Решение по делу № 2-2107/2019 ~ М-1072/2019 от 08.02.2019

    Копия                                Дело № 2-2107/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2019 года                         город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи                     Р.С.Гараевой,

при секретаре судебного заседания                 Д.С.Левиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Якупова Равиля Аскаровича к ООО «Фон» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья, обязании ответчика совместно с истцом обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия, обязании Управление Росреестра по РТ зарегистрировать предварительный договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ

ФИО2(далее также истец) обратился в суд с иском к ООО «Фон» (далее также ответчик), указав, что ответчиком и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-100 от <дата изъята>, согласно условиям которого, ООО «Фон» взяло на себя обязательство передать в собственность ФИО5 жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице ФИО1 <адрес изъят> (4 дом) двухкомнатную <адрес изъят> на 3 этаже, общей площадью 57,41 кв.м., жилой площадью 32,51 кв.м., а ФИО5 обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1. договора, в размере 1 894 530 рублей. ООО ФИО5 принятие на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил

<дата изъята> ФИО6, действующая от имени и в интересах ФИО5 по доверенности, переуступила право требования по вышеуказанному договору ФИО2, что подтверждается договором № У-4422 об уступке права требования, согласованным с ответчиком.

По условиям предварительного договора основной договор должен был быть заключен не позднее <дата изъята>. Однако основной договор в оговоренный сторонами срок с истцом не подписан, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском. Истец просит признать предварительный договор от <дата изъята> № АГ4-100 договором долевого участия в строительстве, обязать ответчика совместно с истцом обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия, обязать Управление Росреестра по РТ зарегистрировать предварительный договор купли-продажи.

Истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещался.

        Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1).

В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее Закон) по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный доми (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4)гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из содержания приведенных норм истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимого имущества в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья.

Судом установлено, что ответчиком и Сулеймановым А.Р. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-100 от 25.04.2012, согласно условиям которого, ООО «Фон» взяло на себя обязательство передать в собственность Сулейманову А.Р. жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице Академика Губкина Советского района г. Казани (4 дом) двухкомнатную квартиру №192 на 3 этаже, общей площадью 57,41 кв.м., жилой площадью 32,51 кв.м., а Сулейманов А.Р. обязался за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1. договора, в размере 1 894 530 рублей. ООО Сулейманов А.Р. принятие на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнил

08 октября 2012 года Москвичева С.Э., действующая от имени и в интересах Сулейманова А.Р. по доверенности, переуступила право требования по вышеуказанному договору Якупову Р.А., что подтверждается договором № У-4422 об уступке права требования, согласованным с ответчиком.

По условиям предварительного договора основной договор должен был быть заключен не позднее 01.07.2015. Однако основной договор в оговоренный сторонами срок с истцом не подписан, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Как следует из содержания предварительного договора, его сторонами были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве. Так, из текста предварительного договора следует, что ООО «Фон» обязалось передать объект недвижимости истцу, а последний оплатить его стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена жилого помещения сторонами определена, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органом технической инвентаризации.

Истец полностью исполнил обязательства, оплатив стоимость жилого помещения по предварительному договору купли-продажи, данное обстоятельство представителем ответчика в ходе судебного разбирательства не оспаривалось и подтверждается письменными материалами дела.

Вместе с тем, в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свое обязательство по заключению основного договора, что лишает истца зарегистрировать право собственности на предмет договорных отношений.

В соответствии с пунктами 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из содержания предварительного договора купли-продажи помещения, сложившихся между сторонами отношений, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились отношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, регулируемые Законом; ООО «Фон» обязалось построить многоквартирный дом и продать квартиру в данном доме истцу, основной договор должен был быть подписан не позднее 01.07.2015. Более того, в силу пункта 2.3.1 предварительного договора оплата стоимости квартиры должна быть уже произведена до подписания основного договора, в связи с чем требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве жилья подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Как определено в части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой устанавливаются отличия в перечне документов при регистрации первого договора участия в долевом строительстве и всех последующих договоров, содержит особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации, требуются также документы относительно деятельности застройщика, в том числе разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино - мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино - мест; заключение уполномоченного контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной деклар░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 30.12.2004 «░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░», ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ (░░░) ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░; ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░; ░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ (░░░) ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ (░░░) ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░; ░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░) ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 88, 98, 103 ░░░ ░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ ░. ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 300 ░░░.

░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 194, 198 ░░░ ░░,

░░░

░░░░░

░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 25 ░░░░░░ 2012 ░░░░ № ░░4-100 ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░» ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░ ░░░ «░░░» ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 25 ░░░░░░ 2012 ░░░░ №░░4-100, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░» ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░» ░ ░░░░░░ ░░ ░. ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 300 (░░░░░░) ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░          ░░░░░░░               ░.░.░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░

    ░░░░░                                                                                  ░.░.░░░░░░░