Решение по делу № 33-1089/2024 от 17.01.2024

Судья: Марченко О.В.                    Дело № 33-1089/2024 (2-446/2023)

25RS0032-01-2023-000881-97

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 февраля 2024 года                                        город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда

в составе:

председательствующего судьи Гарбушиной О.В.

судей Лысенко Е.А., Ундольской Ю.В.

при секретаре Киселевой Е.А.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Вытновой Татьяны Анатольевны к Савчук Наталье Анатольевне о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

третьи лица Приходько Сергей Анатольевич, Приходько Наталья Евгеньевна

по апелляционной жалобе истца Вытновой Татьяны Анатольевны

на решение Хорольского районного суда Приморского края от 23 октября 2023 года, которым исковые требования Вытновой Татьяны Анатольевны оставлены без удовлетворения,

заслушав доклад судьи Лысенко Е.А., выслушав пояснения истца Вытновой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Вытнова Т.А. обратилась в суд с данным иском, указывая в обоснование заявленных требований, что 21 апреля 2020 года арендодателями с Савчук Н.А. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Приморский <адрес>. Согласно условиям договора установлена ежемесячная арендная плата в размере 26 000 руб., арендный платеж оплачивается двум собственникам помещения по ? (13 000 руб.) каждому. Коммунальные платежи за помещение истца не входят в стоимость аренды. В соответствии с п. 2.2 договора ответчик обязан вносить арендную плату авансом до 25-го числа того месяца, в котором используется арендованное имущество. В июле 2022 года истец уведомила арендатора о смене собственника помещения, о необходимости вносить арендную плату новому собственнику. 25 июля 2022 года Савчук Н.А. внесла арендный платеж в размере 13 000 руб. за пользование помещением в августе 2022 года. С 25 августа 2022 года Савчук Н.А. оплату за занимаемое помещение не производила. Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена ответственность за несвоевременное перечисление арендных платежей в размере 0,1 % за каждый день просрочки. Ответчик фактически продолжает использовать арендованное помещение. На дату подачи искового заявления задолженность Савчук Н.А. по арендной плате составляла 182 143 руб., в том числе 156 000 руб. - основной долг и 26143 руб. - пеня (договорная неустойка). С учетом увеличенных исковых требований просила суд взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 219 700 руб., в том числе основной долг по арендным платежам с 25 августа 2022 года по 03 октября 2023 года в размере 182 000 руб., пени (договорную неустойку) в размере 37 700 руб., а также государственную пошлину в размере 4 843 руб.

     Определением суда от 14 сентября 2023 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Приходько Сергей Анатольевич, Приходько Наталья Евгеньевна.

    В судебном заседании суда первой инстанции истец исковые требования поддержала, пояснив, что одностороннее расторжение договора аренды не допускается, ей не известно о намерении расторгнуть договор. Полагала, что передача помещения арендодателю носила формальный характер. Также истец подтвердила, что арендные платежи по договору аренды от 01 сентября 2022 года она получала от третьего лица (л.д. 134, оборотная сторона).

В судебном заседании суда первой инстанции ответчик исковые требования не признала, настаивая, что договор аренды с истцом расторгнут, она освободила помещения, о чем истцу направлены документы. 01 сентября 2022 года ею заключен договор аренды с Приходько Н.Е., она своевременно по договору вносила арендные платежи.

В судебном заседании суда первой инстанции третье лицо Приходько С.А., являвшийся представителем третьего лица Приходько Н.Е., возражал против удовлетворения исковых требований.

Решением Хорольского районного суда Приморского края от 23 октября 2023 года исковые требования Вытновой Татьяны Анатольевны оставлены без удовлетворения.

С постановленным судебным решением не согласилась истец, подана апелляционная жалоба, считает, что судом неправомерно принято уведомление о расторжении договора, которое не имеет юридической силы, поскольку подписано только одним из сособственников. Считает, что договор аренды действует по настоящее время, поскольку не выполнены условия расторжения договора, отказа от договора, арендованное помещение не возвращено. Также судом неправомерно принят акт приема-передачи от 31 августа 2023 года, поскольку данный документ подписан только одним из арендодателей Приходько Н.Е. и арендатором Савчук Н.А. Истца на передачу помещения не приглашали, помещение ответчик не освобождала. Савчук Н.А. не проявила должной осмотрительности при заключении договора от 01 сентября 2022 года, поскольку знала о том, что помещение находится в долевой собственности, о наличии между собственниками конфликта. Считает договор от 01 сентября 2022 года ничтожной сделкой. Поскольку сторонами договора были два арендодателя и арендатор, в том же числе лиц должны быть подписаны документы для изменения или расторжения договора аренды, чего сделано не было. В судебном заседании Савчук Н.А. не отрицала использование помещения по настоящее время. Истец предоставила суду подтверждение уведомления арендатора о смене стороны, о необходимости уплаты аренды истцу. Ответчик Савчук Н.А. достоверно знала о том, что собственником ? доли в праве собственности на здание является истец. Просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

От ответчика, третьих лиц поступили возражения на апелляционную жалобу, со ссылкой на ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указывают на то, что обстоятельства по делу установлены решением Хорольского районного суда Приморского края от 27 декабря 2022 года. Истец уклонилась от участия в передаче помещения. Арендатор помещения 31 декабря 2022 года освободила помещение, в последующем пользуется помещением в интересах Приходько С.А. Просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Согласно дополнительным возражениям ответчика истец в настоящее время на основании судебного решения не является собственником спорного помещения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец доводы апелляционной жалобы поддержала, дополнительно суду пояснив, что на момент вынесения судом решения являлась сособственником нежилого помещения. Указала, что помещение, указанное в договоре аренды от 01 сентября 2022 года, является тем же помещением, поименованным в договоре аренды от 21 апреля 2020 года. Требования ко второму арендодателю помещения - Приходько Н.Е. о взыскании доли поступивших арендных платежей она не заявляет, поскольку буквально по договору аренды от 01 сентября 2022 года Савчук Н.А. передана часть помещения.

Иные лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены судом о дате и времени судебного заседания, о причинах своей неявки судебную коллегию не известили.

Кроме того, информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Приморского краевого суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствами дела и нарушение или неправильное применение норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав истца, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается согласно ст. 310 ГК РФ.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Судом установлено и из материалов дела следует, что 21 апреля 2020 года индивидуальный предприниматель Приходько Анатолий Сергеевич (арендодатель-1), индивидуальный предприниматель Приходько Наталья Евгеньевна (арендодатель-2) и Савчук Н.А. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель-1 и арендодатель-2 обязались передать арендатору во временное владение и использование отапливаемое, нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на 1 этаже общей площадью 38 кв. м, принадлежащее арендодателю-1, арендодателю-2 на праве долевой собственности.

Согласно пп. 2.1, 2.2 договора аренды размер арендной платы составляет 26 000 руб. в месяц, эксплуатационные и другие подобные расходы (оплата за пользование водой, электроэнергией, вывоз мусора) не входят в сумму арендной платы и оплачиваются арендатором по показаниям счетчиков, на основании выставленных счетов. Оплата производится ежемесячно авансом за расчетный месяц не позднее 25 числа месяца, предшествующего, равными долями арендодателю по 1/2 от ежемесячной арендной платы, на расчетный счет, если сторонами не будет предусмотрена иная форма расчета.

В соответствии с п. 2.3 договора аренды обязательства арендатора по внесению арендной платы считаются исполненными в момент поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя-1, арендодателя-2.

Передача помещений осуществляется с момента подписания договора. При расторжении договора передача помещений осуществляется в день прекращения действия договора. Согласно акту приема-передачи помещения помещение считается переданным арендодателям с момента подписания акта сторонами (пп. 4.1, 4.2 договора аренды).

Согласно п. 5.2 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендодатели вправе требовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 % от уплаченной суммы за каждый день просрочки.

05 марта 2022 года между Приходько Анатолием Сергеевичем (даритель) и Вытновой Т.А. (одаряемый) заключен договор дарения, по которому даритель безвозмездно передал, а одаряемый принял в дар: ? долю в праве общей долевой собственности на здание - магазин с гостиницей на 2-ом этаже, назначение – нежилое, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 649,2 кв. м, с кадастровым номером №, а также 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

09 марта 2022 года Вытнова Т.А. зарегистрировала право на ? доли в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером №

Считая, что ответчиком по договору аренды нежилого помещения от 21 апреля 2020 года не внесены арендные платежи с сентября 2022 года, истец обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец как новый собственник предмета аренды по состоянию на 31 августа 2022 года надлежащим образом не уведомила ответчика о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, не представила сведения, позволяющие с достоверностью идентифицировать нового кредитора, определить объем перешедших к нему прав. Савчук Н.А. арендную плату за период, предшествующий дате 31 августа 2022 года, в полном объеме внесла на счет первоначального кредитора, исполнив свои обязательства в полном объеме. По состоянию на 31 августа 2022 года по требованию арендатора Приходько Н.Е. Савчук Н.А. возвратила арендуемое ранее имущество. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих направление (вручение) предложения в адрес Савчук Н.А., которое выражало бы ее намерение считать себя заключившей договор аренды с Савчук Т.А.

Судебная коллегия при даче оценки выводу суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований считает необходимым отметить следующее.

Действительно, соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 31 августа 2022 года, акт приема-передачи подписаны только арендатором и одним из арендодателей, в то время как договор аренды является двухсторонним со множественностью лиц на стороне арендодателя. Данные документы не могли быть приняты в качестве надлежащих доказательств освобождения ответчиком арендуемого помещения 31 августа 2022 года. В то же время ответчик продолжила занимать спорное помещение, что и подтвердила истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции, продолжила оплачивать арендную плату в полном объеме одному из двух арендодателей.

Материалы дела содержат договор аренды нежилого помещения от 01 сентября 2022 года между Приходько Н.Е. и Савчук Н.А., согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного в нежилом здании по адресу: <адрес> помещение № 1 (кад. № 11) общей площадью 45,6 кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию для торговой деятельности.

Ранее вступившим в законную силу решением Хорольского районного суда Приморского края от 27 декабря 2022 года по гражданскому делу в иске Вытновой Т.А. к Приходько Н.Е., Савчук Н.А., Гладковой Е.Г., Полянских В.Н. о признании договоров аренды незаключенными отказано. Суд пришел к выводу, что действиями истца арендаторам, как лицам, добросовестно оплачивающим арендную плату и длительное время использующим нежилые помещения, удовлетворением иска будет причинен вред.

31 декабря 2022 года между ИП Приходько Н.Е. и Савчук Н.А. заключено соглашение о расторжении договора аренды.

Защита прав, о нарушении которых указано в иске, сводится фактически к праву истца на получение арендной платы в установленном договором аренды размере.

С учетом установленных обстоятельств и положений статьи 617 ГК РФ, предусматривающей сохранение договора аренды в силе при изменении сторон, а также положений статьи 321 ГК РФ, регулирующей исполнение обязательства, в котором участвуют несколько кредиторов или несколько должников, поскольку причитающаяся истцу арендная плата фактически получена вторым арендодателем, ответчик продолжила после 01 января 2023 года использовать помещение в интересах второго собственника, судебная коллегия приходит к выводу, что истец вправе был избрать иной, соответствующий фактически сложившимся между сторонами отношениям, способ защиты нарушенного права, посредством обращения с требованиями ко второму собственнику нежилого помещения о взыскании полученной арендной платы, денежной суммы за фактическое пользование помещением.

Поскольку судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, то обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены либо изменения решения, оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

                                    ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Хорольского районного суда Приморского края от 23 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Вытновой Татьяны Анатольевны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

          Мотивированное апелляционное определение изготовлено 22.02.2024