Решение по делу № 33-7753/2021 от 09.09.2021

Судья Недбаевская О.В.

Судья-докладчик Шабалина В.О.                         по делу № 33-7753/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 октября 2021 года                                                                   г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Сальниковой Н.А., Шишпор Н.Н.,

при секретаре Богомоевой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-728/2021 по иску Домашенко Андрея Владимировича к Колесник Ольге Юрьевне о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, возврате жилого помещения

по апелляционной жалобе представителя Колесник О.Ю. – Ласкиной Анны Александровны

на решение Иркутского районного суда Иркутской области от 14 мая 2021 года

установила:

в обоснование требований истец указал, что 29.05.2019 между ним, Домашенко А.В. (Продавец), и Колесник О.Ю. в лице Колесник М.М. (Покупатель), действующим по доверенности № O-2-1606 от 27.03.2017, удостоверенной нотариусом Иркутского нотариального округа Милославской Т.С. был заключен договор купли-продажи квартиры.

В соответствии с Договором Продавец обязался передать в собственность Покупателя квартиру, расположенную по адресу: г<адрес изъят>, находящуюся на втором этаже, общей площадью 30,8 кв.м., кадастровый номер Номер изъят, а Покупатель - уплатить 2 400 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.2. Договора денежные средства в размере 2 400 000 руб. Покупатель передает Продавцу после государственной регистрации Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Вместе с тем, указанное обязательство покупателем не исполнено, денежные средства в размере 2 400 000 руб. Продавцу не переданы. Данное нарушение условий Договора является для Продавца существенным.

Свои обязательства по Договору Продавец исполнил в полном объеме, государственная регистрация Договора в Управлении Росреестра по Иркутской области осуществлена 31.05.2019, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 24.09.2020 № 99/2020/349853856, а также отметкой на Договоре государственного регистратора от 31.05.2019 о переходе права собственности.

Как указывает истец, его требование (претензию) от 13.11.2020 о расторжении Договора купли-продажи квартиры от 29.05.2019 в связи с его существенным нарушением ответчик добровольно не удовлетворил, претензия оставлена без ответа.

Истец, ссылаясь на требования ст. 309, 450 ГК РФ, просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 29.05.2019, заключенный между ним, Домашенко А.В., и Колесник О.Ю.; возвратить в его собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят.

Решением Иркутского районного суда Иркутской области от 14 мая 2021 года исковые требования Домашенко А.В. удовлетворены.

Суд расторг договор купли-продажи от 29.05.2019, заключенный между Домашенко А.В., и Колесник О.Ю. в отношении квартиры, расположенной по адресу: г<адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят, вернул указанную квартиру в собственность Домашенко А.В.

Не согласившись с решением суда, представителем Колесник О.Ю. – Ласкиной А.А. подана апелляционная жалоба. В обоснование жалобы указывает о нарушении судом норм материального права и неверное установление обстоятельств по делу. Обращает внимание, что в силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное нарушений условий договора. Вместе с тем, не оплата товара не может быть признана существенным нарушением договора. В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ продавец недвижимого имущества в целях защиты прав и законных интересов вправе требовать оплаты этого имущества. Полагает, что в ГК РФ отсутствуют правовые нормы позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество. Ссылается на акт приема-передачи от 04.06.2019 года, указывая, что из буквального толкования слов и выражений следует, что покупатель принял и оплатил квартиру. Акт приема-передачи подписан истцом лично, и не оспаривается последним. Обязанности по доказыванию факта безденежности договора лежит на истце. Вместе с тем, акт приема-передачи опровергает доводы истца, поскольку подписав указанный акт Домашенко А.В. подтвердил факт оплаты за квартиру в полном объеме. В нарушение условий договора Домашенко А.В. не снялся с регистрационного учета, вселился в квартиру после освобождения с мест лишения свободы, проживает в квартире, извлекает выгоду из своего недобросовестного поведения. Просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В письменных возражениях представитель Домашенко А.В. – Суетина Ю.В., настаивая на законности решения суда, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Колесник О.Ю. – Ласкина А.А. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просила решение суда отменить.

Представитель Домашенко А.В. - Суетина Ю.В., находя решение суда законным и обоснованным, просила в удовлетворении жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело при данной явке.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с требованиями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований к отмене судебного акта не усматривает.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Домашенко А.В. на основании договора мены от 01.03.2011 на праве собственности принадлежала квартира по адресу: <адрес изъят> кадастровый номером Номер изъят.

29.05.2019 между Домашенко А.В. (Продавец) и Колесник О.Ю. в лице представителя по доверенности Колесник М.М. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры.

Цена договора и порядок расчета были определены стороны в разделе 2 Договора, согласно которому денежные средства в размере 2 400 000 рублей покупатель передает продавцу после государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

31 мая 2019 года произведена государственная регистрация права собственности на квартиру.

Разрешая заявленные Домашенко А.В. исковые требования о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, в виду существенных нарушений условий договора, суд, оценив в совокупности представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь ст.ст. 309, 310, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 486 ГК РФ, с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из отсутствия относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении Колесник О.Ю. обязательств по оплате приобретаемой по договору купли-продажи квартиры, что привело к существенному нарушению условий договора, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи на основании п. п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу Домашенко А.В.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, полагает их мотивированными и основанными на нормах действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже, считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательство покупателя передать покупную цену продавцу сформулировано определенно и ясно и отражено в условиях договора.

В соответствии с пунктом 2.2. Договора денежные средства в размере       2 400 000 руб. Покупатель передает Продавцу после государственной регистрации Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Из представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 24.09.2020 следует, что право собственности Колесник О.Ю. на указанную квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке 31.05.2019.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие исполнение обязанности покупателя оплатить денежные средства по договору купли-продажи недвижимости.

13.11.2020 Домашенко А.В. посредством почтовой связи направил в адрес Колесник О.Ю. требование (претензию) о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением условий договора – неоплатой стоимости квартиры по договору.

Указанное требование осталось без ответа.

Представитель ответчика Колесник О.Ю. – Ласкина А.А. в ходе рассмотрения дела настаивала на том, что оплата по договору купли-продажи квартиры от 29.05.2019 Колесник О.Ю. была произведена в полном объеме, посредством передачи Домашенко А.В. наличных денежных средств.

В подтверждение исполнения обязательств по Договору сторонами был подписан акт приема-передачи от 04.06.2019.

Из представленного в материалы дела акта приема-передачи от 04.06.2019, подписанного Домашенко А.В. и Колесник О.Ю., следует, что Продавец передал квартиру, а Покупатель принял и оплатил квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>, назначение: жилое, этаж № 2, общей площадью 30,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер: Номер изъят. С техническим состоянием имущества стороны ознакомились, состояние имущества соответствует условиям договора (п. 1 Акта).

Расчет между сторонами производится в соответствии с п. 2 Договора купли-продажи от 29.05.2019 (п. 3 Акта). Продавец передал Покупателю необходимые документы и комплект ключей (п. 4 Акта).

Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции дал надлежащую оценку представленному акту приема приема-передачи от 04 июня 2019 года, содержание которого, исходя из его буквального толкования, не подтверждает факт получения Домашенко А.В. денежных средств в размере 2 400 000 рублей за продаваемую квартиру, и отсутствии претензий по оплате квартиры со стороны продавца.

Кроме того, с учетом установленных по делу обстоятельств, а именно получения Домашенко А.В. денежных средств в размере 300 000 рублей под залог квартиры, что не оспорено со стороны покупателя Колесник О.Ю. и при иных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что представленное единственное доказательство в оплату квартиры – акт приема-передачи с достоверностью не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств по данному договору со стороны покупателя Колесник О.Ю.

Иных документов в подтверждение фактической передачи денежных средств по договору купли-продажи квартиры от 29.05.2019 в материалы дела ответчиком Колесник О.Ю. представлено не было. Не представлено таковых и суду апелляционной инстанции.

Также судебная коллегия принимает во внимание, что основание, по которым ответчик просит отменить решение суда первой инстанции, является, по их мнению, неправильное применение норм материального права, а именно, расторжение договора по основаниям ст. 450 ГК РФ, а не взыскание денежных средств во исполнение договора.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1).

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор купли-продажи в части оплаты ответчиком Колесник О.Ю. квартиры не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу не переданы, допущенное Колесник О.Ю. нарушение условий договора является существенным и влечет его расторжение по требованию продавца.

Доводы жалобы о том, что в силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для расторжения договора является существенное нарушений условий договора, вместе с тем, не оплата товара не может быть признана таковым, не могут стать основанием к отмене решения суда первой инстанции, поскольку данный довод противоречит положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи является существенным нарушением договора, влекущим его расторжение в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Доводы жалобы о том, что в силу п. 3 ст. 486 ГК РФ продавец недвижимого имущества в целях защиты прав и законных интересов вправе требовать оплаты этого имущества, а также, что в ГК РФ отсутствуют правовые нормы позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при условии, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, основаны на неверном толковании п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Так, в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Таким образом, указанные нормы предоставляют продавцу, не получившему оплату за проданный объект, возможность избрать способ защиты права либо в виде требования об уплате покупной цены с процентами либо о расторжении договора.

Тем же пунктом Постановления Пленума разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В развитие данной позиции в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) разъяснено, что неполучение продавцом оплаты по договору является его существенным нарушением в контексте требований п. 2 ст. 450 ГК РФ. При этом из буквального толкования текста данной правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Ссылка в жалобе на акт приема-передачи от 04.06.2019, согласно которому следует, что покупатель принял и оплатил квартиру, подписав указанный акт, Домашенко А.В. подтвердил факт оплаты за квартиру в полном объеме, также подлежит отклонению судебной коллегией.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

Таким образом, в подтверждение исполнения обязательства по оплате ответчик был обязан представить документ, выданный истцом, подтверждающий его исполнение в соответствии с вышеуказанной нормой.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ и исходя из требований ст. 408 ГК РФ бремя доказывания факта исполнения обязательства лежало на ответчике, которым не представлено доказательств оплаты за приобретаемый объект недвижимости.

Напротив, представитель ответчика Ласкина А.А. в ходе рассмотрения дела подтвердила, что кроме договора купли-продажи квартиры от 29.05.2019 и акта приема-передачи от 04.06.2019 иных документов в ходе совершенной сделки сторонами не составлялось.

Акт приема-передачи от 04 июня 2019 года содержит упоминание о том, что покупатель принял и оплатил квартиру, что исходя из буквального толкования, свидетельствует, что оплата была произведена до составления акта приема-передачи, однако, доказательств того, что денежные средства были переданы до или при подписании договора купли-продажи квартиры, сам договор не содержит, напротив, в договоре содержится условие об оплате квартиры после государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, исходя из обстоятельств заключения данного договора, момента передачи недвижимого имущества, условий заключенного договора, указанный акт, вопреки утверждениям ответчика не свидетельствует о факте получения денежных средств продавцом Домашенко А.В. за проданный им объект недвижимости.

Вопреки представленному в материалы дела акту приема-передачи спорного недвижимого имущества, ключи от жилого помещения не были переданы, не представлено доказательств фактической передачи квартиры продавцом покупателю, ответчик в настоящий момент проживает в другой квартире, Домашенко А.В. продолжает проживать в спорной квартире, имея регистрацию по месту жительства в ней же, что объективно подтверждается материалами дела.

Кроме того, как пояснил в судебном заседании представитель истца, текст акта приема-передачи на бумажном носителе в виде бланка был составлен стороной ответчика, что исключает доводы ответчика о заинтересованности и злоупотреблении правом со стороны истца на искажение или придание иного смысла, изложенным словам и выражениям.

В связи с чем, судебная коллегия, находит верными суждения суда первой инстанции о невозможности принятия данного акта приема-передачи в качестве допустимого доказательства исполнения покупателем обязательства по уплате продавцу денег за переданное ему недвижимое имущество.

Судебная коллегия считает, что разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности.

Мотивы, по которым суд удовлетворил исковые требования, а также подробный анализ исследованных доказательств в их подтверждение, приведены в оспариваемом решении, и оснований не согласиться с ними судебная коллегия не усматривает.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Фактически эти доводы сводятся к выражению несогласия с произведенной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств.

Вместе с тем, само по себе несогласие сторон с данной судом первой инстанции оценкой обстоятельств дела не дает оснований считать решение суда неправильным.

Нарушений норм процессуального и материального права судом допущено не было.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ не установлено, а потому судебное решение, проверенное в рамках требований ст. 327.1 ГПК РФ отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

определила:

решение Иркутского районного суда Иркутской области от 14 мая 2021 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Колесник О.Ю. – Ласкиной Анны Александровны – без удовлетворения.

Судья-председательствующий:                                    В.О. Шабалина

Судьи:                                                                                 Н.А. Сальникова

                                                                                       Н.Н. Шишпор

Апелляционное определение в окончательной форме составлено 19 октября 2021 года.