Решение по делу № 2-4155/2015 от 18.06.2015

Дело № 2-4155/15

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 сентября 2015 г.                                                                                             г. Сочи

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе председательствующего Курина Ю.В., при секретаре судебного заседания Симованян К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бургардт В. Г. к ООО «ВИВ-Дентал» о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений и применении последствий недействительности данной сделки и по встречному иску ООО «ВИВ-Дентал» к Бургардт В. Г. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец по первоначальному иску Бургардт В.Г. обратился в суд с иском к ответчику о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Бургардт В.Г. и ООО «ВИВ-Дентал», нежилых помещений № первого этажа литер А общей площадью 59,3 кв.м., расположенных в <адрес>, и применении последствий недействительности данной сделки.

ООО «ВИВ-Дентал» обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к Бургардт В.Г. о государственной регистрации перехода права собственности к ООО «ВИВ-Дентал» на нежилые помещения № общей площадью 59.3 кв.м., расположенные на первом этаже четырехэтажного жилого <адрес> на основании заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи данного недвижимого имущества.

В судебном заседании истец по первоначальному иску Бургардт В.Г. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и мотивировал их тем, что он является собственником нежилых помещений № общей площадью 59,3 кв.м. в <адрес> Последние шесть лет он ежегодно заключает с ООО «ВИВ-Дентал» договоры аренды данного недвижимого имущества, в настоящее время спорное имущество находится в пользовании ответчика на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между Бургардт В.Г. и ООО «ВИВ-Дентал» был заключен предварительный договор купли-продажи указанных нежилых помещений, по условиям которого цена передаваемых по договору купли-продажи нежилых помещений была указана сторонами в размере 7 000 000 руб. В действительности стороны достигли соглашения о цене данной сделки в размере 10 000 000 руб., из которых 7 000 000 руб. должны были быть перечислены ООО «ВИВ-Дентал» Бургардт В.Г. по договору купли-продажи, а остальные 3 000 000 руб. должны были быть переданы директором ООО «ВИВ-Дентал» - Сазоновой И.Е. истцу Бургардт В.Г. по договорам займа с залогом принадлежащих Сазоновой И.Е. двух земельных участков и катера. По условиям предварительного договора часть денежных средств в сумме 2 400 000 руб. ООО «ВИВ-Дентал» должно было перечислить Бургардт В.Г. в день подписания основного договора. Однако на момент подписания договора купли-продажи спорных нежилых помещений ООО «ВИВ-Дентал» передало Бургардт В.Г. денежные средства лишь в сумме 1 000 000 руб., что послужило основанием для обращения Бургардт В.Г. в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения. В последующем на его расчетный счет от ООО «ВИВ-Дентал» поступили денежные средства в размере 1400000 руб., но он дал распоряжение банку возвратить данные денежные средства плательщику, т.к. к этому времени он решил не заключать данную сделку. Пояснил суду, что заключенный между ним и ООО «ВИВ-Дентал» договор купли-продажи спорных нежилых помещений по своей сути является недействительным, поскольку заключен под влиянием обмана со стороны ООО «ВИВ-Детал» и его владельца – Сазоновой И.Е. Просил суд признать договор купли-продажи спорных помещений недействительным и применить последствия недействительности данной сделки. Пояснил, что переданные ему ответчиком денежные средства в размере 1 000 000 руб. он не возвратил ни ООО «ВИВ-Детал», ни и его владельцу Сазоновой И.Е.

В судебном заседании представители ООО «ВИВ-Дентал» Сазонова И.Е. и действующий на основании доверенности Висицкий Н.В. исковые требования Бургардт В.Г. не признали и просил суд отказать в их удовлетворении в полном объеме, заявили встречные исковые требования к Бургардт В.Г. о понуждении Бургардт В.Г. к исполнению договора купли-продажи спорных помещений и о государственной регистрации перехода к ООО «ВИВ-Дентал» права собственности на нежилые помещения № общей площадью 59,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные в доме № № <адрес>. Пояснили суду, что спорные нежилые помещения находятся в пользовании ООО «ВИВ-Дентал» более шести лет на основании ежегодно заключаемых сторонами договоров аренды данного имущества. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ВИВ-Дентал» и Бургардт В.Г. действительно был заключен предварительный договор купли-продажи спорных помещений, в котором, равно как и в основном договоре купли-продажи стороны определили стоимость спорных имущества в размере 7 000 000 руб. Данная цена является согласованной обеими сторонами, о чем свидетельствуют их подписи на договорах. Указанная Бургардт В.Г. цена сделки в размере 10 000 000 руб. сторонами никогда не согласовывалась и ничем не подтверждена, стороны о такой продажной цене никогда не договаривались. Первоначально Бургард В.Г. предлагал совершить данную сделку именно за цену в десять миллионов рублей, но в итоге стороны согласовали стоимость продаваемого имущества в размере 7 000 000 руб., что и нашло отражение в подписанных сторонами предварительном договоре купли-продажи и в основном договоре купли-продажи спорного имущества. ООО «ВИВ-Дентал» в полном объеме исполняет принятые на себя обязательства, а Бургардт В.Г. напротив, злоупотребляет принадлежащими ему правами, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения по заключенному сторонами договору и не возвращает полученный им аванс в сумме 1 000 000 руб.

Заслушав доводы истца и представителя ответчика по первоначальному и встречному искам, исследовав материалы дела, а также представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования Бургардт В.Г. не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования ООО «ВИВ-Дентал» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного Бургардт В.Г. и ООО «ВИВ-Дентал» договора от ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения № первого этажа литер А общей площадью 59,3 кв.м., расположенных в <адрес> находятся в пользовании ООО «ВИВ-Дентал» на условиях аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, предметом которого является заключение в будущем между истцом и ответчиком договора купли-продажи нежилых помещений № первого этажа литер А общей площадью 59,3 кв.м., расположенных в <адрес> (далее по тексту – нежилые помещения).

Пунктом 2.1 предварительного договора сторонами определена стоимость нежилых помещений равная 7 000 000 руб. При этом стороны определили, что часть стоимости приобретаемого имущества в размере 2 400 000 руб. оплачиваются ООО «ВИВ-Дентал» за счет собственных средств в момент подписания основного договора, а часть стоимости в размере 4 600 000 руб. оплачиваются ООО «ВИВ-Дентал» за счет кредитных средств после регистрации основного договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1-4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Судом установлено и признано сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между Бургардт В.Г. и ООО «ВИВ-Дентал» был заключен основной договор № купли-продажи нежилых помещений, в соответствии с п. 2.1 которого стороны достигли соглашения о продажной цене предмета сделки - нежилых помещений, равной 7 000 000 руб. При этом стороны определили, что расчет между покупателем и продавцом производится после подписания данного договора и после государственной регистрации перехода права собственности на предмет сделки к покупателю.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Статьей 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Из материалов дела следует, что между Бургардт В.Г. и ООО «ВИВ-Дентал» в надлежащей форме согласованы все существенные условия договора купли-продажи нежилых помещений, а именно – предмет и цена договора.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Анализ условий, заключенных Бургардт В.Г. и ООО «ВИВА-Дентал» договоров продажи недвижимости, как предварительного, так и основного, дают основания утверждать, что сторонами согласована стоимость отчуждаемых нежилых помещений именно в размере 7 000 000 руб.

Довод Бургардт В.Г. о недействительности сделки по отчуждению спорного недвижимого имущества в силу совершения ее под влиянием обмана признается судом несостоятельным, поскольку он противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

При этом, в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о том, что как предварительный, так и основной договоры продажи недвижимого имущества заключены с пороком воли одной из сторон лежит на данной стороне.

В материалы дела Бургардт В.Г. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что оспариваемые им договоры продажи недвижимого имущества заключены последним под влиянием обмана.

Допрошенный по ходатайству истца Бургардт В.Г. свидетель Порозов О.В. пояснил, что примерно в 20-х числах мая 2015 г. Бургардт В.Г. и Сазонова И.Е. в его присутствии обсуждали возможность совершения сделки купли-продажи принадлежащих Бургардт В.Г. нежилых помещений в <адрес> 10 000 000 руб. Однако при заключении сторонами договоров купли-продажи данного имущества он не присутствовал.

Данные показания свидетеля свидетель Порозова О.В. не могут быть признаны допустимым доказательством совершения Бургардт В.Г. сделки по отчуждению спорного недвижимого имущества под влиянием обмана со стороны Сазоновой И.Е., поскольку свидетель лично не присутствовал при ее заключении и согласованные сторонами условия данной сделки ему не известны.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

При разрешении данного спора суд принимает во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 61 Постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации № Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Материалами дела подтверждается, что ООО «ВИВ-Дентал» не уклоняется от выполнения принятых на себя обязательств по основному договору купли-продажи нежилых помещений, в частности ООО «ВИВ-Дентал» передало Бургардт В.Г. денежные средства в размере 2 400 000 руб., что подтверждается распиской Бургардт В.Г. о получении 1 000 000 руб., а также платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 1 400 000 руб.

При условии, что в пунктах 2.2 и 2.3 основного договора № купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что расчет между покупателем и продавцом в сумме 7 000 000 руб. будет произведен после подписания договора и после государственной регистрации.

Следовательно, до момента государственной регистрации заключенного сторонами договора продажи недвижимого имущества на покупателе ООО «ВИВ-Дентал» не лежала обязанность по оплате Бургардт В.Г. денежных средств, предусмотренных данным договором.

То обстоятельство, что п. 2.2.1 заключенного сторонами предварительного договора предусмотрена обязанность покупателя ООО «ВИВ-Дентал» оплатить продавцу Бургардт В.Г. часть стоимости продаваемых нежилых помещений в размере 2 400 000 руб. в дату заключения основного договора, не является доказательством неисполнения ООО «ВИВ-Дентал» условий договора, поскольку данный пункт входит в противоречие с п. 2.3 основного договора купли-продажи.

В соответствии с взаимосвязанными положениями ст.ст. 407-408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Существом предварительного договора является обязательство по заключению основного договора. С момента заключения основного договора между Бургардт В.Г. и ООО «ВИВ-Дентал» предварительный договор считается прекращенным ввиду надлежащего его исполнения обеими сторонами.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «ВИВ-Дентал» к Бургардт В.Г. о государственной регистрации перехода права собственности к ООО «ВИВ-Дентал» на нежилые помещения № общей площадью 59.3 кв.м., расположенные на первом этаже четырехэтажного жилого <адрес>, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований по первоначальному иску Бургардт В. Г. к ООО «ВИВ-Дентал» о признании недействительным договора № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилых помещений № общей площадью 59.3 кв.м., расположенных на первом этаже четырехэтажного жилого <адрес>, и применении последствий недействительности данной сделки отказать.

Встречные исковые требования ООО «ВИВ-Дентал» к Бургардт В. Г. о государственной регистрации перехода права собственности к ООО «ВИВ-Дентал» на нежилые помещения № общей площадью 59.3 кв.м., расположенных на первом этаже четырехэтажного жилого <адрес> удовлетворить.

Настоящий судебный акт является основанием для государственной регистрации перехода от Бургардт В. Г. к ООО «ВИВ-Дентал» права собственности на нежилые помещения № общей площадью 59.3 кв.м., расположенные на первом этаже четырехэтажного жилого <адрес>

Апелляционная жалоба на решение может быть подана в Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено судом 09.09.2015 г.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:

Согласовано