Решение по делу № 3а-1138/2018 от 08.05.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

1 июня 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-1138/2018 по административному исковому заявлению Ситникова П.И. об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя Ситникова П.И. по доверенности Фисенко А.Ю.,

у с т а н о в и л:

Ситников П.И. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 243,3 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 7 971 883 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца Фисенко А.Ю. поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представители административных ответчиков: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц: Министерства имущественных отношений Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Самары не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, Ситникову П.И. на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 243,3 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 13 апреля 2018 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 12 578 412,93 руб.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, владеющего объектами недвижимости на праве собственности, как плательщика налога на имущество.

Не согласившись с кадастровой стоимостью объектов недвижимости, 8 мая 2018 года административный истец обратился в суд с требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 9 апреля 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимый кадастровый центр» ФИО1, являющейся членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 7 971 883 рубля без учета НДС.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объектов оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 24 июля 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.

Описание объекта оценки выполнено на основании правоустанавливающих документов и данных, полученных в ходе осмотра объекта оценки.

Определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – сегмент рынка торговых объектов, расположенных в Советском районе г. Самары.

В отчете сделаны выводы, полученные в результате анализа рынка торговой недвижимости встроено-пристроенного формата г. Самара во втором квартале 2013 года, анализа ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Оценщик указал, что наиболее эффективным использованием спорного объекта является его использование в качестве торгового помещения.

При проведении исследования оценщик руководствовался методом регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода, а также методом прямой капитализации в рамках доходного подхода.

В рамках сравнительного подхода оценщиком по данным информационного центра «АДОН» выбраны 20 объектов-аналогов – нежилых торговых помещения, расположенных в Советском районах г. Самары. Описание объектов-аналогов приведено на страницах 68-74 отчета. Отбор аналогов производился с учетом обеспечения максимального значения коэффициента детерминации в уравнении многофакторной регрессии, возможности учета максимального количества ценообразующих факторов, а также величины коэффициента корреляции цен аналогов с результирующим признаком.

Определены коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: на площадь объекта, этаж расположения, состояние отделки, местоположение в населенном пункте, расположение объекта относительно красной линии.

Определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости, которая составила для объектов коммерческого назначения, расположенных в г. Самара, в размере 81% и рассчитана рыночная стоимость спорного нежилого помещения в рамках сравнительного подхода, которая составила 8 799 142 рубля без учета НДС.

В рамках доходного подхода рассчитана арендная ставка для единого объекта недвижимости методом регрессионного анализа, определен коэффициент капитализации на основе метода рыночной экстракции для идентичных объектов, который составил 9,70 %, рассчитаны операционные издержки, определен чистый операционный доход, а также определена стоимость единого объекта недвижимости путем умножения чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости в размере 81% и рассчитана рыночная стоимость спорного нежилого помещения в рамках доходного подхода, которая составила 7 144 623 рубля без учета НДС.

Согласовав результаты, полученные в результате применения двух подходов, оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки в размере 7 971 883 рубля.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, к отчету приложены документы и материалы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

Отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого помещения на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранного оценщиком подхода, согласования полученных результатов. Итоговое суждение о величинах рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения, сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которые установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере, определённом отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 8 мая 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Требования Ситникова П.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 243,3 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 7 971 883 рубля

Датой обращения Ситникова П.И. в суд считать 8 мая 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина