Решение по делу № 2-762/2022 (2-4090/2021;) от 22.12.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Геленджик                                                       «21» января 2022 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Тарасенко И.А.,

при секретаре судебного заседания Артеменко Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Спиро С.О. к Андруцаки Ю.Н. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Спиро С. О. обратился в суд к Андруцаки Ю. Н. с иском о признании права собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке площадью 47 кв. м, по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований указал, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 16 ноября 2020 года, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно:

- квартиры с кадастровым номером № площадью 27,7 кв. м., адрес: <адрес>, б/н (указанная квартира состоит из помещений 1-4 согласно техническому плану от 16 ноября 2020 года, изготовленному кадастровым инженером Перепелицей И. О.);

- земельный участок (Участок № 2), площадью 47 кв. м., образуемый из земельного участка с кадастровым номером № согласно схеме размежевания, являющейся неотъемлемой частью договора, утверждённой и подписанной обеими сторонами;

по цене, определённой сторонами и равной общей стоимости указанной недвижимости в сумме 2000000 (Два миллиона) рублей.

Предусмотренную предварительным договором сумму истец передал ответчику, что подтверждается соответствующими расписками.

Вместе с тем ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих законных прав.

В судебное заседание истец и его представитель не явились, представили письменное ходатайство, в котором просили рассмотреть дело в их отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивали.

В судебное заседание ответчик не явился, представил письменное ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражал.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Геленджикский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о причинах неявки суду сообщено не было.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1 в судебное заседание не явился, представил письменное ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражал.

Суд, изучив материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 16 ноября 2020 года между Андруцаки Ю. Н., именуемый «Продавец», и Спиро С. О., именуемый «Покупатель», а вместе именуемые «Стороны», был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям основного договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя следующее недвижимое имущество:

- квартиру с кадастровым номером № площадью 27,7 кв. м., адрес: <адрес>, б/н (указанная в настоящем пункте квартира состоит из помещений 1-4 согласно техническому плану от 16 ноября 2020 года, изготовленному кадастровым инженером Перепелицей И. О.);

- земельный участок (Участок № 2), площадью 47 кв. м., образуемый из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0412011:166, согласно схеме размежевания, являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора, утверждённой и подписанной обеими Сторонами;

далее по тексту – «Недвижимость», по цене, определённой Сторонами и равной общей стоимости указанной недвижимости в сумме 2000000 (Два миллиона) рублей.

Пунктом 1.5 предварительного Договора установлено, что стоимость Недвижимости будет оплачиваться Покупателем в следующем порядке:

- при подписании предварительного Договора Покупатель передаёт Продавцу сумму в размере 900000 (Девятьсот тысяч) рублей в качестве задатка о чём Продавец составляет письменную расписку;

- оставшаяся часть общей стоимости Недвижимости в размере 1100000 (Один миллион сто тысяч) рублей передаётся Покупателем наличными денежными средствами Продавцу при подписании Основного договора.

Сумму в размере 900000 (Девятьсот тысяч) рублей в качестве задатка Покупатель передал Продавцу при подписании предварительного Договора, что подтверждается распиской, написанной Андруцаки Ю. Н. собственноручно.

Пунктом 3.1 предварительного договора установлено, что основной договор должен быть составлен в простой письменной форме, подписан Сторонами и заключен в срок до 16 декабря 2020 года.

18 января 2021 года Продавцу было вручено претензионное письмо от Спиро С. О. с предложением подписать основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора от 16 ноября 2020 года, в срок 10 (десять) дней со дня получения претензионного письма.

15 марта 2021 года Продавцу было вручено повторное претензионное письмо от Спиро С. О.

07 июня 2021 года от Андруцаки Ю. Н. поступило предложение обратиться к кадастровому инженеру для изготовления межевого плана в связи с образованием двух земельных участков путём раздела земельного участка с кадастровым номером № а также технических планов на образование двух самостоятельных индивидуальных жилых домов:

- индивидуального жилого дома с кадастровым номером № площадью 60,3 кв. м., количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, год ввода в эксплуатацию по завершению строительства: 1953, год завершения строительства: 1953, адрес: <адрес>; который состоит из двух помещений: помещения с кадастровым номером № площадью 32,6 кв. м. (право собственности зарегистрировано за Спиро С. О.); помещения с кадастровым номером № площадью 27,7 кв. м. (право собственности зарегистрировано за Андруцаки А. А.);

- индивидуального жилого дома, площадью 94,2 кв. м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, год завершения строительства: 1991, адрес: <адрес>.

Указанные индивидуальные жилые дома расположены на земельных участках, которые Сторонами запланировано образовать путём раздела земельного участка с кадастровым номером №, согласно утверждённой схеме размежевания.

07 июня 2021 года Сторонами были заказаны соответствующие кадастровые работы и геодезические работы.

14 июня 2021 года кадастровым инженером Перепелицей И. О. был подготовлен межевой план для размежевания земельного участка с кадастровым номером №, образованием двух земельных участков с условными номерами № При этом кадастровым инженером в межевом плане от 14 июня 2021 года было указано, что доступ на образуемый земельный участок с условным номером № осуществляется с земель (земельных участков) общего пользования, а на земельный участок с условным номером № посредством земельного участка с кадастровым номером №, который принадлежит на праве собственности ФИО1

Помимо межевого плана 14 июня 2021 года кадастровым инженером Перепелицей И. О. были подготовлены технические планы на образование двух самостоятельных индивидуальных жилых домов, вместо квартирных, которыми они по факту не являются, имеют разную этажность, год постройки и индивидуальные планировки, что подтверждается соответствующими заключениями кадастрового инженера, представленным в каждом техническом плане.

Вместе с тем, право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № зарегистрировано за умершим Андруцаки А. А., единственным наследником которого является Андруцаки Ю. Н., что подтверждается справкой от 23 июня 2020 года о вступлении в наследство.

21 июня 2021 года Спиро С. О. вновь вручил Андруцаки Ю. Н. повторное претензионное письмо с предупреждением об обращении в суд, в случае если не будет произведено размежевание земельного участка с кадастровым номером № с образованием двух земельных участков с условными номерами №, а также не будут переданы вновь образованный земельный участок с условным номером №, жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное в жилом доме с кадастровым номером № в срок 30 (Тридцать) дней со дня получения указанного претензионного письма.

24 декабря 2021 года Стороны договорились произвести окончательный расчёт по предварительному договору, о чём свидетельствует написанная Андруцаки Ю. Н. расписка на сумму в размере 1100000 (Один миллион сто тысяч) рублей.

Вместе с тем ответчик свои обязательства не исполнил.

Суд, с учётом установленных по делу обстоятельств, полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объёме исходя из следующих положений норм законодательства Российской Федерации.

Граждане являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству (статья 218 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ). Так, если наследодателю (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество (пункт 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Более того, учитывая, что на дату заключения предварительного договора купли-продажи право собственности ответчика не было зарегистрировано в отношении спорного жилого помещения, а денежные средства по договору переданы истцом ответчику, у суда имеются основания для квалификации данного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) этого права за покупателем.

Все представленные в материалах дела доказательства, а также иные юридически значимые обстоятельства, исследованы в судебном заседании, и получили свою оценку в соответствии с законодательством Российской Федерации, в связи с чем, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворить требования истца в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Спиро С.О. к Андруцаки Ю.Н. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок – удовлетворить.

Аннулировать право собственности Спиро С.О. на жилое помещение с кадастровым номером № площадью 32,6 кв. м., адрес: «Российская Федерация, <адрес>» и снять с кадастрового учёта.

Аннулировать право собственности ФИО3 на квартиру с кадастровым номером №, площадью 27,7 кв. м., адрес: «<адрес>, б/н» и снять с кадастрового учёта.

Признать право собственности Спиро С.О. на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № площадью 60,3 кв. м., количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, год ввода в эксплуатацию по завершению строительства: 1953, год завершения строительства: 1953, адрес: «<адрес>», и внести соответствующие изменения в кадастровый учёт согласно техническому плану от 14 июня 2021 года, изготовленному кадастровым инженером Перепелицей И. О.

Признать право Андруцаки Ю.Н. на индивидуальный жилой дом, площадью 94,2 кв. м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 0, год завершения строительства: 1991, адрес: «<адрес>», и поставить на кадастровый учёт согласно техническому плану от 14 июня 2021 года, изготовленному кадастровым инженером Перепелицей И. О.

Аннулировать право Андруцаки Ю.Н. на земельный участок с кадастровым номером № площадью 137 кв. м., категория земель: «Земли населённых пунктов», вид разрешённого использования: «Для эксплуатации двухквартирного жилого дома», адрес: «установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>».

Признать право Андруцаки Ю.Н. на земельный участок с условным номером №, площадью 90 кв. м., образованный из земельного участка с кадастровым номером № согласно межевому плану от 14 июня 2021 года, изготовленному кадастровым инженером Перепелицей И. О., с видом разрешённого использования: «Для индивидуального жилищного строительства».

Признать право Спиро С.О. на земельный участок с условным номером № площадью 47 кв. м., образованный из земельного участка с кадастровым номером № согласно межевому плану от 14 июня 2021 года, изготовленному кадастровым инженером Перепелицей И. О., с видом разрешённого использования: «Для индивидуального жилищного строительства».

Настоящее решение является обязательным основанием для получения адресных заключений, изготовления межевых планов земельных участков, изготовления технических планов объектов капитального строительства, постановки на кадастровый учёт недвижимого имущества и регистрации права собственности (общей долевой собственности) на образованные земельные участки и соответствующие объекты капитального строительства, расположенные на этих земельных участках, за Андруцаки Ю.Н., Спиро С.О. в соответствии с настоящим решением суда, а также является основанием для внесения и/или исключения соответствующих записей/изменений/уточнений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в любом отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца путём подачи апелляционной жалобы через Геленджикский городской суд.

Председательствующий: