Решение по делу № 2-962/2023 (2-6243/2022;) от 07.12.2022

№2-962/2023

УИД 04RS0007-01-2022-008029-81

Решение

Именем Российской Федерации

30 января 2023    г.                                                                г. Улан-Удэ

Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Гурман З.В., при секретаре Хаташкееве А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Правовой советник» к ООО «РЕМ», Султумовой М.Б. о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

Обращаясь в суд с вышеуказанным иском, представитель ООО «Правовой советник» Демурина Т.В. сослалась на то, что на основании решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 декабря 2019 г. по делу №... за ООО «РЕМ» и зв ООО «Правовой советник» зарегистрировано право собственности на нежилые помещения: кадастровый номер ..., площадью <данные изъяты> кв.м.; кадастровый номер ..., площадью <данные изъяты> кв.м.; кадастровый номер ..., площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные на <данные изъяты> этаже по адресу: <адрес> (по ? доли в праве общей долевой собственности за каждым). *** между ООО «РЕМ» и Султумовой М.Б. заключено дополнительное соглашение, которым внесены изменения в договор инвестирования от *** № ... и в соответствии с которым Султумовой М.Б. передано право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на спорные нежилые помещения в связи с невозможностью исполнения ООО «РЕМ» обязательств. Объектом договора инвестирования от *** № ..., заключенного между ООО «РЕМ» и Султумовой М.Б., является часть нежилого многофункционального общественного здания (основной блок – <данные изъяты> этаж, общей площадью <данные изъяты> кв.м. оси <данные изъяты>), создаваемого по адресу: <адрес>. Указанное здание было введено в эксплуатацию в *** г., однако Султумова М.Б. не зарегистрировала право собственности на него в установленном законом порядке. ООО «РЕМ» не известило ООО «Правовой советник» о продаже своей доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, чем нарушило положения действующего законодательства о преимущественном праве покупки. Кроме того, платежные документы, подтверждающие факт оплаты Султумовой М.Б. стоимости нежилых помещений по заключенному дополнительному соглашению, отсутствуют. Поэтому просила признать за ООО «Правовой советник» преимущественное

право покупки на нежилые помещения: кадастровый номер ..., площадью <данные изъяты> кв.м.; кадастровый номер ..., площадью <данные изъяты> кв.м.; кадастровый номер ..., площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные на <данные изъяты> этаже по адресу: <адрес>, а также перевести на ООО «Правовой советник» права и обязанности покупателя ? доли общей долевой собственности указанных нежилых помещений Султумовой М.Б. по дополнительному соглашению, заключенному *** между ООО «РЕМ» и Султумовой М.Б., и указать в судебном решении, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ООО «Правовой советник» на данные нежилые помещения.

Представитель истца ООО «Правовой советник» Демурина Т.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. При этом суду пояснила, что ООО «РЕМ» не вправе было передавать Султумовой М.Б. долю в спорных объектах недвижимости без уведомления ООО «Правовой советник» и предложения о выкупе доли. В настоящее время ООО «Правовой советник» готово рассмотреть вопрос о возможности выкупа долей ООО «РЕМ», переданных Султумовой М.Б., но не располагает данными об их реальной рыночной стоимости, в связи с чем ею было заявлено ходатайство о назначении экспертизы, в удовлетворении которого судом безосновательно отказано. Также просила учесть, что в решении Арбитражного суда РБ от 26 декабря 2019 г. указано, что спорные объекты недвижимости остались нереализованными, следовательно, на момент вынесения указанного решения, договоры инвестирования в отношении этих объектов недвижимости отсутствовали, что опровергает доводы ответчиков о наличии договора инвестирования между ООО «РЕМ» и Султумовой М.Б. от *** и о произведенной Султумовой М.Б. оплате в размере <данные изъяты> руб. В ходе судебного разбирательства ответчиками не представлено документов о внесении Султумовой М.Б. ООО «РЕМ» оплаты по договору инвестирования от ***, одни лишь квитанции, в отсутствие доказательств зачисления денежных средств на банковский счет, факта оплаты надлежаще не подтверждают.

Представитель ответчика ООО «РЕМ» Путилова Е.С. против удовлетворения иска возражала по доводам, изложенным в письменном отзыве. При этом суду пояснила, что факт внесения Султумовой М.Б. ООО «РЕМ» оплаты по договору инвестирования от *** подтверждается оригиналами квитанций, представленными суду. Дополнительное соглашение от *** к договору инвестирования от *** было заключено с целью исполнения ООО «РЕМ» возникших перед Султумовой М.Б. обязательств по договору от ***., которые не могли быть исполнены иным способом.

Ответчик Султумова М.Б. против удовлетворения иска возражала и суду пояснила, что в *** она заключила договор инвестирования с ООО «РЕМ», так как хотела открыть кафе в строящемся здании по <адрес>

<адрес>, оплату по договору внесла в полном объеме, наличными в кассу ответчика, суду представлены оригиналы квитанций. Помещение она получила в ***., но не регистрировала свои права, так как не знала о таком требовании закона. В настоящее время она стала жертвой разбирательств между юридическим лицами, хотя сама не имеет к этому никакого отношения, в помещение вложила деньги, заработанные тяжелым трудом, теперь осталась и без денег, и без помещения. Она неоднократно обращалась к ООО «РЕМ» с требованиями о возврате денег, в чем ей было отказано. В *** ООО «РЕМ» предложило ей с целью исполнения обязательств по договору инвестирования от *** передать половины трех нежилых помещений в здании на <адрес>, суммарная площадь которых примерно равна площади помещения, указанного в договоре инвестирования от ***., с чем ей пришлось согласиться, так как иного выхода не было.

Представитель ответчика Султумовой М.Б. Яковлев А.Н. против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях. При этом суду пояснил, что указанное в договоре инвестирования помещение было передано Султумовой М.Б. по акту приема-передачи в ***, но она не знала, что право на него подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому с заявлением о регистрации обратилась в Управление Росреестра по РБ только в *** и регистрация по ее заявлению была приостановлена в связи с вынесением Арбитражным судом Республики Бурятия в 2017 г. определения о запрете регистрационных действий. Заключение *** дополнительного соглашения к договору инвестирования от *** по сути являлось не отчуждением принадлежавших ООО «РЕМ» долей в праве собственности на спорные объекты недвижимости, а исполнением ранее существовавшего у ООО «РЕМ» обязательства по передаче нежилого помещения Султумовой М.Б., поэтому стоимость передаваемых долей в праве собственности равна стоимости помещения, оплаченной Султумовой в *** при заключении договора инвестирования <данные изъяты> руб.), и необходимости выяснять реальную рыночною стоимость помещений на сегодняшний день экспертным путем не имеется. В случае реального намерения приобрести доли, переданные ООО «РЕМ» Султумовой, истец мог внести на депозит Управления судебного департамента по Республике Бурятия денежную сумму, равную <данные изъяты> руб., однако им этого сделано не было, что свидетельствует об отсутствии намерения по приобретению спорных долей, о злоупотреблении правом со стороны истца.

    Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по

договору мены (п. 5 ст. 250 ГК РФ).

    В судебном заседании установлено, что на основании решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 декабря 2019 г. по делу №... за ООО «РЕМ» и за ООО «Правовой советник» зарегистрировано право собственности на нежилые помещения: кадастровый номер ..., площадью <данные изъяты> кв.м.; кадастровый номер ..., площадью <данные изъяты> кв.м.; кадастровый номер ..., площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные на <данные изъяты> этаже по адресу: <адрес> (по ? доли в праве общей долевой собственности за каждым).

    Также судом установлено, что ***. между ООО «РЕМ» и Султумовой М.Б. был заключен договор инвестирования №..., по условиям которого (п. 3.1 договора) инвестор (Султумова М.Б.) обязалась осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта (части нежилого многофункционального общественного здания (основной блок – <данные изъяты> этаж, общей площадью <данные изъяты> кв.м., оси <данные изъяты>) согласно проектно-сметной документации, создаваемого по адресу: <адрес>)

(п. 1.2 договора), после чего принять такой объект, а заказчик (ООО «РЕМ») обязался в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить (создать) здание (включая инвестиционный объект) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать объект инвестору в соответствии с условиями договора.

    В соответствии с п. 4.1 договора инвестирования от ***, стоимость объекта инвестирования составила <данные изъяты> руб.

    Согласно п. 4.2 договора инвестирования от ***, оплата производится в рублях путем зачисления инвестором на расчетный счет заказчика и/или путем внесения денежных средств в кассу заказчика.

    В соответствии с п. 4.3 договора инвестирования от ***, инвестор обязуется произвести оплату в полном объеме в следующие сроки: <данные изъяты> руб. - в день подписания договора инвестирования, <данные изъяты> руб. – до ***

    Во исполнение перечисленных условий договора инвестирования от *** Султумовой М.Б. в кассу ООО «РЕМ» внесены денежные средства: *** – <данные изъяты> руб., *** – <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб. Данное обстоятельство подтверждается квитанциями к приходно-кассовым ордерам от *** и от ***., которые представлены суду в оригиналах, содержат подписи бухгалтера и кассира, печать организации, в связи с чем оснований не доверять их содержанию у суда не имеется.

    Как видно из имеющихся в деле документов, инвестиционный объект – нежилое помещение с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <адрес>, был передан инвестору Султумовой М.Б. по акту приемки от *** однако с заявлением о регистрации права собственности на указанный объект недвижимости Султумова М.Б. обратилась лишь в ***, и *** Управлением Росреестра по РБ заявителю, а также иным заинтересованным лицам направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием запрета осуществлять регистрацию перехода прав в отношении данного объекта недвижимости, принятого на основании определения Арбитражного суда Республики Бурятия от 23 июня 2017 г.

    В последующем, как указывалось выше, на основании решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 декабря 2019 г. по делу №..., было зарегистрировано право общей долевой собственности (по ? доли) ООО «Правовой советник» и ООО «РЕМ» на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>, в том числе на нежилое помещение с кадастровым номером ..., ранее являвшееся инвестиционным объектом по договору от *** Изложенное привело к невозможности регистрации Султумовой М.Б., в полном объеме внесшей оплату по договору инвестирования, прав в отношении спорного инвестиционного объекта, а также невозможности фактической реализации ею каких-либо прав в отношении данного объекта.

*** между ООО «РЕМ» и Султумовой М.Б. заключено

дополнительное соглашение о внесении изменений в договор инвестирования от *** №..., по условиям которого стороны согласовали внесение в договор инвестирования от *** №... нижеследующих изменений в связи с невозможностью выполнения заказчиком своих обязательств в предусмотренном договором виде:

    Пункт 1.2 договора читать в следующей редакции: Инвестиционный объект (объект инвестиционной деятельности) - часть нежилого многофункционального общественного здания (основной блок – <данные изъяты> этаж, общей площадью не менее <данные изъяты> кв.м., оси <данные изъяты>) согласно проектно-сметной документации, создаваемого по адресу: <адрес>;

    Пункт 3.1 договора читать в следующей редакции: «По настоящему договору инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта в размере и сроки, которые предусмотрены договором, после чего принять такой объект, а заказчик обязуется в предусмотренные договором сроки с привлечением других лиц построить (создать) здание (включая объект) и после разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать инвестору:

    ? доли в нежилом помещении, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер ...;

? доли в нежилом помещении, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер ...;

? доли в нежилом помещении, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер ...».

    Обращаясь с требованиями о признании за ООО «Правовой советник» преимущественного права покупки на вышеуказанные нежилые помещения, а также о переводе на ООО «Правовой советник» прав и обязанностей покупателя ? доли указанных нежилых помещений Султумовой М.Б. по дополнительному соглашению, заключенному *** между ООО «РЕМ» и Султумовой М.Б., представитель ООО «Правовой советник» Демурина Т.В. ссылается на положения ст. 250 ГК РФ как на правовые основания заявленных требований.

    Но, по мнению суда, положения данных норм материального права к спорным отношениям неприменимы, поскольку, как следует из их содержания, они регулируют взаимоотношения сторон при отчуждении одним из участников общей долевой собственности принадлежащей ему доли в праве общей собственности постороннему лицу по договору купли-продажи либо по договору мены, в данном же случае имели место не купля-продажа, не мена долей, а передача ООО «РЕМ» Султумовой М.Б. указанных долей с целью исполнения ранее заключенного между ними договора инвестирования от ***, в связи с невозможностью исполнения заказчиком ООО «РЕМ» ранее возникших обязательств перед инвестором Султумовой М.Б. в предусмотренном договором виде, и при таких обстоятельствах права преимущественной покупки долей ООО «РЕМ» у ООО «Правовой советник» не имелось. При этом доводы представителя истца Демуриной Т.В. о том, что в решении Арбитражного суда РБ от 26 декабря 2019 г. указано, что спорные объекты недвижимости остались нереализованными, следовательно, на момент вынесения указанного решения, договоры инвестирования в отношении этих объектов недвижимости отсутствовали, что опровергает доводы ответчиков о наличии договора инвестирования между ООО «РЕМ» и Султумовой М.Б. от ***., суд находит безосновательными и правового значения при разрешении данного спора не имеющими, поскольку к моменту рассмотрения настоящего дела договор инвестирования от *** никем не оспорен, незаконным или недействительным не признан, каких-либо выводов о наличии либо отсутствии данного договора, о его содержании в решении Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 декабря 2019 г. не содержится, а наличие данного договора до возникновения спора по настоящему делу подтверждено содержанием описи документов, представленных Султумовой М.Б. при обращении в *** в Управление Росреестра по РБ с заявлением о регистрации прав в отношении объекта инвестирования. В силу изложенного, исковые требования ООО «Правовой советник» о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя не могут быть признаны обоснованными.

Кроме того, как разъяснено в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. №4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (подлежащего применению к спорным правоотношениям по аналогии) при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. В данном же случае, при обращении в суд с иском, мотивированным нарушением ответчиками положений ст. 250 ГК РФ, стороной истца не внесены на депозит Управления Судебного департамента по РБ денежные средства в счет стоимости долей в спорных объектах недвижимости. С доводами представителя истца Демуриной Т.В. о том, что денежные средства могут быть внесены истцом только после определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости (путем назначения судебной экспертизы), суд согласиться не может, полагая, что в данном случае истцом на депозит Управления судебного департамента в РБ должна была быть внесена денежная сумма, уплаченная Султумовой М.Б. по договору инвестирования от *** (<данные изъяты> руб.), поскольку, исходя из смысла

дополнительного соглашения от *** и пояснений ответчиков в судебном заседании, при заключении данного соглашения его стороны фактически достигли договоренности о том, что доли в спорных нежилых помещениях передаются Султумовой М.Б. по цене инвестиционного объекта, указанной в договоре инвестирования от *** каких-либо условий о доплате или возврате денежных средств дополнительное соглашение не содержит. Поскольку денежные средства в указанном размере (<данные изъяты> руб.) на депозит Управления судебного департамента по РБ истцом не внесены, оснований для удовлетворения иска, фактически влекущего переход права собственности на спорные объекты, не имеется.

В силу изложенного, судом принимается решение об отказе в удовлетворении иска ООО «Правовой советник» в полном объеме. При этом, отказывая в удовлетворении иска по существу, суд не находит оснований согласиться с доводами представителя ответчика ООО «РЕМ» Путиловой Е.С. о пропуске истцом срока на обращение в суд, поскольку доводы представителя ООО «Правовой советник» Демуриной Т.В. о том, что о наличии дополнительного соглашения от ***. ей стало известно 25 октября 2022 г., при ознакомлении в Железнодорожном районном суде г. Улан-Удэ с материалами гражданского дела №..., материалами настоящего дела не опровергнуты, в связи с чем суд полагает, что при обращении в суд с настоящим иском 07 декабря 2022 г., установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок истцом нарушен не был.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «Правовой советник» оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца с момента его принятия судом в окончательной форме.

    В окончательной форме решение суда принято 06 февраля 2023 г.

Судья:                                                    З.В.Гурман