Решение по делу № 33-1508/2024 от 04.04.2024

Дело № 33-1508                                                                       судья Жукова А.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 июня 2024 года                                                                             город Тула

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Кургановой И.В.,

судей Иваниной Т.Н., Черенкова А.В.,

при секретаре Брусовой Ю.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело № 2-2439/2023 по апелляционной жалобе представителя Башинского П.Ю. по доверенности               Кузьмина А.В. на решение Пролетарского районного суда г. Тулы от                                    19 декабря 2023 года по иску Матюшкиной А.И. к Башинскому П.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя.

Заслушав доклад судьи Кургановой И.В., судебная коллегия

установила:

Матюшкина А.И. обратилась в суд с иском к Башинскому П.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования мотивировала тем, что ей на праве общей долевой собственности принадлежит 1/2 доля жилого дома, расположенного по адресу:                   <адрес>.

Другим сособственником жилого дома являлась Грызлова Н.В.

В результате публичных торгов, проведенных в рамках исполнительного производства №, находящегося в производстве ОСП Пролетарского района г. Тулы на основании заочного решения Пролетарского районного суда г. Тулы от 12.05.2022 г. по делу № об обращении взыскания на долю имущества должника по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежавшая Грызловой Н.В. 1/2 доля домовладения перешла ответчику Башинскому П.Ю.

Доля жилого дома реализована на торгах за 263 000 руб.

При этом нарушено её преимущественное право покупки указанной доли, поскольку она не была уведомлена об обращении взыскания на долю        Грызловой Н.В. до проведения публичных торгов.

С учетом уточнения исковых требований просила суд перевести на неё права и обязанности покупателя принадлежавшей Грызловой Н.В. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, проданной в рамках исполнительного производства по договору купли-продажи, заключенному с Башинским П.Ю.

Судом постановлено решение, которым исковые требования       Матюшкиной А.И. удовлетворены.

На Матюшкину А.И. переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества № от 13.06.2023 г. в отношении 1/2 доли в праве на жилой дом, площадью 42,9 кв.м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, приобретенной в результате проведения торгов в электронной форме по лоту № от 02.06.2023 г.

С Матюшкиной А.И. в пользу Башинского П.Ю. взысканы денежные средства в размере 263 000 руб. за счет денежных средств, размещенных Матюшкиной А.И. на депозитном счете Управления Судебного Департамента в Тульской области в качестве обеспечительного платежа в размере 268 000 руб. на основании чека-ордера от ДД.ММ.ГГГГ (операция №).

Указано, что решение суда является основанием для перечисления денежных средств в размере 263 000 руб. с депозитного счета Управления Судебного Департамента в Тульской области Башинскому П.Ю. по представленным им реквизитам, а также основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Матюшкиной А.И. на 1/2 долю в праве на вышеуказанный жилой дом.

    В апелляционной жалобе представитель Башинского П.Ю. по доверенности Кузьмин А.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права, а также ввиду неправильного определения судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя                    Башинского П.Ю. по доверенности Кузьмина А.В., возражения представителя Матюшкиной А.И. по доверенности Кузнецовой А.А., судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при её продаже применяются правила статей 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

На основании ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса. Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном этим же Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

В силу ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Статьей 246 ГК РФ предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статьей 255 ГК РФ предусмотрено, что кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на неё взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что в том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено её реализацией иным лицам на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 250 ГК РФ.

В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также указано, что нарушение преимущественного права покупки не влечет недействительность договора, а истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку п. 3         ст. 250 ГК РФ установлены иные последствия такого нарушения.

Из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020 г., следует, что законодательством преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли.

При продаже доли должника сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.

При действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Такой подход, помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Таким образом, учитывая вышеизложенные правовые нормы и разъяснения суда вышестоящей инстанции, правила о переводе прав и обязанностей покупателя подлежат применению постольку, поскольку совершенная сделка купли-продажи является действительной, хотя и нарушает требования закона и права истца, в связи с чем к данной ситуации применяются прямо предусмотренные законом последствия.

При этом ст. 250 ГК РФ не содержит запрета на продажу доли в праве общей долевой собственности иному лицу, который участником общей долевой собственности на момент заключения сделки не является, а лишь устанавливает определенные правила такой продажи в виде уведомления иных собственников о своем намерении и обязанности продать им свою долю при прочих равных условиях.

Доля в праве общей собственности может быть выставлена на торги только после того, как остальные участники долевой собственности отказались от реализации принадлежащего им преимущественного права покупки указанной доли по рыночной цене, поскольку в противном случае, указанные лица не могут реализовать указанное право в случае продажи имущества на публичных торгах. Иное означало бы нарушение гарантированного законом права лица, не отвечающего по обязательствам должника, на приобретение продаваемой доли в праве совместной собственности на недвижимое имущество в приоритетном порядке.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом,          Матюшкина А.И. является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Собственником другой 1/2 доли указанного жилого дома ранее являлась Грызлова Н.В.

12.05.2022 г. Пролетарским районным судом г. Тулы постановлено заочное решение по делу №, которым в пользу ФИО8 обращено взыскание на заложенную Грызловой Н.В. по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ.    1/2 долю жилого дома по адресу: <адрес>, установлена продажная цена в размере 306 000 руб.

ОСП Пролетарского района УФССП России по Тульской области в отношении Грызловой Н.В. возбуждено исполнительное производство                  №. Предмет исполнения: обращение взыскания на заложенное имущество - 1/2 долю в праве на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в пользу залогодержателя ФИО8

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Пролетарского района г. Тулы от 21.12.2022 г. имущество передано на торги.

19.04.2023 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены на 15 % от общей стоимости имущества, что составляет        260 100 руб.

26.06.2023 г. в ОСП Пролетарского района г. Тулы поступил отчет о реализации 1/2 доли в праве на жилой дом общей площадью 42,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В тот же день, 26.06.2023 г., денежные средства в размере 263 000 руб. распределены и перечислены взыскателю ФИО8, исполнительное производство окончено на основании п. 1 ст. 47 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Победителем торгов признан ответчик Башинский П.Ю., с которым МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях в лице исполнителя ООО «ГК «Кварта» на основании протокола № о результатах проведения торгов в электронной форме по лоту № от 02.06.2023 г., проведенных на электронной площадке «Всероссийская Электронная Торговая Площадка» в секции «Продажа арестованного имущества», подписало договор купли-продажи недвижимого имущества № от 13.06.2023 г. в отношении 1/2 доли в праве на жилой дом по адресу: <адрес>.

По состоянию на дату рассмотрения дела судом первой инстанции право собственности на 1/2 долю указанного жилого дома за Башинским П.Ю. не зарегистрировано.

Судом также установлено, что при рассмотрении дела № по иску ФИО8 к Грызловой Н.В. об обращении взыскания на заложенное имущество сособственник жилого дома Матюшкина А.И. к участию в деле не привлекалась.

В ходе исполнительного производства №      Матюшкиной А.И. воспользоваться правом преимущественной покупки доли жилого дома судебным приставом-исполнителем не предлагалось, о передаче имущества на принудительную реализацию не сообщалось.

При обращении в суд с иском трехмесячный срок для предъявления требования о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке       Матюшкиной А.И. не пропущен.

30.10.2023 г. Матюшкина А.И. внесла на депозит Управления судебного департамента в Тульской области денежные средства в размере 263 000 руб. (в размере стоимости спорного имущества, приобретенного Башинским П.Ю.).

При таких обстоятельствах, правильно руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных Матюшкиной А.И. исковых требований, обоснованно исходя из того, что, поскольку истица, как сособственник жилого дома, не была извещена о предстоящей продаже доли домовладения, принадлежащей должнику, торги состоялись, то её преимущественное право покупки было нарушено и подлежит судебной защите в порядке п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Выводы суда подробно мотивированы в постановленном по делу решении, судебная коллегия находит их правильными.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным. Оснований для его отмены судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы представителя Башинского П.Ю. по доверенности Кузьмина А.В. о том, что Матюшкиной А.И. избран ненадлежащий способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, так как оспариванию подлежали состоявшиеся торги и договор купли-продажи от           13.06.2023 г., судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку они аналогичны мотивам возражений на иск, основаны на ошибочном толковании норм материального права (п. 3 ст. 250 ГК РФ), были предметом проверки и оценки суда первой инстанции и, как не опровергающие правильности его выводов, не являются основанием для отмены постановленного по делу решения.

Оспаривание результатов торгов и признание их недействительными не может привести к восстановлению нарушенного преимущественного права приобретения имущества должника. В то же время, перевод прав и обязанностей покупателя не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность Матюшкиной А.И., признающей результаты торгов законными, воспользоваться их результатом.

Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда г. Тулы от 19 декабря 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Башинского П.Ю. по доверенности Кузьмина А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

      Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 июня 2024 года.