Решение по делу № 2-2225/2017 от 27.02.2017

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ.                  <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи                         Савченко Е.А.

при секретаре                                     ФИО3

представителя истца по доверенности                    ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ТСЖ «Калинка» об оспаривании решения общего собрания собственников помещений МКД,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику об оспаривании решения общего собрания собственников помещений МКД. В обоснование заявленных требований указала на то, что является собственником <адрес>-а по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ по инициативе председателя ТСЖ «Калинка» ФИО5 было проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного <адрес>-а в городе Хабаровске, в повестку дня которого, в числе прочих вопросов был включен вопрос № «принятие решения о судьбе земельного участка с кадастровым номером №». В общем собрании ДД.ММ.ГГГГ, согласно подсчетам Ответчика, приняло участие 77,7 % собственников всех помещений многоквартирного дома. Как следует из протокола указанного общего собрания, по вопросу № повестки дня было принято решение о продаже земельного участка с кадастровым номером №, за что проголосовало 66,9 % собственников помещений МКД. Данное решение по вопросу № повестки дня собрания является незаконным и нарушает права Истицы, по следующим основаниям: В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Однако, в нарушение указанных императивных требований, Ответчик посчитал принятым решение о распоряжении земельным участком с кадастровым номером №, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений МКД, за которое проголосовали не все участники долевой собственности, а только 66,9% участников собственности. При отсутствии единогласного прямого письменного одобрения продажи земельного участка с кадастровым номером № всеми участников долевой собственности, решение о продаже данного земельного участка не может считаться принятым.

Кроме того, при принятии оспариваемого решения ни председательствующим на собрании, ни иными лицами не обсуждался вопрос о минимальной и максимальной продажной цене земельного участка, а также вопрос о целевом назначении и способе распределения вырученных от продажи участка денежных средств. Истица принимала участие в собрании и в числе иных собственников помещений МКД голосовала против принятия решения о продаже земельного участка с кадастровым номером №, поскольку ранее всеми собственниками помещений МКД единогласно было принято решение о передаче данного земельного участка в аренду для строительства на нем многоквартирного дома, что позволило бы за счет арендных платежей снизить расходы членов ТСЖ на содержание и ремонт МКД, а также после сдачи в эксплуатацию нового дома на переданном в аренду земельном участке предоставило бы право всем членам ТСЖ получения в новом объекте недвижимости стояночных мест в собственность. Продажа данного земельного участка нарушает права Истицы, так как лишает ее и всех участников долевой собственности МКД снижения затрат на содержание и ремонт МКД в течение продолжительного периода времени за счет арендных платежей.

В связи с изложенным просит суд признать недействительным решение о продаже земельного участка с кадастровым номером №, принятое общим собранием собственников многоквартирного дома N° 71-а по <адрес>, оформленное протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ десятым вопросом повестки дня.

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, дав пояснения аналогичные вышеизложенным.

В судебное заседание истец, представитель ответчика не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом, в том числе нарочно, о чем в материалах дела имеется расписка, а также публично путем размещения информации на сайте суда. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. Суд не располагает сведениями об уважительности причин их неявки в судебное заседание и полагает возможным в соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассматривать дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных надлежащим образом.

Исходя из отзыва ответчика, ТСЖ «Калинка» просит в удовлетворении исковых требований истца отказать, поскольку на данном участке с момента строительства <адрес>А имеется вырытый котлован под планировавшуюся застройку, возникла угроза сползания дома в этот котлован, о чем свидетельствует регулярное появление трещин. Разрешение на строительство следующей очереди получено не было. Чтобы обезопасить дом от дальнейшего разрушения, было принято решение поставить на разрешение собственников указанный выше вопрос. Абсолютным большинством собственников было принято решение о необходимости решения вопроса о продаже данного участка. На разрешение собрания не были поставлены вопросы о минимальной и максимальной продажной цене участка, а так же о целевом назначении и способе распределения вырученных от продажи участка денежных средств, поскольку указанные вопросы являлись преждевременными. Целью решения спорного вопроса являлось выяснение реального волеизъявления собственников по судьбе участка, необходимого для определения алгоритма работы в соответствии с действующим законодательством. В последующем каждому собственнику было предложено собственноручно подписать заявление о согласии на продажу участка. В настоящее время большая часть заявлений не вернулась, соответственно о продаже участка речь не идет. Ответчик полагает, что истцом пропущен срок установленный законодателем на обжалование решений общего собрания.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Стороны дополнительных документов, кроме тех, которые были приложены к исковому заявлению, представить не могут. Сторонам ставились на обсуждение обстоятельства, подлежащие доказыванию по делу. Заявлений и ходатайств о затруднении в представлении доказательств и оказания содействия в их собирании, от сторон не поступало. Суд считает, что так как иных, кроме представленных документов нет, взять за основу при рассмотрении иска пояснения и документы, имеющиеся в деле.

Пунктом 2 части 2 ст.161 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, к которым, в том числе, относится управление товариществом собственников жилья.

Исходя из положений п. п. 1, 2 ст. 44 Жилищного кодекса Жилищного кодекса Жилищного кодекса Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

Пунктом 4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса российской Федерации установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается собственником помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

В ходе судебного разбирательства установлено, что решением общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном <адрес>А по <адрес> в <адрес> создано ТСЖ «Калинка», целью которого является совместное управление общим имуществом многоквартирного дома, обеспечение эксплуатации многоквартирного <адрес>-А по <адрес> в <адрес>.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 является собственником квартиры, назначение: жилое, общая площадь 147 кв.м., этаж 6,7, расположенном по адресу: <адрес>А, <адрес>.

В соответствии с частью 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно ч. 3 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Согласно представленного в материалы дела списка регистрации принимавших участие в общем собрании собственников помещений МКД №А по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. истец участие не принимала, доверив право голоса ФИО4

Согласно протокола подсчета голосов собрания собственников помещений по адресу: <адрес> А от ДД.ММ.ГГГГ., по десятому вопросу собственник <адрес> проголосовал против.

В соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Как следует из протокола общего собрания собственников помещений в МКД от ДД.ММ.ГГГГ. было проведено общее собрание собственников помещений МКД в очной форме по инициативе правления ТСЖ «Калинка». <адрес> помещений составляет 6080,90 кв.м. В протоколе от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в голосовании приняли участие собственники, обладающие 77,7% от общего числа голосов собственников помещений. Кворум имеется.

Из протокола от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственниками помещений МКД было принято следующие решение по десятому вопросу повестки дня: за продажу неиспользуемого земельного участка голосовали за – 66,9%, против – 9,61%, воздержались – 1,19 %.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом ч.2 указанной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Частью 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ в редакции до ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее 50 процентов от общего числа участников общества. Указанные положения также корреспондируются с ч. 3 ст. 146 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Кроме того, предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

Так как таких обстоятельств по настоящему делу не установлено, доводы ответчика о том, что решение об отчуждении земельного участка не требует получения согласия всех жильцов многоквартирного дома, противоречит нормам действующего гражданского и жилищного законодательства.

Таким образом, исходя из смысла действующего законодательства, при продаже общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности членам собственников помещений в многоквартирном жилом доме, без получения согласия на это всех совместно владеющих имуществом собственников, права и интересы лиц, чье согласие на отчуждение имущества не получено, являются нарушенными.

Проанализировав названные нормы Закона, суд приходит к выводу, что вопрос о продаже, (распоряжении) земельным участком с кадастровым номером 27:23:0030120:128 должен принимается единогласно, поскольку затрагивает права и интересы каждого собственника жилого помещения, расположенного в МКД.

Судом установлено, что реализация земельного участка связана с изменением количества общего имущества собственников многоквартирного дома, согласие на которое от всех собственников, в том числе ФИО1, получено не было.

При таких обстоятельствах суд приходит об обоснованности доводов истца, в связи с чем требования о признании недействительным решения о продаже земельного участка с кадастровым номером №, принятого общим собранием собственников многоквартирного дома N° 71-а по <адрес>, оформленного протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ десятым вопросом повестки дня, подлежат удовлетворению.

Ответчиком заявлено ходатайство о применение последствий пропуска срока исковой давности.

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Пунктом 5 ст. 181.4 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Судом установлено, что истица первоначально обратилась в суд с исковым заявлением об ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ. исковое заявление было оставлено без движения. 16.12.2016г. исковой материал возвращен истице. Обжаловав определение суда о возвращении искового материала, судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда указанное определение отменила. Таким образом, срок на обжалование протокола общего собрания, указанный в ст. 46 ЖК РФ, ст. 181.4 ГК РФ, истцом не пропущен.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с федеральным законом № 127-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, …, с ДД.ММ.ГГГГ. порядок исчисления государственной пошлины регулируется нормами Налогового кодекса РФ.

Принимая во внимание, что истцом была оплачена государственная пошлина в размере 300 руб., при удовлетворении его исковых требований неимущественного характера, с ответчика в пользу истца должна быть взыскана государственная пошлина в размере 300 руб. исходя из требований имущественного характера, оплата, которой подтверждается чек ордером.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ТСЖ «Калинка» об оспаривании решения общего собрания собственников помещений МКД удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес>-А по <адрес>, проведенного в очной форме ДД.ММ.ГГГГ по десятому вопросу повестки дня – продаже земельного участка с кадастровым номером: №, зафиксированного в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений.

Взыскать с ТСЖ «Калинка» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия судом ДД.ММ.ГГГГ решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Центральный районный суд <адрес>.

Копия верна:

Председательствующий:               Савченко Е.А.