Решение по делу № 2-4089/2018 от 20.08.2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

    город Краснодар                                                      «17» октября 2018 года

Октябрьский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего                           Прокопенко А.А.,

при секретаре                                                                    Ворониной Г.В.,

    с участием:

представителя истца                          ФИО4,

действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика                           ФИО6,

действующей на основании доверенности <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ,

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску                         администрации муниципального образования <адрес> к Кравченко О. Н. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка,

                                                УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования <адрес> обратилась в суд с иском к Кравченко О.Н. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу г.<адрес>

Свои требования истец мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, стоимость его составила 13838,32 рублей. Расчет стоимость земельного участка произведен на основании постановления главы администрации (губернатора) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков, без проведения торгов на территории <адрес>».

В адрес администрации поступило представление прокуратуры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об устранении нарушений земельного законодательства», из которого установлено, что расчет выкупной цены земельного участка с кадастровым номером № должен производится на основании постановления      главы      администрации губернатора <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений      в      постановление      главы      администрации      (губернатора) <адрес> от 25.03.2015                  № «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков, без проведения торгов на территории <адрес>».

В соответствии с пунктом 3.1 постановления в случае продажи земельных    участков,    на    которых    расположены    здания,    сооружения, собственникам    таких    зданий,    сооружений,    цена    земельных    участков определяется в размере их кадастровой стоимости.

Согласно позиции, изложенной в письме правового управления администрации муниципального образования <адрес> № ДД.ММ.ГГГГ выкупная стоимость земельных участков должна определяться на момент заключения договора купли-продажи.

Администрацией    была    неверно    определена    выкупная    стоимость спорного земельного участка, ввиду чего он был продан по заниженной цене в размере 13838,32 руб., тогда как стоимость спорного земельного участка составляет 814019,01 руб. Таким образом, администрация полагает, что п. 2.1. договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № является недействительным (ничтожным).

В связи с чем просит признать недействительным п.2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между администрацией муниципального образования <адрес> и Кравченко О.Н. в части стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 633 кв.м., расположенного по адресу <адрес>, в размере 13838,32 рублей; запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 633 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> в том числе осуществлять государственную регистрацию перехода прав ограничений, обременении) на данный земельный участок.

Определением Ленинского районного суда <адрес> от             ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена ФИО5

В судебном заседании представитель истца- администрации муниципального образования <адрес> по доверенности ФИО4 настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, пояснив, что выкупная стоимость земельного участка была установлена не верно, так как расположенное на нем строение является нежилым, что подтверждается справкой БТИ, и при расчете стоимости земельного участка, необходимо было применять другой коэффициент.

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 возражала против иска по тем основаниям, что ответчик обратилась в администрацию <адрес> с заявлением о выкупе земельного участка ввиду выполнения всех условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, и после выкупа земельного участка, продала его ФИО5 При вводе дома в эксплуатацию жилой дом был построен в полном соответствии с законодательством и разрешением на строительство.

Третьи лица ФИО5 и ее представитель по доверенности ФИО7, а так же прокуратура <адрес> в судебное заседание не явились. Извещены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, о причинах неявки суд не известили.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что между Кравченко О.Н. (ранее- ФИО8) и администрацией муниципального образования <адрес> заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования <адрес> к ФИО8 о сносе самовольно возведенной постройки на спорном земельном участке отказано.

Апелляционным определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено с вынесением нового решения по делу, которым исковые требования администрации муниципального образования <адрес> удовлетворены, решено обязать Кравченко О.Н. снести самовольно возведенный объект капитального строительства по адресу г.<адрес> течение 30 дней.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем <адрес> произведен снос строения, расположенного на двух смежных земельных участках, расположенных по адресу г.<адрес>

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба- без удовлетворения.

В связи со сносом жилого дома, зарегистрированного в установленном порядке, Кравченко О.Н. был возведен новый дом, который был введен в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования <адрес> и Кравченко О.Н. был заключен договор земельного участка, расположенного по адресу г.<адрес>Побережный, 13, с кадастровым номером №, зарегистрированный в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2.1 договора купли-продажи стоимость спорного земельного участка составила 13838,32 рублей.

Расчет стоимость земельного участка произведен на основании постановления главы администрации (губернатора) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков, без проведения торгов на территории <адрес>».

Согласно Представлению об устранении нарушений земельного законодательства от ДД.ММ.ГГГГ №, внесенному Прокуратурой <адрес> муниципального образования                     <адрес>, выкупная стоимость земельных участков должна определяться в размере ее кадастровой стоимости, согласно Постановлению <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности <адрес>, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории <адрес>» (п. 3.1. Постановления).

Согласно постановления № от ДД.ММ.ГГГГ пункт 3.1 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № постановлено изложить в следующей редакции: «В случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации цена таких земельных участков определяется в размере их кадастровой стоимости, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, на которых расположены здания, сооружения, цена за которые определяется в следующем порядке:

в городе Краснодаре - в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости земельного участка или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом;

в городских округах, в городских и сельских поселениях - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости земельного участка или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом».

Учитывая данные положения, суд приходит к выводу, что проданный Кравченко О.Н. земельный участок не относится к категории участков, которые должны в соответствии с указанным постановлением продаваться по полной кадастровой стоимости, поскольку на нем было расположено строение, являющее жилым, в связи с чем стоимость в отношении него была определена в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости земельного участка или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Данные выводы сделаны судом на основании следующего.

Согласно ч.1,2 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В силу ст.18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ч.3 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В обоснование исковых требований администрация муниципального образования <адрес> ссылается на письмо ГУП <адрес> «Крайтеинвентаризация- Краевое БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которого экспертом ГУП КК «Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ» по <адрес> произведен осмотр объектов по адресу <адрес> по результатам которого установлено, что оба объекта представляют собой здания следующей конструкции: фундамент, стены- шлакоблочные, перекрытия- деревянные, окна-металлопластиковые, двери- металлические, на одном из зданий настелена кровля из металлопрофиля по деревянным балкам. Перемещение рассматриваемых строений невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, ввиду неразрывной связи с землей и материалов, ограждающих конструкций (каменная кладка на цементном растворе), не допускающих их перемещения без полной разборки конструкций. Указанные объекты не оборудованы инженерными сетями и оборудованием, а также составов, обязательным для жилых домов. Следовательно, строения по адресу г.<адрес>Побережный, <адрес>, являются объектами капитального строительства нежилого назначения.

Вместе с тем, согласно представленной выписки из ЕГРН от       ДД.ММ.ГГГГ за Кравченко О.Н. зарегистрировано право собственности на жилой дом, общей площадью 46,8 кв.м., расположенный по адресу <адрес>

Суду представлено разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца по делу была назначена и проведена экспертиза, производство которой было поручено ООО «Краевой центр судебной экспертизы». Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ определить соответствие объекта капитального строительства, по адресу <адрес>, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации, не представляется возможным, так как в материалах гражданского дела отсутствует проектная документация. Определить назначение объекта капитального строительства, а именно: одноэтажного индивидуального жилого дома, <данные изъяты>, площадью 46,80 кв.м., материал наружных стен которого выполнен из прочих материалов, не представляется возможным, так как данный объект в границах земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу г.<адрес> отсутствует.

Как следует из представленного суду договора купли-продажи объектов недвижимости с использование кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ Кравченко О.Н. продала ФИО5 земельные участки, расположенные по адресу <адрес>, а также расположенный на данных участках жилой дом, общей площадью 46,8 кв.м. Договор прошел государственную регистрацию.

Согласно сообщения Департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ строения по пер.Побережному,11/1 и пер.Побережному,13, на момент осмотра не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, установленным постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Однако, согласно пояснений ответчика при вводе дома в эксплуатацию жилой дом был построен в полном соответствии с законодательством и разрешением на строительство, отсутствие электроснабжения и газоснабжения объясняется тем, что осуществление подключения коммуникаций происходит после сдачи дома в эксплуатацию, а нахождение дома в состоянии, установленном при выезде сотрудника Департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования <адрес> ДД.ММ.ГГГГ обусловлено изменениями, произведенными по инициативе нового владельца дома- ФИО5

Суду представлены технические условия для присоединения к электрическим сетям №, рабочая документация                                      ООО «ГеоПроект» Канализация 09-13-НК, технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, согласие на подключение к канализации от ДД.ММ.ГГГГ №

И, поскольку доказательств обратного суду не представлено, суд полагает доводы ответчика по указанному вопросу обоснованными.

Таким образом, представленные суду документы в совокупности подтверждают факт того, что на спорном земельном участке был расположен жилой дом, что позволило установить на него указанную при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость, исходя из вычисления семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания полагать, что администрацией была неверно определена выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:1124, в связи с чем п.2.1 договора купли-продажи не может быть признан судом недействительным, и суд полагает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования <адрес> к Кравченко О. Н. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка- отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г.Краснодара в течение одного месяца.

Председательствующий: