Решение по делу № 33-10746/2023 от 28.11.2023

УИД 11RS0001-01-2023-002187-15

г. Сыктывкар                           Дело № 2-4286/2023 (33-10746/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,

судей Пунегова П.Ф., Щелканова М.В.

при секретаре Микушевой А.И.

рассмотрела в судебном заседании 04 декабря 2023 года гражданское дело по исковому заявлению Потапова Николая Васильевича к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого жилого помещения, взыскании выкупной цены

по апелляционной жалобе администрации МО ГО «Сыктывкар» на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 18 сентября 2023 года, которым постановлено:

требования Потапова Николая Васильевича к администрации МО ГО «Сыктывкар» удовлетворить.

изъять у Потапова Николая Васильевича для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен> определив размер возмещения в сумме 2 522 000 руб.,

взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Потапова Николая Васильевича 2 522 000 руб. в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>

перечисление администрацией МО ГО «Сыктывкар» денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности на указанное жилое помещение и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар».

Заслушав доклад судьи Щелканова М.В., объяснения истца Потапова Н.В. и его представителя Строганова Ю.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Потапов Н.В. обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором просил (с учетом уточнений) определить выкупную цену изымаемого у него для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> в размере 2 522 000 руб. и взыскать указанную сумму за счет средств казны МО ГО «Сыктывкар».

В обоснование требований указано, что истец является собственником жилого помещения в аварийном доме по адресу <Адрес обезличен> Администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в аварийном доме <Адрес обезличен>, направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с установлением цены изъятия 1 985 287 руб., определенной на основании заключения ..., с данным заключением и определенной суммой истец не согласен со ссылкой на недостоверность отчета ООО «Аскерли».

Определением суда от 26.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Аксерли».

Определением суда от 28.08.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар».

Суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик администрация МО ГО «Сыктывкар» просит отменить решение суда, вынести новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Установлено, что Потапов Н.В. с <Дата обезличена> является собственником однокомнатной квартиры общей площадью 33,9 кв.м. по адресу: <Адрес обезличен>

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от <Дата обезличена> многоквартирный дом, расположенный по адресу: <Адрес обезличен>, признан аварийным и подлежащим сносу. Срок для принятия мер по расселению граждан установлен до <Дата обезличена>.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от <Дата обезличена> принято решение об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка по адресу: <Адрес обезличен>, а также жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен>

В постановлении указано, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка и жилого помещения (квартиры), определяются соглашением об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Письмом от <Дата обезличена> в адрес Потапова С.Н. направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 1985287 руб., определенного на основании отчета ...

Также в данном письме указано, что у администрации МО ГО «Сыктывкар» отсутствует возможность заключения указанного соглашения в связи отсутствием денежных средств.

Данный отчет сторона истца полагает недостоверным.

В целях проверки доводов истца и определения выкупной цены за изымаемую недвижимость по ходатайству стороны истца судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Садыкову А.Д.

По заключению эксперта № <Номер обезличен> размер возмещения за жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен>, составляет 2 522 000 руб.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 32 ЖК РФ, разъяснениями, содержащимися в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, установив исходя из заключения эксперта Садыкова А.Д. <Номер обезличен> рыночную стоимость спорного жилого помещения в размере 2 522 000 руб., пришел к выводу о правомерности исковых требований о взыскании с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Потапова Н.В. в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение, прекращении права собственности истца после перечисления администрацией МО ГО «Сыктывкар» денежных средств в счет возмещения и признании за администрацией права собственности на указанное жилое помещение.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок; в случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения; принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проект соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд с установлением возмещения, определенном на основании отчета об оценке ООО «Аксерли», однако истец отказался заключать с администрацией соглашение по причине несогласия с предложенным размером возмещения, в связи с чем истец вправе потребовать в судебном порядке изъятия указанного жилого помещения и определения его выкупной цены.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснено, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса РФ), необходимо иметь в виду, что нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (вопрос 7 в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В заключении судебной экспертизы № <Номер обезличен> рыночная стоимость спорного жилого помещения определена экспертом Садыковым А.Д. с учетом требований части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, тогда как в отчете ... года оценщиком допущены нарушения требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» при определении размера возмещения за изымаемую у истца недвижимость.

Заключение судебной оценочной экспертизы составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит ссылки на источники информации, методическую и нормативную литературу, объективные данные об исследованном экспертом объекте недвижимости, которые послужили основанием для определения выкупной цены в указанном размере, в том числе экспертом принято во внимание местоположение объекта оценки как обстоятельство, влияющее на формирование рыночной цены объекта недвижимости, стоимость аналогичных объектов недвижимости.

Выводы по поставленным судом вопросам сделаны экспертом в заключении судебной экспертизы на основании анализа рынка недвижимости в городе Сыктывкаре Республики Коми с приведением исходных данных, результатов исследования и расчетов.

Судебная оценочная экспертиза проведена лицом, обладающим необходимыми познаниями в соответствующей области, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводов о несогласии с заключением судебной экспертизы в апелляционной жалобе не приведено.

В связи с изложенным, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание заключение судебной экспертизы № <Номер обезличен> и установил размер выкупной цены изымаемого у истца жилого помещения с учетом выводов эксперта в этом заключении.

Доводы апелляционной жалобы о преждевременности решения суда о взыскании выкупной цены несостоятельны.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по сносу либо реконструкции жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления с возмещением собственнику жилого помещения возмещения за изъятия недвижимости. При этом неисполнение длительное время этой обязанности свидетельствует о ненадлежащем исполнении возложенных на орган местного самоуправления полномочий и нарушении жилищных прав граждан.

С учетом того, что соглашения о предоставлении взамен аварийного жилья иного жилого помещения между сторонам не достигнуто, до настоящего времени дом по указанному адресу не расселен и вопрос о возмещении собственникам квартиры <Адрес обезличен> стоимости этого жилого помещения не разрешен, взыскание с ответчика выкупной цены за указанное жилое помещение, изымаемое у его собственников и находящееся в доме, признанном аварийным, является надлежащим способом защиты прав истца.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и принял решение, отвечающее нормам материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы правомерности выводов суда первой инстанции не опровергают.

Несогласие ответчика с проведением судебной экспертизы и с заключением эксперта Садыкова А.Д., поскольку ввиду разных дат проведения экспертизы размер возмещения будет отличаться, а оснований не доверять отчету специалистов ООО «Аксерли» не имеется, не влечет отмену обжалуемого судебного решения.

Само по себе удовлетворение судом первой инстанции заявленного ходатайства о незаконности оспариваемого судебного постановления не свидетельствует, поскольку в силу ч. 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ достаточность доказательств для разрешения конкретного спора определяется судом.

Представленное заключение эксперта Садыкова А.Д. подробно, мотивированно, обоснованно, согласуется с материалами дела, эксперт не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, имеет значительный стаж работы по специальности и стаж экспертной работы, ввиду чего основания не доверять выводам эксперта у судебной коллегии отсутствуют. Наличие противоречий в заключении судебной экспертизы не имеет места.

Утверждение о том, что взыскание денежных средств с ответчика за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу истца в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение является преждевременным, не может быть принято во внимание, т.к. основано на ошибочном толковании норм права.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как верно указал суд первой инстанции, должностные лица администрации фактически бездействуют, отказываются исполнять прямо предусмотренные Жилищным кодексом РФ обязанности и производить выплату возмещения без обращения стороны истца в суд.

Принимая во внимание, что до настоящего времени дом по указанному адресу не расселен, вопрос о возмещении истцу стоимости жилого помещения не разрешен, то надлежащим способом защиты прав истца является возмещение стоимости жилого помещения, признанного аварийным.

Приведенные доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения.

Оснований для отмены решения суда, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, не установлено.

Руководствуясь ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 18 сентября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО ГО «Сыктывкар» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 05.12.2023.

Председательствующий

Судьи