Решение по делу № 2-13019/2016 от 22.09.2016

Дело №– 13019 / 2016 год

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 декабря 2016 года      г. Стерлитамак РБ

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи: ДОЛЖИКОВОЙ О.А.

при секретаре: РУТКОВСКОЙ Р.Н.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) Кондратенко Т.В., действующего по доверенности Ишмуратова И.Р., представителя ответчика (истца по встречному иску) АО «Российский сельскохозяйственный банк», действующей на основании доверенности Михайловой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кондратенко Т. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», Акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» о признании права собственности за жилым помещением, встречному исковому заявлению по встречному исковому заявлению Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» к Кондратенко Т. В., Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» о признании предварительного договора незаключенным, недействительным, признании отсутствующим права на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Кондратенко Т.В. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчикам ООО «ЕТЗК», АО «Россельхозбанк», в котором с учетом уточнения ( л.д.84-85 ) просит признать предварительный договор №, договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ притворными договорами прикрывающими сделку о ее участии в долевом строительстве многоквартирного дома, признать ее добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>; признать сделку о ее участии в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире расположенной по адресу: <адрес> – состоявшейся, признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, признать сделку по возникновению права собственности у ООО «ЕТЗК» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, недействительной, ничтожной по основаниям мнимости ее совершения и применить последствия ее недействительности – исключить запись в ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за ООО «ЕТЗК», погасить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «ЕТЗК» и АО «Россельхозбанк»; взыскать судебное расходы с ответчиков в сумме уплаченной государственной пошлины.

Свои исковые требования Кондратенко Т.В. мотивирует тем, что в ноябре 2014 г. обратилась к застройщику ООО «ЕТЗК» в лице директора ФИО1. с целью приобретения двухкомнатной квартиры, где ей было предложено купить на стадии застройки квартиру в строящемся доме, расположенную по адресу: <адрес>, строительный адрес: <адрес>, на третьем этаже девятиэтажного дома, проектной площадью 56,22 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ истцом наличными было оплачено в ООО «ЕТЗК» 1 911 400 руб., но вместо договора долевого участия в строительстве ей были выданы предварительный ДКП № и договор займа на вышеуказанную сумму, с обещанием в кратчайшие сроки заключить ДДУ в строительстве дома. По предварительному договору ДКП все обязательства по оплате строительства истцом были выполнены, соответственно ООО «ЕТЗК» так же обязалось заключить основной ДКП на квартиру и зарегистрировать право собственности на квартиру на ее имя по окончанию строительства в течении 90 дней, после регистрации на ООО «ЕТЗК», а в качестве якобы гарантий выполнения обязательств перед ней ООО «ЕТЗК» предоставило еще и договор займа с ним № от ДД.ММ.ГГГГ Поскольку все эти взаимоотношения возникли на стадии первоначальной застройки многоквартирного дома, т.е. до ввода его в эксплуатацию, то истец считает, что стала фактически инвестором и участником долевого строительства вышеуказанной квартиры в строящемся доме, и из предварительного договора следует, что застройщик не намеревался создавать для себя вновь построенное недвижимое имущество, т.е. <адрес>, а построить ее для Кондратенко Т.В. Считает, что предварительный договор №, договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ являются притворными договорами, прикрывающими сделку между истцом и застройщиком по долевому участию в строительстве многоквартирного дома. Впоследствии в связи с изменением проектной документации и нумерации дома стала квартирой № по <адрес>. Во исполнение возникших обязательств ООО «ЕТЗК» передало истцу вышеуказанную квартиру, ДД.ММ.ГГГГ истец приняла ее по акту приема-передачи. Кондратенко Т.В. взяла на себя обязательства по оплате коммунальных услуг за квартиру и вселилась в нее с семьей, сделала ремонт. Так же произвела доплату в сумме 16 319 руб., так как фактическая площадь квартиры оказалась больше проектной. С момента подписания акта приема-передачи истец в ней проживает и оплачивает коммунальные услуги. При таких обстоятельствах считает, что фактически стала участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировала застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной квартиры, однако договор долевого участия между ним и застройщиком составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был. Согласно волеизъявлению сторон право собственности на квартиру у нее возникло, но надлежащим образом в регистрационной палате документы оформлены не были, хотя ФИО2 неоднократно обращался в ООО «ЕТЗК» с предложением явиться в регистрационную палату для надлежащего оформления сделки, все оговоренные в предварительном договоре сроки истекли. ДД.ММ.ГГГГ из полученной выписки из ЕГРП истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанную квартиру ООО «ЕТЗК» по мнимым основаниям зарегистрировало на себя, затем ДД.ММ.ГГГГ и по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ заложило квартиру в АО «Россельхозбанк» Однако фактически квартира в распоряжение ООО «ЕТЗК» никогда не передавалась и им не принималась, так как с ДД.ММ.ГГГГ была передана истцу, которая в нее вселилась и проживает по настоящее время. Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у ООО «ЕТЗК» волеизъявления на совершение сделки и наступления правовых последствий по якобы заключенной сделке, т.е. сделка и акт приема - передачи являются мнимыми, а значит и сама сделка фиктивна, т.е сделка является ничтожной и недействительной. Впоследствии ООО «ЕТЗК» отказалось от принятого обязательства зарегистрировать право собственности на квартиру за Кондратенко Т.А., ссылаясь на то, что уже является собственником квартиры, что права как собственника в рег. палате зарегистрированы, а значит все подписанные сторонами документы недействительны.

В ходе судебного разбирательства ответчик АО «Россельхозбанк» предъявил встречный иск к ответчикам Кондратенко Т.В., ООО « Единая торгово-закупочная компания» о признании предварительного договора незаключенным, недействительным, признании отсутствующим права на квартиру (л.д. 76-77), в котором просит признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и Кондратенко Т.В., незаключенным, недействительным, признать отсутствующим право Кондратенко Т.В. на квартиру по адресу: <адрес>, мотивируя требования тем, что предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ не является договором влекущим возникновение права собственности истца на спорную квартиру, в том числе договором долевого участия в строительстве. Условие о передаче квартиры в собственность предварительный договор не содержит, следовательно, он не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости, так как не согласовано существенное условие договора о его предмете. Из буквального содержания предварительного договора следует, что предметом договора является заключение в будущем основного договора. Договор не содержит условий присущих и обязательных для договора долевого участия в строительстве. В частности, в предварительном договоре не имеется условий об обязанности продавца построить жилой дом и передать его часть (квартиру) истцу, нет условий об оплате ее стоимости, о том, что строительство жилого дома будет осуществлено продавцом за счет денежных средств предоставленных покупателем, не указан земельный участок, в границах которого планируется строительство, нет ссылки на наличие разрешения на строительство, сроки передачи, не указаны гарантийные сроки и способы обеспечения. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве является обязательной, для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации. Поскольку оснований приобретения права собственности у истца отсутствуют, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Истец и ответчик по встречному иску Кондратенко Т.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена своевременно надлежащим образом, ранее представила суду письменное заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, с участием представителя Ишмуратова И.Р.

Представитель истца Кондратенко Т.В., действующий по доверенности Ишмуратов И.Р. в судебном заседании исковые требования, изложенные в уточненном иске поддержал и просил удовлетворить по указанным в иске основаниям. В удовлетворении встречного иска просил отказать. Дополнительно пояснил суду, что истец Кондратенко Т.В. обратилась к застройщику ООО « ЕТЗК» для приобретения в собственность квартиры, при этом в полном размере внесла стоимость <адрес> 911 400 руб., что подтверждается квитанцией. Вместо договора долевого участия Кондратенко Т.В. был выдан предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ и договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ. По окончанию строительства квартира по адресу: <адрес> передана истцу, она в квартиру вселилась и постоянно проживает там. ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что права на данную квартиру ответчик ООО «ЕТЗК» зарегистрировало на себя, а в последствии квартира была заложена в АО «Россельхозбанк». Заключенные между сторонами сделки по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ являются притворными, прикрывающими сделку об участии Кондратенко Т.В. в долевом строительстве многоквартирного дома.

Представитель ответчика ООО «ЕТЗК» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, судебное извещение направленное заказным письмом с уведомлением по адресу ответчика, возвращено отправителю с отметкой «истек срок хранения», сведений о наличии уважительных причин неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

Согласно п. 1 ст. 165.1 Гражданского Кодекса РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу положений ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», неявка лица в суд по указанным основаниям признается его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на предоставленное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

В связи с изложенным, руководствуясь п. 1 ст. 117 ГПК РФ судебное извещение в адрес ответчика ООО « ЕТЗК» следует считать доставленным, а ответчика извещенным о дате и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель ответчика и истца по встречному иску АО «Россельхозбанк», действующая по доверенности Михайлова Л.Н. в судебном заседании исковые требования Кондратенко Т.В. не признала, встречные исковые требования поддержала и просила удовлетворить. Дополнительно пояснила суду, что не подтверждена оплата истцом стоимости квартиры по предварительному договору, поскольку представленная квитанция на сумму 1 911 400 рублей относится к договору займа №, т.е. совершенно другому договору. Срок договора займа не истек, так как указан до ДД.ММ.ГГГГ Так же просила применить срок исковой давности, так как истцом установленный законом срок в один год для обращения в суд пропущен.

Представитель третьего лица ООО «УК «ЕТЗК» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д.100), сведений о наличии уважительных причин неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

Представитель третьего лица ООО «ЕРЦ» Отделение № «<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, о времени и месте извещены своевременно надлежащим образом (л.д.101, ранее представили суду письменное заявление о рассмотрении дела без участия представителя.

Третье лицо по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д.97), сведений о наличии уважительных причин неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав объяснения явившихся представителей сторон, изучив и оценив материалы гражданского дела, в том числе материалы дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру, пришел к выводу, что исковые требования Кондратенко Т.В. являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Встречные исковые требования АО «Россельхозбанк» суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Выводы суда подтверждаются следующим доказательствами.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений части 2 ст. 1 Гражданского Кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункта 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 ст. 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Общее понятие «договора» определено в статье 420 Гражданского Кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей

При этом, понятие договора тождественно данному в ст. 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами. Следовательно, понятие сделки более широкое. Однако трактовка договора как согласованного волеизъявления и вида сделки означает, что все нормы о сделках, их форме, о недействительности сделок, за исключением статей 155 и 156 ГК РФ, регулирующих отношения из односторонних сделок, применимы к договору, что специально оговорено в п. 2 ст. 420 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 2, 4 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При этом согласно положению п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям ст. 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.    

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и Кондратенко Т.В. был заключен предварительный договор № (л.д. 8), предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по <адрес> <адрес> (строительный адрес), со следующими характеристиками: номер <адрес>, количество комнат 2, этаж 3, проектная площадь 56,22 кв.м. (п. 1.1 данного договора).

Согласно п. 2.1. данного договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 911 400 руб. из расчета стоимости за 1 квадратный метр квартиры в размере 34 000 руб., являющейся твердой и неподлежащей изменению, кроме случаев, предусмотренных п. 2.2 настоящего договора.

Пунктом 2.2 предварительного договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади, передаваемой квартиры, согласно обмерам общей площади произведенными органами технической инвентаризации, стороны производят перерасчет стоимости квартир исходя из сложившейся общей площади квартиры и стоимости одного квадратного метра квартиры, указанного в п. 2.1 настоящего договора. Уплата суммы, рассчитанной в результате определения фактической площади квартиры, производится Стороной 2 в течение пяти рабочих дней с даты получения от Стороны 1 соответствующего уведомления (счета). В случае уменьшения общей площади продаваемой квартиры, согласно обмерам общей площади произведенным органами технической инвентаризации, Стороны принимают в качестве расчетной общую проектную площадь, указанную в п. 1.1. настоящего договора, и стоимость одного квадратно метра квартиры, указанного в п. 2.1. настоящего договора.

В силу п. 4.1. заключенного предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности Стороны 1 на указанную квартиру в установленном законом порядке. До указанной даты Сторона 1 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п. 1.1. настоящего договора квартиры.

Одновременно ДД.ММ.ГГГГ между заимодавцем Кондратенко Т.В. и заемщиком ООО «ЕТЗК», в лице генерального директора ФИО1 заключен договор займа № (л.д.9), предметом которого является передача заимодавцем в собственность заемщику денежных средств в сумме 1 911 400 руб. на срок пользования до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условий пункта 1.1 договора займа, заемщик обязуется вернуть займодавцу такую же сумму по истечении срока действия настоящего договора.

В соответствии со ст. 307 Гражданского Кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского Кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из представленной суду квитанции к приходно-кассовому ордеру № следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец Кондратенко Т.В. внесла в кассу ООО «ЕТЗК» сумма 1 911 400 руб. (обр. сторона л.д. 7). На основании квитанции к приходно-кассовому ордеру №, истцом Кондратенко Т.В. ДД.ММ.ГГГГ была внесена в кассу ООО «ЕТЗК» денежная сумма в размере 16 319 руб. (обр. сторона л.д. 10).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя требования ст. 431 ГК РФ при толковании спорного договора можно сделать однозначный вывод о том, целью договоров, заключенных между истцом и ответчиком, для истца было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель он вносил деньги в размере стоимости квартиры 1 911 400 руб. в кассу ООО « ЕТЗК», а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Таким образом, условия предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о том, что ответчиком ООО « ЕТЗК» осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Между тем, договор об участии в долевом строительстве сторонами не заключался, а действия ответчика по строительству дома и привлечению денежных средств противоречат требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Совершенная сторонами сделка по привлечению денежных средств Кондратенко Т.В. для строительства противоречит требованиям ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ и, в соответствии с ч. 2.1. Федерального закона № 214-ФЗ, подлежит признанию недействительной по требованию истца.

Между тем, с высказанными доводами представителя ответчика о том, что при совершении сделки между Кондратенко Т.В. и ООО «Единая торгово-закупочная компания» истец внесла денежные средства в сумме 1 911 400 руб. именно по договору займа №, суд не соглашается.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».     

Согласно части 2 ст. 1 вышеназванного Федерального Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.    

В соответствии со ст. 3 Федерального Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом « О содействии развитию жилищного строительства » либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Следует признать, что заключенные между Кондратенко Т.В. и ООО «Единая торгово - закупочная компания» предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ обладают признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности, указан срок окончания строительства, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты не оговорен, поскольку оплата произведена в день заключения предварительного договора купли - продажи.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенные между сторонами вышеназванные предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ являются сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве.

Согласно разрешения на вод объекта в эксплуатацию № RU03307000-260 ( л.д.13) спорный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что на основании акта приема-передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.105), застройщик ООО «ЕТЗК» передал Кондратенко Т.В., а последняя приняла жилое помещение (квартиру) № на третьем этаже жилого <адрес> в <адрес>, общей площадью с учетом не отапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 56,70 кв.м., общей площадью без учета не отапливаемых помещений (балконов и лоджий) – 55,0 кв.м.

Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «ЕРЦ» отделение № «Комсомольское», истец Кондратенко Т.В.., начиная с ДД.ММ.ГГГГ постоянно зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>.

Актом о проживании от ДД.ММ.ГГГГ подписанным ФИО2., ФИО3., ФИО4 ФИО5., заверенным бухгалтером ФИО6, подтверждается, что Кондратенко Т.В. со дня передачи ей жилого помещения постоянно проживает в <адрес>, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время.

Представленными суду счетами - извещениями, платежными квитанциями подтверждается, что истец Кондратенко Т.В. полностью несет расходы по содержанию и коммунальным услугам переданного ему застройщиком жилого помещения.

Кроме того, согласно уведомления № б/н от ДД.ММ.ГГГГ истцом Кондратенко Т.В. произведена доплата застройщику ООО «ЕТЗК» в сумме 16 319 руб., так как фактическая площадь квартиры оказалась 56,70 кв.м, что больше, чем проектная 56,22 кв.м, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «ЕТЗК».

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом Кондратенко Т.В. уклонился.

С учетом изложенного, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что фактически истец Кондратенко Т.В. стала участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировала застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной квартиры № № до ввода в эксплуатацию дома, поэтому возникшие между истцом и ООО «ЕТЗК» правоотношения подпадают под ст.4 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного ДД.ММ.ГГГГ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ).

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма Верховного Суда РФ от 30.01.2013 года №7-ВС-368/13, действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, т.е. истца – Кондратенко Т.В.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Представленными суду письменными документами (письма, акты, квитанции и т.д.), подтверждается факт совершения сделки и наличие волеизъявления сторон на ее совершение, о предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка между сторонами об участии Кондратенко Т.В. в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, <адрес> состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного порядка, как признания за истцом Кондратенко Т.В. в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО «ЕТЗК» не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу Кондратенко Т.В., т.е. признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Доводы представителя истца о возникновении у истца права собственности на переданную ему квартиру не опровергнуты и нашли подтверждение в судебном заседании.    

Согласно ст. 16 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства регистрируется на основании заявления правообладателя, сторон договора.

Из исследованных в ходе судебного разбирательства, материалов дела правоустанавливающих документов № (Том 1) на вышеуказанную квартиру следует, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по <адрес> с заявлением о регистрации прав на квартиру обращалось ООО «ЕТЗК», предоставив справку № от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ. В справке указано, что вышеуказанная квартира построена за счет собственных средств ООО «ЕТЗК», никому не продана, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременены и не является предметом залога.

Согласно Выписки из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15) правообладателем спорной квартиры является ООО «ЕТЗК», о чем произведена государственная регистрация права ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, несмотря на то, что строительство спорной квартиры произведено за счет долевого финансирования истца, ответчик ООО « ЕТЗК» зарегистрировал право государственной собственности на квартиру и свое право оперативного управления.

Из материалов дела правоустанавливающих документов № (Том 2) следует, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по г. Стерлитамак с заявлением о внесении изменений в записи об ипотеке обратилось ОАО «Россельхозбанк».

Между тем, фактически квартира в распоряжение АО «Российский сельскохозяйственный банк» не передавалась, так как ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана истцу Кондратенко Т.В. по акту приема-передачи квартиры № №, она в нее вселилась и проживает в ней по настоящее время.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки, иными способами, предусмотренными законом.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои договорные обязательства перед Кондратенко Т.В. оплатившей в полном объеме стоимость спорной квартиры, ответчиком в силу ст. 56 суду не представлено.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что Кондратенко Т.В. обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнила, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано Кондратенко Т.В. во владение и пользование, однако договор долевого участия не заключен, ввиду уклонения другой стороны.

При этом, в силу п. 5 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Согласно разъяснениям Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от 05.10.1998 г. N 273-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от 31.08.1998 г. N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки. С учетом изложенного, суд отклоняет доводы представителя ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» о добросовестности действия Банка при заключении договора залога.

В связи с изложенным, подлежат внесению указанные сведения в запись о регистрации спорного имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру в соответствии со ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обсудив заявление представителя ответчиков АО «Россельхозбанк» о применении пропуска исковой давности, суд признает его необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 Гражданского Кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п.1 статьи 197 Гражданского Кодекса РФ, для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В силу п. 1. ст. 181 Гражданского Кодекса РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Оспариваемый истцом Кондратенко Т.В. договор об ипотеке (залоге) объекта незавершенного строительства №.7 заключен ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация договора об ипотеке (залоге недвижимости) произведена ДД.ММ.ГГГГ, и именно, с этой даты началось исполнение ничтожной сделки.

Исковое заявление о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной предъявлено в суд истцом в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, истцом Кондратенко Т.В.., не являющимся стороной договора об ипотеке, по предъявленным требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, срок исковой давности не пропущен.

При таких обстоятельства, доводы представителя ответчика АО «Россельхозбанк» об отказе в иске по мотивам пропуска срока исковой давности, суд считает несостоятельными.

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что исковые требования Кондратенко Т.В. удовлетворены в полном объеме, с ответчиков на основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию судебные расходы в пользу истца в виде уплаченной Кондратенко Т.В. госпошлины в общем размере 17 840 руб. по 8 920 руб. с каждого.

Обсудив встречные исковые требования АО «Россельхозбанк» о признании предварительного договора № ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и Кондратенко Т.В. незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право Кондратенко Т.В. на спорную квартиру по адресу: РБ, <адрес>, суд признает необоснованными и не подлежащими удовлетворению ввиду необоснованности и по изложенным выше основаниям.

Следовательно, в силу ст.168 Гражданского кодекса указанный договор (сделка) ничтожный, т.к. не соответствует требованиям закона.

Кроме того, в силу положений Гражданского кодекса РФ, суд учитывает, что истец по встречному иску АО «Россе6льзозбанк» не является стороной оспариваемой сделки, иных требований не заявлено (ст. 195 ГПК Р).

При таких обстоятельствах доводы представителя ответчика АО «Россельхозбанк» о том, что договор является незаключенным и недействительным, суд считает несостоятельными.

Доводы представителя АО Россельхозбанк о сомнениях в принадлежности подписи ФИО1 сроках подписания/изготовления договора и акта приема передачи суд считает необоснованными, в проведении экспертизы почерковедческой экспертизы отказано, учитывая характер встречных требований.

Кроме того, из пункта 6.5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стороны согласовали условие о возможности и использования факсимиле (факсимильного воспроизведения подписи) при заключении Договора и признали одинаковую юридическую силу собственноручной и факсимильной подписи уполномоченных лиц Сторон Договора.

На основании части 2 ст.160 Гражданского Кодекса РФ использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ стороны иных доказательств не представили суду, требований иного характера не заявлено, суд рассмотрел дело в объеме предъявленных исковых требований.

Иные доводы возражений представителя ответчика суд считает несостоятельными, не являющими основанием для отказа в удовлетворении исковых требований Кондратенко Т.В.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 131, 218, 307, 309-310, 421, 422, 432 Гражданского Кодекса РФ, ст. ст. 56, 98, 103, 194 - 199 ГПК РФ, суд        

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление Кондратенко Т. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», Акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» о признании права собственности за жилым помещением, - удовлетворить.

Признать сделки, заключенные между Обществом с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» и Кондартенко Т. В. по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ притворными, прикрывающими сделку об участии Кондратенко Т. В. в долевом строительстве многоквартирного дома.

Признать Кондратенко Т. В. добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: РБ, <адрес>.

Признать сделку об участии Кондратенко Т. В. в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, <адрес>, - состоявшейся.

Признать регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> за правообладателем ООО «Единая торгово-закупочная компания» недействительной по основаниям мнимости ее совершения и применить последствия недействительности.

Исключить запись в ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> за правообладателем Обществом с ограниченной ответственностью «Единая торгово - закупочная компания».

Исключить запись в ЕГРП о регистрации договора ипотеки, заключенного между ООО «ЕТЗК» и АО «Россельхозбанк» на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>.

Признать за Кондратенко Т. В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>.

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес> на имя Кондратенко Т. В..

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» и Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в пользу Кондратенко Т. В. судебные расходы по оплате государственной пошлины в общем размере 17 840 руб., по 8 920 руб. с каждого.

Встречные исковые требования АО «Российский сельскохозяйственный банк» к Кондратенко Т. В., Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» о признании предварительного договора незаключенным, недействительным, признании отсутствующим права на квартиру, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Судья:         ( подпись)          ДОЛЖИКОВА О.А.

Копия верна: Судья:                          ДОЛЖИКОВА О.А.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>