Решение по делу № 33а-4105/2018 от 22.03.2018

Дело № 33а-4105/2018

Судья Няшин В.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 07 мая 2018 года

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе председательствующего судьи Судневой В.Н.,

судей Копылова-Прилипко Д.А., Поповой Н.В.,

при секретаре Рогатневой А.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае на решение Пермского краевого суда от 27 декабря 2017 г., которым постановлено:

«Административный иск ОАО «Спецнефтехиммаш», поданный 3 ноября 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, равной его рыночной стоимости в размере 4385000 (сорок три миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч) рублей по состоянию на 20 мая 2016 года».

Заслушав доклад судьи Копылова-Прилипко Д.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ОАО «Спецнефтехиммаш» (далее по тексту, также – Заявитель, Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: ****, кадастровый номер ** (далее по тексту – Земельный участок), равной рыночной стоимости в размере 46027000 руб. по состоянию на 20.05.2016 г.

Требования обоснованы тем, что Заявитель является арендатором Земельного участка, кадастровая стоимость которого, в соответствии с Актом об определении кадастровой стоимости земельного участка от 20.05.2016 г. № 59-0-1-125/3001/2016-3053/1, составила 127902248 руб. 07 коп. Вместе с тем, согласно отчёту оценочной организации ООО «Консалтинг Групп» № 366-17/3, рыночная стоимость Земельного участка на 20.05.2016 г. составила 46027 000 руб. 28.08.2017 г. Общество обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту – Комиссия), решением которой от 19.09.2017 г. заявление было отклонено. При таких обстоятельствах просит требования удовлетворить, поскольку завышенная стоимость Земельного участка нарушает права и законные интересы Общества, как арендатора Земельного участка, поскольку арендная плата рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

После уточнения требований Общество, просит установить кадастровую стоимость Земельного участка, в размере, определённом по результатам судебной оценочной экспертизы, равном 43985000 руб.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит ТУ Росимущества в Пермском крае. Указывает, что положенный в основу решения отчет об оценке не отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее по тексту – Закон № 135-ФЗ) и федеральным стандартам оценки. В частности, при описании объектов-аналогов в отчёте не учтена корректировка на локальное местоположение Земельного участка относительно автомобильных транспортных магистралей, близость к транспортным развязкам, удобство подъезда. Чем ближе Земельный участок к указанным объекта, тем его цена будет выше. Кроме того, у объекта-аналога № 2 в копиях материалов в отчёте отсутствует номер дома и кадастровый номер объекта-аналога. Однако, на странице 25 отчета эти данные указаны. Изложенное не позволяет идентифицировать характеристики объекта-аналога, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3. Согласно информации, приложенной к отчёту, у объекта-аналога № 1 имеется подключенная и действующая ТП на 63 кВт. Данная характеристика отсутствует у других объектов-аналогов, в связи с чем, необходимо было отобразить данное улучшение во второй группе элементов сравнения. Итоговый размер рыночной стоимости объекта оценки – Земельного участка приближен к минимальному диапазону цен. Определённая в отчёте рыночная стоимость Земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что, в том числе, следует и из того, что первоначально представленный отчет ООО «Консалтинг Групп», содержащий вывод о рыночной стоимости Земельного участка 46027 000 руб. был отвергнут Комиссией, при этом судом установлена ещё меньшая кадастровая стоимость Земельного участка.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о его времени и месте извещены.

Представитель ОАО «Спецнефтехиммаш» просил рассмотреть дело в его отсутствии, представил письменный отзыв относительно апелляционной жалобы.

На основании части 2 статьи 150, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 6 статьи 226 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, судебная коллегия оснований к его отмене не находит.

В силу статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ, федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этих объектов, равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела на основании договора аренды земельного участка от 12.02.2007 г. № **, Общество является арендатором земельного участка, разрешённое использование – для размещения промышленных объектов, площадью 210459 кв.м., расположенного по адресу: ****, кадастровый номер **, при расчёте арендной платы используется кадастровая стоимость Земельного участка.

На основании Акта от 20.05.2016 г. № 59-0-1-125/3001/2016-3053/1 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 20.05.2016 г. в сумме 127902 248 руб. 07 коп.

По заказу ОАО «Спецнефтехиммаш» обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Консалтинг Групп» составлен отчёт № 366-17/3 об оценке, из которого следует, что рыночная стоимость Земельного участка на 20.05.2016 г. составляет 46027000 руб.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

28.08.2017 г. Общество обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, к заявлению был приложен вышеназванный отчет об оценке.

Решением Комиссии от 19.09.2017 г. № 834 заявление ОАО «Спецнефтехиммаш» отклонено.

В целях установления действительной величины рыночной стоимости Земельного участка, судом назначена оценочная экспертиза, её проведение поручено специалисту ООО «Капитал-оценка» К.

Как следует из заключения эксперта от 04.12.2017 г. № 1234, рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 20.05.2016 г. составляет 43985000 руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суд, руководствуясь положениями Земельного кодекса РФ, Закона № 135-ФЗ, оценив по правилам статьи 84 КАС РФ представленные доказательства в совокупности, пришёл к выводу о том, что заключение эксперта от 04.12.2017 г. № 1234 является допустимым доказательствам, что оно отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, определённая данным отчётом стоимость Земельного участка является достоверной.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции, соглашается, поскольку они основаны на верном применении закона.

Не доверять выводам эксперта ООО «Капитал-оценка» К. у суда не имелось, поскольку выводы мотивированны, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме на строго научной и практической основе.

Доводы автора жалобы о нарушении экспертом требований Федеральных стандартов оценки нельзя признать обоснованными.

Так, соответствующими приказами Минэкономразвития России утверждены Федеральные стандарты оценки (ФСО), в том числе ФСО № 1 (приказ от 20.05.2015 г. № 297), ФСО № 2 (приказ от 20.05.2015 г. № 298, ФСО № 3 (приказ от 20.05.2015 г. № 299), ФСО № 7 (приказ от 25.09.2014 г. № 611).

Суждение эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, специалист в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Отчёт базируется на достоверных документах об объекте оценки, содержит количественные и качественные характеристики объекта, объектов-аналогов, экспертом произведена необходимая корректировка относительно этих объектов.

В частности, при описании объектов-аналогов эксперт применил корректировку по местоположению объектов в зависимости от населённых пунктов, в которых они расположены, сам Земельный участок имеет свободный подъезд и расположен близко к автомагистрали, как и объекты-аналоги № 1-3. С учётом того, что разрешённое использование Земельного участка - для размещения промышленных объектов, расположение на «первой» или «второй» линии от дороги, согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2016, том III Земельный участки», не может оказать влияние на рыночную стоимость объекта оценки, так указанный фактор важен для земельных участков коммерческого назначения, под офисно-торговую застройку.

Относительно доводов о невозможности идентифицировать объект-аналог № 2 следует отметить, что с учётом наличия в экспертном заключении карты местоположения Земельного участка, его возможно соотнести с его фактическим расположением и, следовательно – определить кадастровый номер, адрес.

Экспертом применялась корректировка на наличие инженерных коммуникаций (страница 30 экспертного заключения). В этой связи, самостоятельная корректировка относительно наличия на объекте-аналоге № 1 трансформаторной подстанции не осуществлялась, с учётом того, что действующая трансформаторная подстанция обеспечивает коммуникациями объект-аналог № 1 и сам Земельный участок также имеет коммуникации.

Определение рыночной стоимости в рамках использованного специалистом подхода является мотивированным и корректным. В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения, экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. Содержание экспертного заключения не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Ошибки, которые бы влияли на результат оценки, заключение не содержит.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, выводы экспертом были сделаны в рамках его профессиональных знаний, при том, что представителем ТУ Росимущества по Пермском краю не представлено сведений о наличии у него соответствующих специальных познаний.

Выводы суда первой инстанции являются правильными и обоснованными, оснований для их переоценки не имеется. Судебный акт требованиям статьи 180 КАС Российской Федерации соответствует, нарушений норм материального и (или) процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

При проверке законности судебного решения, судебная коллегия на основании части 1 статьи 308 КАС РФ считает возможным выйти за пределы доводов жалобы, что отвечает интересам законности.

Так, в пункте 25 Постановления от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой обращения Общества в Комиссию является 28.08.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Пермского краевого суда от 27 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае – без удовлетворения.

Дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания: «Датой подачи ОАО «Спецнефтехиммаш» заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю – 28 августа 2017 года».

Председательствующий:

Судьи: