Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1264/2016 ~ М-1113/2016 от 10.08.2016

                                    К делу №2-1264/2016                                

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 декабря 2016 года                        с.Аскарово РБ

    Абзелиловский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Ахматнабиева В.Ф.

с участием представителя истца Медведева С.А. Крыловой С.О. (доверенность от 06.06.2016 г., срок 10 л.), ответчиков Григорьева С.А., Григорьева А.С., представителя Органа опеки и попечительства Абзелиловского района РБ Кумушкуловой И.Э. (доверенность от 09.09.2016 г., срок 1 г.)

при секретаре Рахметове И.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Медведева ФИО12 к Григорьеву ФИО13, Григорьеву ФИО14, Григорьевой ФИО15, Рязановой ФИО16, действующая в интересах несовершеннолетней дочери Григорьевой ФИО17 о признании договора купли-продажи дома и доли земельного участка заключенным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

    Медведев С.А. обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи дома и доли земельного участка по адресу: <адрес> РБ, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признании права собственности на данное недвижимое имущество, мотивируя свое требование тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка находящегося по адресу: <адрес>. Объект был оценен и продан за 250 тыс.рублей, из которых 230 тыс.рублей это земельный участок, а 20 тыс.рублей дом. Расчет произведен полностью, о чем имеется расписка, вне помещения Управления Росреестра. ДД.ММ.ГГГГ все документы были сданы в Управление Росреестра, однако регистрация была приостановлена в связи с тем, что не было разрешение Органа опеки и попечительства на продажу доли жилого дома. Однако жилой дом на момент заключения договора сгорел. После стороны решили снять сгоревший жилой дом с кадастрового учета. К концу января 2016 г. Медведеву С.А. удалось снять жилой дом с кадастрового учета. В дальнейшем стороны обратились в Управление Росреестр с дополнительным соглашением к договору купли-продажи, однако в принятии дополнительного соглашения им было отказано, в виду с изменениями действующего законодательства, то есть все сделки с недвижимым имуществом детей подлежат нотариальному удостоверению. За оформлением указанной сделки у нотариуса, взымается плата, истцом был произведен расчет. В процессе подготовки нотариусом документов по купле-продаже ? доли земельного участка, выяснилось, что ? доля земельного участка, принадлежащая Григорьеву С.А. ответчику наложен арест, необходимо было оплатить задолженность по налогам, ответчик отказался оплачивать задолженность. Истцом была оплачена задолженность ответчика. Данный арест с земельного участка не удалось снять до 08.03.2016 г., в связи с чем в регистрации сделки купли-продажи земельного участка и жилого дома было отказано, документы возвращены сторонам договора. На данный момент все документы готовы, но ответчик всячески уклоняется от совершения данной сделки.

    В судебное заседание истец Медведев С.А. не явился, был извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

    Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

    Ответчик Григорьев С.А. иск не признал, пояснил, что намерен вернуть деньги, услуги адвоката были оплачены Медведевым за его счет.

    Ответчик Григорьев А.С. иск не признал, пояснили, что земельный участок не размежеван, однако на своем преимущественном праве приобретения доли земельного участка он не настаивает, его приобретать не желает. Ранее он был согласен, однако в настоящее время он не согласен с иском, поскольку передумал.

    Ответчики Григорьева Н.В., Рязанова И.М., действующая в интересах несовершеннолетней дочери Григорьевой В.С., в судебное заседание не явились, Григорьева Н.В. была извещена о дате и времени судебного заседания, телеграмма Рязановой И.М. не была вручена, согласно отметки почты «квартира закрыта, адресат за телеграммой не является», в тоже время ответчик Рязанова И.М. и проживающая с ней несовершеннолетняя дочь на основании ст. 118 ГПК РФ считаются извещенными по месту жительства по адресу: <адрес>.

    Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков.

    Третье лицо представитель органа опеки и попечительства Абзелиловского района РБ Кумушкулова И.Э. портив иска не возражала, пояснила, что при заключении договора купли-продажи дома и земельного участка права и интересы несовершеннолетней Григорьевой В.С. не нарушены, письменное заключение по делу поддержала.

    Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

    Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя не явившегося третьего лица.

    Выслушав стороны, изучив и оценив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

    Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    Как усматривается из материалов дела 26.11.2015 г. между продавцами Григорьевым С.А., а также Григорьевой В.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р., действующей с согласия отца Григорьева С.А. и покупателем Медведевым С.А. был подписан договор купли-продажи жилого дома, площадью 114,9 кв.м. и ? доли земельного участка площадью 3552 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> по цене 230000 руб. за земельный участок и 20000 руб. за жилой дом, в котором ДД.ММ.ГГГГ согласно справки ГУ МЧС России по РБ от ДД.ММ.ГГГГ № произошел пожар.

Другая 1/2 доля земельного участка по указанному адресу принадлежит Григорьеву А.С. и Григорьевой Н.В. (по ? доле каждому).

Суммы по договору уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора вне помещения росреестра (п.3 договора).

Исполнение договора подтверждается также распиской Григорьева С.А. от 27.11.2015 г.

Продавец передал, а покупатель принял объект до подписания договора (п.5 договора).

Стороны договора сдали документы на регистрацию перехода права собственности вместе с согласиями Григорьевых А.С., Н.В. на раздел земельного участка согласно заявления - 27.11.2015 г.

Далее, сначала государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена 31.12.2015, а затем в регистрации перехода было отказано 10.03.2016 г. в связи с отсутствием согласия органа опеки и попечительства на отчуждение доли жилого дома несовершеннолетней и отсутствием документов, подтверждающих отказ сособственников Григорьевых А.С., Н.В. от преимущественного права покупки доли земельного участка.

Согласно статьи 251 ГК РФ доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Для разрешения данного гражданского дела, суд проверяет соблюдение требований закона при заключении спорного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.

Согласно статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из письменного заявления сособственников земельного участка Григорьевых А.С., Н.В. в суд от 24.11.2016 г. против иска Медведева С.А. они не возражают.

В настоящем судебном заседании ответчик Григорьев А.С. иск не признал, пояснив, изменение своей позиции по делу тем, что передумал, в то время, подтвердив, что они с супругой Григорьевой Н.В. на доли земельного участка не претендуют, выкупить их не желают.

Таким образом, сособственниками земельного участка Григорьевыми А.С. Н.В. не заявлено в суд встречных требований о переводе на него прав и обязанностей покупателя, они на проданную ? долю земельного участка не претендуют, следовательно, их преимущественное право приобретение доли не нарушено.

    Далее, судом проверено соблюдение прав несовершеннолетней Григорьевой В.С., ДД.ММ.ГГГГ г.р. при заключении договора купли-продажи ее ? доли жилого дома и ? доли земельного участка по адресу: <адрес>.

Согласно части 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

В соответствии с частью 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

    Законодательное регулирование отношений в жилищной сфере, участниками которых являются собственник жилого помещения и проживающие совместно с ним несовершеннолетние члены его семьи, должно быть направлено на обеспечение возможности использования дифференцированного подхода к оценке возникающих жизненных ситуаций, с тем чтобы избежать необоснованного ограничения конституционных прав и свобод (Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П).

Как было указано до даты подписания договора купли-продажи дома и доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в продаваемом жилом доме по <адрес> несовершеннолетняя Григорьева В.С. не проживала, поскольку ДД.ММ.ГГГГ в нем произошел пожар и на основании заявления Григорьева С.А. от 14.01.2016 г. и акта обследования от 14.01.2016 г. ввиду отсутствия жилого дома, площадью 114,9 кв.м., последний был снят с кадастрового учета, в настоящее время Григорьева В.С. проживает с матерью Рязановой И.М. в <адрес>, что сторонами не оспаривается.

Таким образом, спорной сделкой права и законные интересы несовершеннолетней Григорьевой В.С. не нарушены, поскольку на момент подписания спорного договора жилой дом, как жилое помещение отсутствовал вследствие пожара и впоследствии был снят с кадастрового учета, что согласуется с заключением органа опеки и попечительства.

Во всяком случае, отсутствие согласия органа опеки и попечительства на отчуждении доли жилого дома несовершеннолетней в соответствии со статьей 168 ГК РФ не влечет недействительность сделки поскольку встречных требований о признании оспариваемом сделки недействительной в суд не заявлено.

Довод ответчика Григорьева А.С. о том, что до заключения сделки обязательно размежевание земельного участка не основан на законе, поскольку доля земельного участка допущена законом как объект правоотношений (ст.ст. 128, 244 ГК РФ).

    Таким образом, в целях защиты прав приобретателя по договору иск Медведева С.А., исполнившего свои обязательства и оплатив приобретение по установленной договором цене, подлежит удовлетворению.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░18 ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ? ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 3552 ░░.░., ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░19 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░20, ░░.░░.░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░21, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░22 ░░░23 ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░24 ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ? ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ 3552 ░░.░., ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░ ░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░.

░░░░░                        ░.░.░░░░░░░░░░░