания, и зону административных помещений. Жилые этажи – с третьего по четырнадцатый этажи. Между первым нежилым этажом и третьим жилым предусмотрен этаж с хозяйственными помещениями (кладовыми).

Также согласно проектной декларации площадки для эксплуатации и обслуживания жилого дома предусмотрены в границах земельного участка с кадастровым номером ... Подъезд к дому организован с .... Предусмотрены площадка для отдыха взрослого населения, детские площадки, физкультурная площадка, площадки для чистки, а также площадка для мусороконтейнеров. В границах участка предусмотрено 84 парковочных места.

16.01.2018 в проектную декларацию были внесены изменения, согласно которым строительство объекта осуществляется в две очереди (I очередь – блок А, II очередь – блок Б), окончание строительства – 28.02.2018. Также в изменениях в проектную декларацию имелось указание на наличие положительного заключения негосударственной экспертизы ООО «...» от 27.11.2017 и на выданное администрацией МО ГО «Сыктывкар» 16.01.2018 разрешение на строительство объекта, которым был продлен срок действий предыдущего разрешения.

28.01.2018 в проектную декларацию были внесены изменения, согласно которым, в том числе, в блоке А предусматриваются встроено-пристроенные помещения административного назначения на уровне 1-2 этажа.

Указанные изменения в проектную декларацию не содержат сведений об изменении видов и характера благоустройства земельного участка, предоставленного для строительства дома.

С содержанием проектной документации, включающей, в том числе, план благоустройства прилегающей к дому территории, истица до начала возведения ответчиком пристройки к блоку А не знакомилась.

Каких-либо допустимых доказательств того, что рекламная продукция, предоставлявшаяся истице для ознакомления перед заключением договором, содержала сведения о видах и характере благоустройства земельного участка, предоставленного для строительства дома, количестве и расположении машино-мест на автостоянках, суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что данные параметры не являлись существенными для истиц при заключении договоров долевого участия в строительстве.

02.03.2018 инспекцией Госстройнадзора по г. Сыктывкару, Корткеросскому и Усть-Куломскому районам на основании акта итоговой проверки № 7-ДЗ от 02.03.2018 выдано заключение о соответствии объекта капитального строительства «... (I очередь – блок А)» предъявляемым обязательным требованиям и проектной документации.

Согласно акту итоговой проверки и гарантийному письму застройщика от 01.03.2018 работы по благоустройству (дорожное покрытие дворовых проездов, озеленение, устройство детской, физкультурной, хозяйственной площадок, площадки для отдыха взрослого населения, устройство малых архитектурных форм) должны быть выполнены в срок до 30.07.2018, что соответствует положениям п. 5.6 СП 68.13330.2017.

05.03.2018 администрацией МО ГО «Сыктывкар» выдано разрешение на ввод объекта «... (I очередь – блок А)» в эксплуатацию.

Каких-либо допустимых доказательств, опровергающих факт возведения дома в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектной документацией и обязательными требованиями законодательства, суду не представлено.

Само по себе обстоятельство того, что решение застройщика возвести блок А многоквартирного дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями административного назначения вместо только встроенных повлекло необходимость внесения изменения в проектную документацию, проведения негосударственной экспертизы вновь утвержденной проектной документации не свидетельствует о наличии существенного нарушения застройщиком условий договоров долевого участия в строительстве.

Первоначальный проект также предусматривал наличие в составе дома нежилых помещений административного назначения, следовательно, при заключении договоров истица должна была знать о том, что прилегающая к дому территория также будет использоваться для нужд, связанных с функционированием таких помещений, в том числе для проезда и стоянки транспортных средств посетителей таких помещений, загрузки-выгрузки товарно-материальных ценностей.

Объект долевого строительства, подлежащий передаче истице во исполнение договора от ** ** ** – квартира со строительным номером ..., расположен на двенадцатом этаже блока А дома и фактически находится со стороны дома, противоположной стороне дома, к которой пристроены административные помещения в соответствии с измененной проектной документацией. Таким образом, возведение пристроенных помещений не влияет на использование приобретаемых истицей помещений, что не оспаривается стороной истца.

Согласно изначальной проектной документации и положительному заключению негосударственной экспертизы жилой дом, состоящий из двух блоков, должен был занимать 29,5% от общей площади земельного участка, в результате внесенных изменений – 33,45%. Такое изменение (менее 4%) не может считаться существенным и может каким-либо существенным образом нарушать права и законные интересы истицы.

Назначение земельного участка, предоставленного для строительства дома, при этом не изменялось. Сведений о таком изменении ЕГРН не содержит.

Согласно измененной проектной документации в границах участка для жителей дома предусмотрено 77 парковочных мест. При этом в границах участка (не в помещениях блока Б) предусмотрено 9 гостевых машино-мест для временного хранения автомобилей и 18 машино-мест для жителей дома.

Изначальная проектная документация предусматривала, в общей сложности, 84 парковочных места в границах участка, включая гостевые и для жителей дома. При этом в границах участка (не в помещениях блока Б) было предусмотрено 9 гостевых машино-мест для временного хранения автомобилей и всего 17 машино-мест для жителей дома.

Таким образом, возведение пристройки не повлекло уменьшения количества парковочных мест, расположенных непосредственно на земельном участке (не в помещениях блока Б).

При этом 19.07.2017 Управлением ЖКХ администрации МО ГО «Сыктывкар» был согласован измененный план благоустройства территории, прилегающей к земельному участку, предназначенному для обслуживания дома. В соответствии с данным планом благоустройства предусмотрено устройство гостевой автостоянки на 26 машино-мест (из них 3 для парковки маломобильных групп населения) со стороны ул. ..., где предусмотрены входные группы для помещений административного назначения. Первоначальный план благоустройства не предусматривал наличие автостоянки со стороны ул. ..., соответственно, подразумевалось, что посетители и сотрудники административных помещений в качестве мест для стоянки автотранспорта будет использовать расположенные в дворовой территории дома автостоянки.

То обстоятельство, что данная автостоянка расположена фактически за пределами земельного участка, предоставленного для строительства дома, правового значения при оценке доводов истицы о нарушении ее прав наличием дополнительных административных помещений и увеличением количества их посетителей не имеет.

Таким образом, доводы истицы о том, что дополнительное возведение помещений административного назначения путем строительства пристройки в будущем будет ухудшать условия ее проживания и проживания членов ее семьи в доме, создаст интенсивное движение транспортных средств во дворовой и прилегающей территории, будет являться источником повышенного шума и вибрации, а также о том, что загрузка-выгрузка товаров создаст для них дополнительную опасность и неудобство, носят предположительный характер и какими-либо допустимыми доказательствами не подтверждены.

С учетом установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, суд приходит к выводу о недоказанности существенности внесенных ответчиком в проектную документацию изменений, недоказанности нарушения такими изменениями прав и законных интересов истицы. Действия ответчика при таких обстоятельства не могут быть расценены судом в качестве существенного нарушения ответчиком условий договора.

Законных оснований для удовлетворения исковых требований Конаковой М.Н. к ООО «Жилой комплекс «Петергоф» по заявленным основаниям не имеется, в связи с чем в иске Конаковой М.Н. следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Конаковой М.Н. к ООО «Жилой комплекс «Петергоф» о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № ... от ** ** **, расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № ... от ** ** **; взыскании уплаченных в счет цены договоров долевого участия денежных средств в размере 4 400 000 рублей; процентов за пользование денежными средствами за период с 18.01.2017 по 12.03.2018 в размере 921 800 рублей; убытков в размере 303 721 рубль 79 коп. в виде процентов, уплаченных по кредитному договору № ... от ** ** ** за период с 01.01.2017 по 28.12.2017; компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, штрафа, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья-                                Д.А. Паншин