Решение по делу № 33а-10532/2019 от 29.08.2019

Дело № 33а-10532

Судья Чулатаева С.Г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 сентября 2019 года город Пермь

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Судневой В.Н.,

судей Кустовой И.Ю., Никитиной Т.А.,

при секретаре Рогатневой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края на решение Пермского краевого суда от 28 июня 2019 года, которым постановлено:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ПермИнвестСтрой»удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, кадастровый номер ** расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 29972 833 рубля.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 04 мая 2019 года.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Заслушав доклад судьи Кустовой И.Ю., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «ПермИнвестСтрой» (далее – Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края (в настоящее время – Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края), в котором просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, общей площадью 1252,1 кв.м, кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 29972 833 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в силу положений ст.ст. 375 и 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. Кадастровая стоимость в отношении спорного здания установлена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 и составила 51766371,64 руб. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 29972833 рублей. Завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца как налогоплательщика на уплату налога на имущество в законно установленном размере с учетом того, что спорный объект недвижимости включен в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п (за № 2514).

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит административный ответчик в апелляционной жалобе, ссылаясь на ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», п. п.19,21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ч.1 ст. 77, п.5 ч.2 ст.125, ч.ч. 1,4 ст. 246 КАС РФ, ст. ст. 11.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3).

По мнению заявителя жалобы, представленный административным истцом отчет об оценке объекта капитального строительства является недопустимым доказательствам, поскольку составлен с нарушениями требований вышеуказанных законов. Судом первой инстанции необоснованно не учтены доводы Министерства в обоснование возражений по административному иску. Исходя из положений ст. 19 НК РФ, уменьшение рыночной стоимости объекта оценки на сумму НДС недопустимо. Величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. Рыночная стоимость едина как для плательщиков НДС, так и для неплательщиков НДС.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены заказными письмами с уведомлениями.

В возражениях на апелляционную жалобу административный истец просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

На основании ч. 2 ст.150, ч.2 ст.306, ч. 1 ст. 307, ч. 6 ст. 226 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы административного дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в порядке ст. 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 245 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что административному истцу на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером **, общей площадью 1252,1 кв.м, расположенное по адресу: ****.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составила 51766371,64 руб. и определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края.

Согласно отчету, составленному оценщиком ООО «Финэкс» - П. от 19.04.2019 № 132, рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства по состоянию на 01.01.2018 составляет 29972833 руб.

Руководствуясь ст.ст. 62,84, п. 2 ч. 1 ст. 248, ч.5 ст. 247 КАС РФ, п. 2 ст.375, ст. 378.2 НК РФ, ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», п. 1 ст. 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края», ст. 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государтсвенной кадастровой оценке», постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость», п.4 ФСО № 2, п. 3 ФСО №4, п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», проанализировав представленный административным истцом отчет об оценке от 19.04.2019 № 132, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку установленная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее его вероятную кадастровую стоимость.

Суд обоснованно исходил из того, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. В отчете отсутствуют иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

Так, оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период с 4 квартала 2016 по 4 квартал 2017, в том числе, проанализировал рынок единых объектов капитального строительства (здания с участком), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости (офисных помещений).

На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на рынке купли-продажи зданий коммерческого назначения на территории г. Перми составил от 22680 до 71822 руб./кв.м, средняя цена – 35995 руб./кв.м. (с учетом скидки на торг, без учета прав на земельный участок, с учетом налога на добавленную стоимость). Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен. С учетом местоположения объекта оценки, площади объекта, состояния объекта, оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки будет находиться близко к нижней границе диапазона цен предложений.

Вопреки доводам жалобы о неверной оценке диапазона цен предложений по рынку недвижимости, оценщик провел анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект.

Позиция административного ответчика о том, что определение диапазона цен предложений и средней цены предложения могло быть выполнено иным образом, сама по себе не свидетельствует о нарушении оценщиком требований оценочного законодательства.

При проведении оценки оценщиком использован сравнительный и доходный подходы. При определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отношении участка и доходного подхода в отношении здания в отчете полностью обоснован.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости земельного участка и здания, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога для сравнения объекта оценки и три объекта-аналога для земельного участка. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объектов достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки (здания и земельного участка). Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми она руководствовалась. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение офисов. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием сравнительного подхода определена как 43787803 рубля (с учетом стоимости земельного участка (8419860 рублей), с учетом НДС).

При использовании доходного подхода, оценщик использовал метод капитализации, выбрав для расчета данные ежемесячных арендных платежей по объектам-аналогам сопоставимым с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях по фактически заключенным договорам аренды, представленных оценщику административным истцом, сопоставимых со средними значениями, полученными при анализе рынка аренды торговой недвижимости города Перми, за 4 квартал 2017 года. Как следует из отчета, оценщиком приведены мотивы, по которым он счел возможным принять указанные значения для оценки рыночной стоимости доходным подходом, даны ссылки и указания на использованные источники информации. С учетом полученных данных оценщик произвел расчет ставки капитализации, определив рыночную стоимость объекта оценки как 7663 053 рубля.

Итоговый результат оценки рыночной стоимости получен при согласовании результатов применения подходов, составил по состоянию на 01.01.2018 29972 833 руб. (без учета стоимости земельного участка и НДС), что соответствует диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка.

Расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018; содержание оценки свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Доводы апелляционной жалобы о недопустимости уменьшения рыночной стоимости объекта оценки на сумму НДС не могут быть приняты во внимание.

Согласно пункту 1 статьи 38 НК РФ объектом налогообложения является реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ под реализацией товаров, работ или услуг признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Объектом обложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (подпункт 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ).

Исходя из статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке.

Обращение Общества в суд с административным исковым заявлением обусловлено возможным снижением платежей в части налога на имущество организации, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимости, не связанного с реализацией этого недвижимого имущества.

Установление кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости с учетом НДС, увеличивает налоговые обязательства для собственника этого недвижимого имущества, поскольку в период владения им и его эксплуатации собственники будут исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, установленной судом в качестве кадастровой стоимости объекта, включающей в себя НДС.

Следовательно, установление судом кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном его рыночной стоимости с учетом НДС, неправомерно, что подтверждено позицией Верховного Суда Российской Федерации, указанной в определении № 5-КА19-1 от 28.03.2019.

В силу ч. 2 ст. 47 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 данного Кодекса.

Доказательств, опровергающих заявленную административным истцом рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере Министерством не представлено.

В целом апелляционная жалоба повторяет доводы и правовую позицию административного ответчика, которые являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, сводится по существу к несогласию с выводами суда. Основания для иной оценки и иного применения норм материального и процессуального права у суда апелляционной инстанции в данном случае отсутствуют.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пермского краевого суда от 28 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи