Решение по делу № 33-1722/2023 от 13.07.2023

Судья Конышев К.Е.                     дело № 33-1722/2023

дело № 2-1913/2023

УИД 12RS0003-02-2023-001429-71

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Йошкар-Ола                         17 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Кольцовой Е.В.,

судей Лоскутовой Н.Г. и Иванова А.В.,

при секретаре Кузнецовой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 10 мая 2023 года, которым постановлено:

исковое заявление Российской Федерации в лице МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республики Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области к Трофимовой Анне Евгеньевне о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с Трофимовой Анны Евгеньевны в пользу Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере 537 руб. 78 коп., неустойку по состоянию на 10 мая 2023 года в размере 70 руб. 90 коп., а также неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы остатка задолженности по договору (по состоянию на 10 мая 2023 года –
537 руб. 78 коп.) за период с 11 мая 2023 года по день фактического исполнения обязательства.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Взыскать с Трофимовой Анны Евгеньевны в доход муниципального образования «Город Йошкар-Ола» государственную пошлину в размере
400 руб.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Лоскутовой Н.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Российская Федерация в лице Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (далее – МТУ Росимущества) обратилась в суд с иском к Трофимовой А.Е., в котором просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 05 сентября
2017 года №82-ТЦ за период с 29 июня 2021 года по 31 декабря 2021 года в сумме 48937 руб. 80 коп., неустойку за период с 21 июля 2021 года по
2 марта 2023 года в размере 26372 руб. 63 коп., неустойки с 03 марта
2023 года по дату фактического исполнения обязательства.

В обоснование иска указано, что 5 сентября 2017 года между
ООО «Телекомпания 12 регион», как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, заключен договор аренды нежилого помещения. На основании вступившего в законную силу решения суда недвижимое имущество, являющемся предметом договора, обращено в собственность Российской Федерации, в силу чего обязанности арендодателя перешли к Российской Федерации в лице Росимущества. Ежемесячная арендная плата по договору составляет 8066 руб. 67 коп. без НДС, которая ответчиком не вносится, в силу чего образовалась задолженность, предъявленная ко взысканию. Ввиду ненадлежащего исполнения обязательств также предъявлена ко взысканию неустойка по договору. Претензия о погашении арендной платы, направленная ответчику, оставлена без удовлетворения.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе МТУ Росимущества просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы указывает на то, что ответчик была уведомлена о смене собственника на арендуемое помещение, обязана выполнять обязанности арендатора по внесению арендной платы, договор аренды не расторгался, неиспользование объекта аренды не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы, возврат объекта недвижимого имущества собственнику до настоящего времени не осуществлен, арендатор также не был лишен возможности при наличии такой необходимости заключить договор с ресурсоснабжающими организациями, от арендатора обращений о невозможности использования помещения не поступало.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Трофимовой А.Е. – Вараксина Л.В. приводит доводы в поддержку решения суда, просит оставить его без изменения.

Заслушав объяснения представителя МТУ Росимущества – Замятиной Л.А., поддержавшей доводы жалобы и просьбу об отмене решения суда, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (подпункт 1 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 616 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 05 сентября 2017 года между ООО «Телекомпания 12 регион» (арендодатель) и Трофимовой А.Е. (арендатор) заключен договор № 82-ТЦ аренды нежилого помещения <№> площадью 12.1 кв.м, расположенного на <адрес>

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора срок действия договора аренды установлен с 18 сентября 2017 года по 18 сентября 2018 года. Условия настоящего договора распространяются на стороны с момента его подписания сторонами. Если до окончания действия договора ни одна из сторон не заявила о прекращении отношений по условиям договора, то он считается пролонгированным на тех же условиях на определенный срок.

Передача помещения производится по акту, который подписывается арендодателем и арендатором (пункт 3.1).

При заключении договора аренды на новый срок акт приема-передачи не составляется (пункт 3.2).

В соответствии с пунктами 5.1, 5.2 договора аренды арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю, с даты подписания договора, за пользование указанным помещением, в течение установленного в договоре срока, арендную плату, состоящую из постоянной части 5445 руб. в том числе НДС и переменной части – коммунальные услуги (водоснабжение, канализация, электроснабжение, теплоснабжение, охрана, лифт и прочие обоснованные платежи). Постоянная часть арендной платы за пользование помещениями вносится арендатором ежемесячно на основании выставленного счета не позднее 20 числа текущего месяца в счет уплаты арендной платы за следующий месяц пользования помещением, путем перечисления подлежащей уплате суммы на счет арендодателя.

В силу пункта 7.3. договора аренды он может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем досудебном порядке при условии письменного извещения другой стороны не позднее, чем за месяц до даты фактического расторжения.

Из акта приема-передачи нежилого помещения следует, что арендуемое нежилое помещение передано арендодателем арендатору
18 сентября 2017 года.

Из акта приема-передачи помещения и оборудования от 30 марта
2018 года следует, что помещения передаются арендатору с чистовой отделкой, на момент передачи помещение и инженерные коммуникации в нем находятся в исправном состоянии.

Дополнительным соглашением от 29 сентября 2020 года, заключенному между указанными лицами, в договор аренды (пункт 1.1 договора) внесены изменения в части предмета аренды указано, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения 2 общей площадью 17,6 кв.м, расположенное на <адрес>.

Пункт 5.1 договора также изложен в новой редакции, фиксированная часть арендной платы установлена в размере 9680 руб. с НДС 20% в месяц.

Решением Ленинского районного суда г.Ульяновска от 09 сентября 2020 года по делу №2-3154/2020 обращено в доход Российской Федерации имущество, оформленное на ООО «Телекомпания 12 регион», в частности, нежилое помещение площадью 1724,8 кв.м, расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект, д.24«д», пом.2 (кадастровый номер <№>).

Решение вступило в силу 29 июня 2021 года.

30 июня 2021 года арендодателем ООО «Телекомпания 12 регион» вручено арендатору ответчику уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения с 01 июля 2021 года. Факт вручения ответчику данного уведомления стороной истца не оспаривался. В данном уведомлении сообщено, что в соответствии с решениями Ленинского районного суда г.Ульяновска от 09 сентября 2020 года и Ульяновского областного суда от 29 июня 2021 года по делу №2-3154/2020 конфискованы в доход Российской Федерации здания, в котором находились арендуемые помещения.

Ленинским районным судом г.Ульяновска 14 июля 2021 года выдан исполнительный лист серии ФС <№>, на основании которого судебным приставом-исполнителем Межрайонного отделения судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств
УФССП России по Республике Марий Эл 12 августа 2021 года возбуждено исполнительное производство <№>-ИП в отношении должника ООО «Телекомпания 12 регион» в пользу взыскателя МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

На основании акта о передаче изъятого и обращенного в собственность государства имущества на распоряжение от 03 сентября 2021 года, составленного, в том числе в присутствии генерального директора
ООО «Телекомпания 12 регион» Кудрявцева Д.А., нежилое помещение площадью 1724,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (кадастровый <№>) 06 сентября 2021 года передано на распоряжение и принято МТУ Росимущества в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области.

07 сентября 2021 года исполнительное производство
<№>-ИП окончено фактическим исполнением требований, содержащихся в исполнительном документе (пункт 1 части 1 статьи 47 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Материалами дела подтверждается, что в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> до 01 июля 2021 года действовал договор энергоснабжения от 17 декабря 2012 года, заключенный между
ПАО «ТНС энерго Марий Эл» и ООО «Телекомпания 12 регион», который расторгнут на основании заявления потребителя ООО «Телекомпания 12 регион» от 30 июня 2021 года. Расчет за потребленную электроэнергию прекращен с 1 июля 2021 года.

1 июля 2021 года инженером-инспектором ОСТЭЭ МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1» произведен осмотр схемы электроснабжения, группы учета нежилого здания по адресу: <адрес> счетчики электроэнергии
<№>, <№> исключены из перечня точек доступа электроэнергии потребителям.

В соответствии с ответом судебного пристава-исполнителя Межрайонного отделения судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Республике Марий Эл от
17 февраля 2023 года в рамках исполнительного производства <№>-ИП в отношении должника ООО «Телекомпания
12 регион» производился осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с фотофиксацией. Имущество третьих лиц в помещении не было обнаружено ввиду отсутствия какой-либо деятельности иных физических лиц. Нежилое здание на момент осмотра и передачи в доход государства было обесточено, не отапливалось.

14 октября 2021 года МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1» введено ограничение режима потребления электрической энергии по адресу: <адрес> (счетчики <№>, <№>), отключены автоматические выключатели № 8 в щите распределительном силовом 2 (установлена пломба <№>), <№> в щите распределительном силовом 1 (установлена пломба <№>), <№> и <№> в щите распределительном силовом 1.

Из ответа МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1» следует, что данное предприятие оказывает услуги по передаче электрической энергии по своим сетям и доступа к внутридомовым сетям потребителей не имеет.
МУП «Йошкар-Олинская ТЭЦ-1» не имеет отдельных заключенных договоров с гражданами на оказание услуг по поставке электроэнергии. В нежилые помещения (2, 3 этажи), расположенные по адресу: <адрес> (в связи со сменой адреса) электроэнергия не поступает.

Доказательств заключения отдельного договора энергоснабжения с ответчиком по указанному выше помещению не имеется.

Установив, что ответчик была уведомлена 30 июня 2021 года о состоявшемся переходе прав собственника от ООО «Телекомпания 12 регион» к Российской Федерации, однако оплату новому кредитору не произвела, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с Трофимовой А.Е. арендных платежей за период с 29 июня 2021 года по 30 июня 2021 года в размере 537 руб. 78 коп. и неустойки в размере 70 руб. 90 коп., а также неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы остатка задолженности по договору аренды нежилого помещения (по состоянию на 10 мая 2023 года – 537 руб. 78 коп.) за период с 11 мая 2023 года по день фактического исполнения обязательства.

Отказывая в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору аренды за период с 1 июля 2021 года по 31 декабря 2021 года, суд первой инстанции исходил из того, что с 1 июля 2021 года подача электроэнергии в здание, где расположено арендуемое ответчиком помещение, прекращена, в связи с чем пришел к выводу о вынужденном неиспользовании ответчиком арендуемого помещения с 1 июля 2021 года, поскольку риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они мотивированы, основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют установленным обстоятельствам дела, подтверждаются представленными доказательствами.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Изложенный в апелляционной жалобе довод о том, что неиспользование имущества не освобождает ответчика от исполнения обязанности по внесению арендных платежей, подлежит отклонению в связи со следующим.

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Данная правовая позиция изложена в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 года, пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 года № 305-ЭС17-17952.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 612 ГК РФ доводы жалобы о возможности арендатора заключить договор с ресурсоснабжающими организациями несостоятельны, поскольку не освобождают арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Доводы жалобы со ссылкой на то, что договор аренды не прекращен, не расторгнут в установленном порядке, и продолжает действовать, подлежат отклонению ввиду их несостоятельности.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 мая 2020 года № 310-ЭС19-26908, отсутствие акта возврата объекта аренды не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом. Обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение помещения.

Материалами дела подтверждается установленный факт невозможности использования спорного помещения арендатором в предпринимательской деятельности в период прекращения подачи электроэнергии в здание, где расположено арендуемое ответчиком помещение. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию, выраженную стороной истца в иске и в суде первой инстанции, не опровергают выводов суда, а выражают несогласие с ними, направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в их совокупности.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 10 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий                     Е.В. Кольцова

Судьи                                 А.В. Иванов

Н.Г. Лоскутова

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 августа 2023 года.