Решение по делу № 33-11803/2018 от 04.10.2018

Судья – Селиверстова О.Ю.

Дело № 33 – 11803

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Пьянкова Д.А., судей Симоновой Т.В. и Кузнецовой Г.Ю., при секретаре Араслановой О.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 31 октября 2018 г. дело по апелляционной жалобе Товарищества собственников жилья «Медик» на решение Кировского районного суда г.Перми от 7 августа 2018 г., которым постановлено:

«Признать незаконными действия ТСЖ «Медк» по сдаче в аренду ООО «Полярис» подвальных помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу ****.

В удовлетворении остальной части исковых требований Окуловой Светланы Васильевны отказать.

Взыскать с ТСЖ «Медик» в пользу Окуловой Светланы Васильевны в возмещение судебных расходов 3800 руб.»

Заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., пояснения представителя истца Окуловой С.В. – Федосеевой Ю.А., представителей ответчика ТСЖ «Медик» - Поникаровской А.Н., Данькина А.В., Березина К.В., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Окулова С.В. обратилась в Кировский районный суд г. Перми с исковыми требованиями к Товариществу счобственников жилья «Медик», в котором (в уточненных требованиях) просила признать незаконными действия Ответчика по сдаче в аренду ООО «Полярис» подвальных помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу ****, запретить Ответчику заключать договоры аренды подвальных помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу ****, взыскать с Ответчика в пользу истца судебные расходы

В обоснование заявленных требований указано на то, что истец является собственником жилого помещения - квартиры № ** дома № ** по ул. **** г. Перми. Управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: ****, осуществляет Товарищества собственников жилья «Медик». С конца октября 2017 года истец узнала о проведении в подвале дома ремонтных работ, а также заключении договора аренды подвальных помещений с ТСЖ «Медик». Неоднократные обращения к председателю правления ТСЖ «Медик» с просьбами разрешить сложившуюся ситуацию, решить вопрос по освобождению подвального помещения от присутствующих там посторонних лиц остались без удовлетворения. Полагает, что действия ТСЖ «Медик» по сдаче в аренду подвальных помещений противоречат положениям действующего гражданского и жилищного законодательства, поскольку решение общего собрания о сдаче в аренду помещений подвала не принималось. Использование подвальных помещений многоквартирного дома для переодевания рабочих, хранения рабочей одежды и инвентаря влечет за собой нарушение норм технической эксплуатации жилищного фонда. Подвальные помещения не являются самостоятельным объектом недвижимости, они должны быть доступны для эксплуатирующих служб и сотрудников ТСЖ «Медик», использование их иными лицами не допускается.

В судебном заседании суда первой инстанции истец и ее представитель на удовлетворении заявленных требований настаивали.

Представители ответчика с иском не согласились.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда первой инстанции не явились, были извещены.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит об отмене постановленного судом решения, отказе в иске. Полагает, что судом была дана неверная правовая оценка обстоятельствам дела. Указывает на то, что решение общего собрания 19 апреля 2014 г. уполномочило ТСЖ «Медик» на заключение договора аренды. Данные полномочия содержатся также в п.9.11, 13.2.3 Устава ТСЖ «Медик». Отмечает, факт сдачи в аренду помещений являлся предметом проверок, по результатам которых нарушений в действиях ТСЖ «Медик» не установлено. Считает также, что суд не дал надлежащей оценки представленным истцом доказательствам – фотографиям, актам, которые не подтверждают доводы истца о нарушении ее прав.

В отзыве на апелляционную жалобу истец полагает решение суда законным, обоснованным, не подлежащим отмене.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика на отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы настаивали.

Представитель истца просила решение суда оставить без изменений.

Иные лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения. В связи с этим на основании ст. ст. 327, 167 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, заслушав мнение представителей сторон, проверив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Из положения пункта 3.1 статьи 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации вытекает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимает решение об определении лиц, которые от имени собственников помещений уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания.

Из содержания данных правовых норм следует, что распоряжение общим имуществом многоквартирного дома является компетенцией общего собрания собственников квартир и уполномоченный орган, действует на условиях, определенных решением общего собрания.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствие со ст.ст.56, 67 ГПК РФ, Окулова С.В. является собственником жилого помещения - квартиры № ** дома № ** по ул. **** г. Перми, что подтверждается регистрационным удостоверением ** от 12 декабря 1997 года.

Управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: ****, осуществляет Товарищество собственников жилья «Медик».

Общим собранием собственников многоквартирного дома по адресу **** 19 апреля 2014 г. ( отражены в протоколе № 1), проведенного в форме заочного голосования, рассматривался вопрос о наделении полномочиями правления ТСЖ «Медик» по заключению договоров аренды. (вопрос № 13). Принято решение – наделить полномочиями правление ТСЖ «Медик» по заключению договоров аренды. Из протокола собрания следует, что в собрании приняли участие собственники, обладающие 92,14 % голосов. За принятие решения голосовали 84,46 % голосов собственников, участвовавших в голосовании.

На заседании правления ТСЖ «Медик», проведенном 17 августа 2017 г., (протокол № 5) было решено сдать в аренду подвальные помещения.

На заседании правления ТСЖ «Медик», проведенном 19 октября 2017 г. (протокол № 7) решено заключить договор аренды подвальных помещений с ООО «Полярис» и сдать подвальные помещения на условиях согласно договору.

23 октября 2017 г. между ТСЖ «Медик» и ООО «Полярис» заключен договор аренды подвальных помещений 10этажного жилого многоквартирного дома по адресу ****, общей площадью арендуемых помещений 54,99 кв.м., по 27,495 кв.м. каждое, для использования в качестве переодевания рабочих и хранения рабочей одежды и инвентаря с режимом работы в будние дни и выходные дни с 8-00 до 19-00. Срок аренды с 23 октября 2017 г. до 30 апреля 2017 г. В дальнейшем срок действия договора был продлен до 31 августа 2018 г. Помещения приняты арендатором по акту приема-передачи от 23 октября 2017 г. ООО «Полярис» разработаны Правила поведения работников в арендуемых подвальных помещениях от 23 октября 2017 г.

Договор от имени ТСЖ «Медик» подписан председателем правления ТСЖ «Медик» П.

Согласно актам обследования придомовой территории за период октябрь.2017 г. – апрель 2018 г., 04 июня 2017 г., 12 декабря 2017 г., 20 октября 2017 г.., которые подписаны жильцами квартир 235,236, указано, что рабочие стройки выйдя из подвала курят под окнами, и справляют малую нужду, бросают окурки на землю и влажные салфетки., при обследовании подвала обнаружено, что рабочие в подвале курят, в подвале установлен стол, лавки, сушится рабочая одежда. Указанные обстоятельства подтверждаются представленные стороной истца фотографиями, показаниями свидетелей Л1., О., Л2.

Установив данные обстоятельства в соответствие с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями ст.ст.138, 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.6, 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того обстоятельства, что из буквального толкования решения, принятого общим собранием собственников многоквартирного дома от 19 апреля 2014 г. – о наделении полномочиями правления на заключение договоров аренды не следует, что собственниками было принято решение о пользовании общим имуществом – подвальным помещением дома путем его сдачи в аренду третьим лицам, правление ТСЖ «Медик» не обладает самостоятельным правом, без решения собственников, передавать его в аренду, или изменять его целевое назначение иным образом.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

Судом установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, подвальное помещение в многоквартирном доме по настоящее время используются ООО «Полярис» по договору аренды с ТСЖ «Медик».

Исходя из положений ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. п. 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, нежилые помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В частности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). В частности могут быть заключены договоры аренды нежилых помещений (ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сведений о том, что в отношении спорного подвала собственниками помещений в многоквартирном доме принималось решение о предоставлении его в пользование ООО «Полярис», не имеется.

Действительно, протоколом общего собрания собственников от 19 мая 2014 г. (вопрос №13) зафиксировано решение собственников делегировать ТСЖ «Медик» право по заключению договоров аренды.

Вместе с тем законодательство различает принятие общим собранием решения о пользовании общим имуществом и принятие общим собранием решения об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (пп. 3 и 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). Владение, пользование и распоряжение (ст. ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации) имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению ее участников, к которым управляющая компания не относится, поэтому может выступать в качестве арендодателя (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации) при наличии соответствующего решения сособственников о сдаче имущества в аренду.

По смыслу закона, делегированию полномочий по заключению соглашения о пользовании общим имуществом должно предшествовать решение собственников (общего собрания) об определении конкретного имущества (его части) подлежащего передаче в пользование, условия такого пользования (оплата и сроки), а также о лице, которому такое имущество подлежит передаче, то есть о согласовании существенных условий договора соответствующего вида (аренды, безвозмездного пользования и т.д.).

В данном случае такое решение, которым были бы согласованы условия пользования общим имуществом применительно к соответствующему соглашению общее собрание не принимало.

Делегирование полномочий по заключению договоров аренды не свидетельствует о решении общего собрания о передаче конкретного имущества в пользование определенного лица и согласовании общим собранием условий такой передачи.

Толкование ответчиком данного решения как согласие собственников на передачу общего имущества в аренду по усмотрению ТСЖ «Медик» основано на неверном толковании норм материального права, поскольку в таком случае ТСЖ подменяло бы собой волю собственников помещений многоквартирного дома, лишало бы в дальнейшем собственников права распоряжения общим имуществом, что законом не допускается.

Указание в Уставе ТСЖ «Медик» на наличие полномочий по заключение договоров аренды в отношении общего имущества также не может подменять собой прямо установленный законом порядок распоряжения общим имуществом его собственниками, а свидетельствует только о возможности наделения ТСЖ такими полномочиями при наличии решения собственников.

Доводы жалобы о неверной оценке судом представленных истцом фотографий и актов из которых следует, что в помещении подвала производятся ремонтные работы, присутствуют посторонние лица выводов суда по существу спора не опровергают.

Ссылка жалобы на то, что контролирующими органами не установлены нарушения в деятельности ТСЖ «Медик» в связи передачей подвала в аренду правового значения для разрешения спора не имеет, поскольку решения и ответы соответствующих органов по результатам обращений и жалоб не имеют для суда обязательного значения.

Иные доводы к отмене решения суда апелляционная жалоба не содержит, другими лицами, участвующими в деле решение суда не оспаривается, в связи с чем судебная коллегия, в силу положений ст.327.1 ГПК РФ не дает оценку другим выводам суда.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.

При изложенных обстоятельствах решение суда не подлежит отмене или изменению.

Руководствуясьст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья «Медик» на решение Кировского районного суда г.Перми от 7 августа 2018 г. оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: