Решение по делу № 2-443/2022 от 10.01.2022

Дело № 2-443/2022

58RS0018-01-2022-000123-41

ЗАОЧНОЕ Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 апреля 2022 года                                          г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Ирушкиной С.П.,

при помощнике Шалдыбине Г.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Измаилова Р.Ф. к Дрякину Б.Б., Гнусареву А.В. о взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, в обоснование которого указал, что 23.09.2021 между Дрякиным Б.Б., Гнусаревым А.В. с одной стороны и Измаиловым Р.Ф. с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - предварительный договор). Согласно п. 1.1, 1.1.1, 1.1.2 данного предварительного договора стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества:

- объекта незавершенного строительства (62% готовности), проектируемое назначение: физкультурно-оздоровительный комплекс, расположенный по адресу: Адрес , кадастровый номер Номер ;

- земельного участка площадью 1500 кв.м., кадастровый номер Номер .

Право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит ответчикам в равных долях. Земельный участок ответчики арендуют. Измаилов Р.Ф. передал продавцам денежную сумму 5000000 руб. в день подписания предварительного договора 23.09.2021: 2500000 руб. Дрякину Б.Б. и 2500000 руб. Гнусареву А.В., что подтверждается расписками от 23.09.2021. К моменту заключения основного договора продавцы должны были совершить следующие действия: получить нотариальные согласия супругов на указанную сделку; подготовить документы, касающиеся объекта недвижимого имущества, в том числе технический паспорт, технический план, документы – основания на приобретение объекта, договор аренды земельного участка, дополнительные соглашения, приложения, договоры уступки прав аренды, проект, действующие технические условия поставщиков коммунальных услуг ОАО «Горводоканал», Горэнерго, Метан, согласия собственников сетей на врезку в их инженерные коммуникации и передать указанные документы покупателю по описи. По состоянию на 24.12.2021 продавцы не исполнили условия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи, основной договор сторонами не заключен. Учитывая изложенное, просит взыскать с Дрякина Б.Б. денежную сумму 2500000 руб., с Гнусарева А.В. - 2500000 руб.

    Представителем истца, действующей на основании доверенности, Тарасовой В.В. в соответствии со ст. 39 ГПК РФ увеличены исковые требования, в части взыскания с Дрякина Б.Б. денежной суммы с 2500000 руб. до 3500000 руб., которые им получены согласно распискам от 23.09.2021, 01.10.2021.

    Истец Измаилов Р.Ф. и его представитель Тарасова В.В., в судебное заседание не явились. Представителем Тарасовой В.В. заявлено ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, против вынесения заочного решения не возражала.

Ответчики Дрякин Б.Б., Гнусарев А.В., их представитель Парамошкин Н.В., будучи извещенными надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Судом постановлено рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства.

В судебном заседании 23.03.2022 истец Измаилов Р.Ф. пояснил, что поддерживает заявленные исковые требования, указав, что 23.09.2021 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с ответчиками, по которому передали деньги в подтверждение намерения совершить сделку, не определяя, что это задаток или аванс. На момент его заключения не все документы по объекту предоставлялись, поэтому в предварительном договоре был перечень условий, необходимых к исполнению ответчиками, позже Дрякин Б.Б. подвозил еще документы, именно в тот момент 01.10.2021 писалась вторая расписка о получении Дрякиным Б.Б. 1000000 руб., в которой возможно допущена описка при написании его отчества. Он с сотрудниками основательно изучил документы по покупаемому объекту, им стало понятно, что объект невозможно будет ввести в эксплуатацию, поэтому попытались мирным путем отозвать сделку, пояснили второй стороне, что не могут выполнить условия договора, так как появилось много вопросов по объекту. К 15.10.2021 не все указанные в перечне документы были предоставлены ответчиками. 15.10.2021 он заболел, о чем сообщил Дрякину Б.Б., с которым встретился уже 21.10.2021 в офисе на ул. М.Горького, обосновали, что заключение сделки невозможно. Переговорив с Дрякиным Б.Б., определились, что как у того появится возможность, он вернет денежные средства, поскольку они не возвращены, подал иск в суд.

Ответчик Дрякин Б.Б. в судебном заседании 23.03.2022 пояснил, что риэлторы запрашивали различные документы по продаваемому объекту, у них было согласие от ООО «Строительная группа «Рисан» на подключение к сетям, готов был оплатить подключение, имелись условия для водоотведения и газификации. На земельный участок заведено электричество. Договор аренды земельного участка был расторгнут с администрацией г. Пензы, так как неправильно оформлен, неверно указан вид разрешенного использования, о чем было всем известно. Согласие супруги на сделку было. Партнеры сказали, что им нужен определенный срок для заключения основного договора, так как у них не было достаточно денег, просили рассрочку. Был заключен изначально предварительный договор. Документы он привез 01.10.2021 в офис Измаилова Р.Ф., где также написал расписку за получение денег. 03.10.2021 получил 1000000 руб. и до 15.10.2021 уехал за границу. По возвращении в Россию узнал от риелтора, что Измаилов Р.Ф. болеет коронавирусной инфекций, и сделка переносится. 21.10.2021 при встрече с Измаиловым Р.Ф. узнал, что тот не хочет заключать сделку, потому что вскрылись какие-то факты, не позволяющие получить разрешение на строительство объекта и ввести его в эксплуатацию, требовал вернуть деньги. Он предложил Измаилову Р.Ф., продать этот объект третьим лицам и потом отдать ему деньги. Он предлагал содействие, путем обращения в МУП «ОГСАГИТИ», сотрудники которого пояснили, что получение разрешения на строительство и введение объекта в эксплуатацию возможно на законных основаниях, обозначали стоимость работ в 3000000 руб. Они (ответчики) были готовы к заключению сделки. 01.10.2021 он снял ограничение с объекта, есть подтверждающий документ с Росреестра. Продаваемое здание досталось по договорным обязательствам, ни он, ни Гнусарев А.В. его не строили. В конце 2019 года с Пензгражданпроектом был заключен договор на проведение экспертизы объекта, провели техническое исследование, было установлено, что объект технически надежен, соответствует строительным нормативам, требованиям безопасности. Из-за того, что у него и Гнусарева А.В. не было возможности заплатить проектировщикам, стали искать покупателя, поняли, что сами объект достроить не смогут. Когда 21.10.2021 сообщили, что покупатель отказывается от объекта, договорились с Гнусаревым А.В. продать объект и потом вернуть деньги, стали искать новых покупателей.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из совокупности имеющихся в материалах дела документов следует, что Дрякину Б.Б., Гнусареву А.В. принадлежит по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства: физкультурно-оздоровительный комплекс, расположенный по адресу: Адрес .

23.09.2021 между Дрякиным Б.Б., Гнусаревой О.А., действующей от имени Гнусарева А.В., и Измаиловым Р.Ф. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязуются заключить основной договор 15.10.2021, при осуществлении определенных действий в соответствии с п. 2.3 и условии снятия ограничения от 11.10.2016, зарегистрированного за Номер .

Пунктом 1.5.1 предварительного договора купли –продажи от 23.09.2021 предусмотрена предоплата в день подписания настоящего предварительного договора в виде задатка в размере 5000000 руб., НДС не предусмотрен, посредством передачи наличными денежными средствами сторонам.

Из п. 2.3 предварительного договора от 23.09.2021 следует, что с даты подписания договора продавцы обязуются осуществить следующие действия:

получить нотариальные согласия супругов на указанную сделку;

подготовить документы, касающиеся объекта недвижимого имущества, в том числе технический паспорт, технический план, документы – основания на приобретение объекта, договор аренды земельного участка, дополнительные соглашения, приложения, договоры уступки прав аренды, проект, действующие технические условия поставщиков коммунальных услуг ОАО «Горводоканал», Горэнерго, Метан, согласия собственников сетей на врезку в их инженерные коммуникации и передать указанные документы покупателю по описи.

Судом также установлено, что сумма в размере 5000000 руб. была передана ответчикам и получена ими согласно распискам 23.09.2021: Дрякиным Б.Б. в размере 2500000 руб., Гнусаревым А.В. в лице Гнусаревой О.А. - 2500000 руб.

Также 01.10.2021 Дрякиным Б.Б. согласно расписке в рамках предварительного договора купли-продажи от 23.09.2021 за исходно-разрешительную документацию, тех.условия по ФОК 62 % незавершенного строительства (Адрес ) от Измаилова Р.В. получена денежная сумма в размере 1000000 руб.

Из представленных материалов следует, что к моменту заключения основного договора ответчики должны были выполнить, предусмотренные условия в п. 2.3 предварительного договора купли-продажи от 23.09.2021.

В судебное заседание представителем ответчика Парамошкиным Н.В. в подтверждение исполнения ответчиками к установленному сроку условий, предусмотренных данным пунктом предварительного договора, представлены документы:

- постановление судебного пристава-исполнителя Железнодорожного РОСП г. Пензы УФССП России по Пензенской области от 28.09.2021 об отмене мер по запрету на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Росреестра в отношении: объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 58:29:02009017:97, площадью 1500 кв.м., расположенном: Адрес ;

- технические условия на подключение к централизованным сетям холодного водоснабжения и водоотведения на физкультурно-оздоровительный комплекс по адресу: Адрес , выданные ООО «Горводоканал» от 21.12.2020 со сроком действия технических условий: 3 года;

- ответ ООО «Строительная группа «Рисан» от 21.09.2021, из которого следует, что обращение о рассмотрении технической возможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства: физкультурно-оздоровительный комплекс г. Пенза, в районе Адрес (кадастровый номер участка Номер ) к инженерным сетям водоснабжения и водоотведения может быть удовлетворено;

- технические условия № 333/1 от 27.06.2017, выданные АО «Метан», на объект газификации: котельная нежилого здания в г. Пензе, в районе                   Адрес , срок действия условий: 3 года, с отметкой о продлении технических условий 26.06.2020;

- претензионное письмо ЗАО «Пензенская Горэлектросеть» № 4/7065 от 10.11.2021, адресованное Гнусареву А.В., из которого, следует, что между последним и ЗАО «Пензенская Горэлектросеть» заключен договор № 2020-00845-ТП от 08.12.2020 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям ВРУ с ЛЭП до точки подключения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером Номер в границах земельного участка с кадастровым номером Номер по адресу: Адрес . В нарушение принятых на себя обязательств по договору № 2020-00845-ТП от 08.12.2020 заявителем не внесена плата за технологическое присоединение присоединяемого объекта в размере 42457 руб. 12 коп.;

- планы завершения физкультурно-оздоровительного комплекса в Адрес : первого этажа, второго этажа, подвала, развертки фасада в осях, схема планировочной организации земельного участка, проектная документация;

- нотариальное согласие Дрякиной Е.Ю. от 22.09.2016, из которого следует, что она дает свое согласие на заключение на его (Дрякина Б.Б.) условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение договора уступки права аренды, дополнительных соглашений, земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: физкультурно-оздоровительные комплексы, площадью 1500 кв.м., местоположение: Адрес , кадастровый номер Номер ;

- Гнусарева О.А. в нотариальном согласии от 08.10.2016 дает согласие на заключение и регистрацию договора уступки права требования аренды и дополнительных соглашений к нему на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: физкультурно-оздоровительные комплексы, площадью 1500 кв.м., местоположение: Адрес , кадастровый номер Номер за цену и на условиях по своему усмотрению супругом Гнусаревым А.В.;

- нотариальное согласие Гнусаревой О.А. от 18.10.2021, из которого следует, что она дает согласие на продажу имущества: проектируемое назначение: физкультурно-оздоровительный комплекс 62 % незавершенного строительством, расположенный по адресу: Адрес , кадастровый номер Номер , а также на заключение и регистрацию договора уступки права по договору аренды на ? долю земельного участка площадью 1500 кв.м. по адресу: Адрес , кадастровый номер Номер , в установленном законом порядке, порядок, сроки договора и оплаты и иные существенные условия договора аренды ей известны;

- реестр № 58/106-н58-2021-6 для регистрации нотариальных действий нотариуса Акимовой С.Б. на 2021 год, из которого следует, что 13.11.2021 оформлено нотариальное согласие Дрякиной Е.Ю. на отчуждение ? доли в праве общей долевой собственности на незавершенное строительством нежилое помещение, степень готовности 62 %, по адресу: Адрес , кадастровый номер Номер ;

- договор аренды земельного участка, предназначенный для строительства, № 289/11 от 09.11.2011: земельного участка кадастровый номер Номер , площадью 1500 кв.м., находящийся по адресу: Адрес , дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 289/11 от 09.11.2011;

- договор уступки прав аренды земельного участка от 09.09.2016, дополнительное соглашение к договору уступки прав аренды земельного участка от 09.09.2016.

Анализ, представленных документов, позволяет сделать вывод, что к дате заключения основного договора (к 15.10.2021) в полном объеме не были выполнены условия, предусмотренные п. 2.3 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.09.2021, а именно, отсутствовали нотариальные согласия на отчуждение спорного объекта и земельного участка от Дрякиной Е.Ю. (получено 13.11.2021), Гнусаревой О.А. (получено 18.10.2021), нотариальные согласия Дрякиной Е.Ю. от 22.09.2016 и Гнусаревой О.А. 08.10.2016 даны только в отношении земельного участка. Не представлено согласие собственников сетей на врезку в их инженерные коммуникации, поскольку ответ ООО «Строительная группа «Рисан» от 21.09.2021 не свидетельствует о даче согласия на подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, претензионное письмо ЗАО «Пензенская Горэлектросеть»           № 4/7065 от 10.11.2021 получено позже установленной даты сделки, свидетельствует о неисполненных Гнусаревым А.В. договорных обязательствах.

С учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд приходит выводу о том, что условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 23.09.2021 в части заключении сделки в срок 15.10.2021 изначально были нарушены ответчиками, которые не исполнили условий указанного предварительного договора.

Как пояснил истец, он ввиду неисполнения ответчиками требований предварительного договора и несоответствия продаваемого объекта заявленным требованиям впоследствии от покупки спорного объекта недвижимости отказался, договор купли-продажи спорного имущества между Дрякиным Б.Б., Гнусаревым А.В. и Измаиловым Р.Ф. заключен не был.

Полученные денежные средства ответчиками истцу не возвращены.

Данные обстоятельства установлены в судебном заседании, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и не оспариваются сторонами.

Обращаясь в суд, истец считает, что поскольку, по вине ответчиков, договор купли-продажи спорного объекта между ними заключен не был, с ответчиков в его пользу подлежит взысканию сумма предоплаты по предварительному договру купли-продажи от 23.09.2021, расписке от 01.10.2021.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Поскольку совокупность представленных суду доказательств свидетельствует о том, что основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества не был заключен по вине ответчиков, не представивших всех документов, предусмотренных п. 2.3 предварительного договора, к 15.10.2021, а также к 21.10.2021 к моменту выздоровления истца, доказательств обратного не представлено, денежная сумма 6000000 руб., уплаченная истцом ответчикам, а именно, Дрякину Б.Б. в размере 3500000 руб., Гнусареву А.В. в размере 2500000 руб. подлежит взысканию в его пользу.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

С учетом изложенного, требование о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины подлежит удовлетворению и взысканию с Дрякина Б.Б. в размере 25700 руб. 00 коп., с Гнусарева А.В. - 20700 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Измаилова Р.Ф. к Дрякину Б.Б., Гнусареву А.В. о взыскании денежных средств удовлетворить.

    Взыскать с Дрякина Б.Б. в пользу Измаилова Р.Ф. денежную сумму в размере 3500000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 25700 руб. 00 коп.

    Взыскать с Гнусарева А.В. в пользу Измаилова Р.Ф. денежную сумму в размере 2500000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20700 руб. 00 коп.

Ответчики вправе подать в Ленинский районный суд г. Пензы заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда изготовлено 06.05.2022 года.

Судья                                                                                                     С.П. Ирушкина