Решение по делу № 2-619/2016 от 10.03.2016

Решение в окончательной форме

принято 25 апреля 2016г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Полевской                            19 апреля 2016 года

Полевской городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Загидулиной О.А., при секретаре Чубарь Н.С., с участием прокурора Кустышевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-619/2016 по иску ООО «А-ИнжинирингФинанс» к Русиной Н.А. о расторжении договора аренды, признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «А-ИнжинирингФинанс» является собственником объекта незавершенного строительства (степень готовности по факту – 78%) нежилого назначения, общей площадью застройки 955 кв.м., литер А, расположенного по адресу: <. . .>, и земельного участка, площадью 1507 кв.м, находящегося по этому же адресу.

ООО «А-ИнжинирингФинанс» обратилось в суд с иском к Русиной Н.А. о расторжении договора аренды, признании утратившей право пользования жилым помещением и выселении, мотивируя это тем, что . . .г. между Кагировой Л.Х., арендодателем, и Русиной Н.А., арендатором, заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передала арендатору во владение и пользование для проживания жилой дом, находящийся по адресу: <. . .>, за плату в размере <данные изъяты>. ежемесячно. С . . .г. собственником нежилого помещения, указанного выше, в котором проживает ответчик, является ООО «А-ИнжинирингФинанс». Об изменении собственника объекта недвижимости Русиной Н.А. было известно, поскольку она присутствовала при исполнении требований исполнительного документа судебным приставом-исполнителем о выселении Кагировой Л.Х. из этого же дома. Судебный пристав-исполнитель сообщила Русиной Н.А. о смене собственника дома. Таким образом, с декабря 2011г. Русина Н.А. должна была вносить арендные платежи в пользу ООО «А-ИнжинирингФинанс», однако, не исполняла это. В связи с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы, на основании ст. 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил расторгнуть договор аренды от . . .г., признать Русину Н.А. утратившей право пользования жилым помещением и выселить её.

В судебном заседании представитель истца Истомина Ю.Ю., действующая по доверенности от 1 апреля 2015г., иск и доводы искового заявления поддержала и пояснила, что ответчику было известно о смене собственника: в 2014г. она предлагала заключить соглашение об обременении земельного участка, где расположен жилой дом, сервитутом. Ей были известны и реквизиты счета, на который следует вносить арендную плату, но свои обязанности она не выполняет до настоящего времени.

Представитель ответчика Задорина О.Г., действующая по доверенности от 1 апреля 2015г., иск не признала и пояснила, что после заключения договора аренды . . .г. между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о том, что Русина Н.А. достроит дом, принадлежащий Кагировой Л.Х., являвшийся на момент заключения договора объектом незавершенного строительства, а средства, затраченные на строительство, будут зачтены в счет арендной платы на будущее время. Русина Н.А. оплатила строительные работы, Кагирова Л.Х. с этим согласилась. В связи с этим представитель ответчика полагает, что задолженности по арендной плате у Русиной Н.А. нет, в связи с чем нет и оснований для расторжения договора аренды и последующего выселения ответчика.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований на предмет спора, Кагировой Л.Х. Вешкин А.К., действующий по доверенности от 13 августа 2014г., с иском не согласился и пояснил, что под залог объекта незавершенного строительства в <. . .>, получен кредит, затем было обращено взыскание на предмет залога. После заключения договора залога объекта незавершенного строительства его площадь вследствие произведенных работ увеличилась до 1305 кв.м. Русина Н.А. дом достраивала, вложила свои деньги, затем было соглашение о зачете расходов в счет уплаты арендной платы. По основанию, указанному истцом, договор аренды не может быть расторгнут, поскольку платежи по аренде внесены прежнему собственнику Кагировой Л.Х. вперед на длительное время. Согласие Кагировой Л.Х. на продолжение строительства было предварительно получено, она с этим согласилась, как и с направлением расходов Русиной Н.А. в счет арендной платы. Права и обязанности арендодателя по договору аренды от . . .г. перешли к истцу, соответственно, задолженности по оплате арендной платы нет. Член семьи Русиной Н.А. Р.Л.В. умерла.

Ответчик и третье лицо, не заявляющее самостоятельных исковых требований на предмет спора, Кагирова Л.Х. в судебное заседание не явились, будучи извещены надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, заключением прокурора, полагавшего, что иск подлежит удовлетворению, суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу прямого указания закона именно новый собственник становится новым арендодателем.

Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В судебном заседании установлено, что ООО «А-ИнжинирингФинанс» является собственником объекта незавершенного строительства (степень готовности по факту – 78%) нежилого назначения, общей площадью застройки 955 кв.м., литер А, расположенного по адресу: <. . .>, и земельного участка, площадью 1507 кв.м, находящегося по этому же адресу. Это обстоятельство подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права от . . .г. (л.д. 10, 11). Основанием возникновения права является постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от . . .г., выданного Управлением Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области Полевской районный отдел.

Из копии договора аренды от . . .г. (л.д. 6-9) видно, что между Кагировой Л.Х., арендодателем, и Русиной Н.А., арендатором, заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передала арендатору во владение и пользование для проживания жилой дом, находящийся по адресу: <. . .>, за плату в размере <данные изъяты>. ежемесячно. Согласно пункту 2.3.3 договора, арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случаях невнесения арендатором платы за жилое помещение, разрушения или порчи жилого помещения арендатором или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

В соответствии с пунктом 2.2.7 арендатор обязан при расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту имущество арендодателю в исправном состоянии помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, а также погасить задолженность по оплате за помещение и коммунальные услуги.

Предметом аренды является жилой дом, трехэтажный с подвалом, состоящий из семи комнат, общей площадью 1305 кв.м, расположенный по адресу: <. . .>. Здесь же в пункте 1.1 договора указано, что по свидетельству о государственной регистрации права собственности от . . .г., предметом аренды является объект незавершенного строительства (степень готовности по факту – 78%) нежилого назначения, общей площадью застройки 955 кв.м., литер А.

Срок аренды установлен на 9 месяцев с момента подписания договора (пункт 4.1). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора аренды жилого помещения арендодатель должен предложить арендатору заключить договор на тех же или иных условиях или предупредить арендатора об отказе от продления договора. Если арендодатель не выполнил этой обязанности, а арендатор не отказался от продления договора, договор считается продленным на неопределенный срок.

Право собственности на объект недвижимости, являющийся предметом аренды, ранее принадлежало Кагировой Л.Х., что не оспаривается сторонами. Ни одна из сторон договора ранее не заявляла требования о расторжении договора, не отказалась от продления отношения, поэтому договор аренды, в силу условий договора, является заключенным на неопределенный срок.

Письмом от . . .г. (л.д. 13) ООО «А-ИнжинирингФинанс» уведомило Русину Н.А. о смене собственника арендованного помещения, что подтверждается копиями этого письма, почтовым уведомлением от . . .г. (л.д. 15). В этом письме истец просил ответчика производить оплату в безналичном порядке на счет в ПАО «МЕТКОМБАНК».

Письмами от . . .г. и от . . .г. ООО «А-ИнжинирингФинанс» уведомило Русину Н.А. о расторжении договора, поскольку ею своевременно не вносятся платежи по договору аренды, несмотря на то, что ей известно о смене собственника помещения. это подтверждается копиями писем (л.д. 14 и 16), почтовыми уведомлениями от . . .г., . . . и . . .г. (л.д. 15, 18,19).

Из копии договора подряда от . . .г. № на выполнение отдельных видов работ и комплексов работ, заключенного между заказчиком Русиной Н.А. и подрядчиком ООО «ПСП «Производственно-строительное предприятие Уралстройкомплекс ЕК», следует, что в период с . . .г. по . . .г. подрядчик по заданию заказчика обязался выполнить работы по строительству жилого <. . .> в <. . .>. Приложением к договору являются локальные сметные расчеты по устройству стропильной крыши многоскатной, мансардного этажа, строительство пристроя, благоустройство территории, на отделочные работы, полы, лестничные марши, проемы.

Факт приема-сдачи выполненной работы подтверждается копиями справок о стоимости выполненных работ и затрат, копиями актов о приемке выполненных работ: от . . .г. на сумму <данные изъяты>., от . . .г. на сумму <данные изъяты>., от . . .г. на сумму <данные изъяты>., от . . .г. на сумму <данные изъяты>., от . . .г. на сумму <данные изъяты>., от . . .г. на сумму <данные изъяты>., от . . .г. на сумму <данные изъяты>., от . . .г. на сумму <данные изъяты>., от . . .г. на сумму <данные изъяты>., от . . .г. на сумму <данные изъяты>., от . . .г. на сумму <данные изъяты>., от . . .г. на суму <данные изъяты>

Из копии письма Русиной Н.А. в адрес Кагировой Л.Х. от . . .г. видно, что она обратилась к арендодателю с просьбой дать согласие на проведение работ по достройке дома <. . .> горка, арендуемого объекта, и на возмещение ей стоимости произведенных неотделимых улучшений. Кагирова Л.Х. в этом же письме выполнила запись о том, что она дает согласие на достройку дома, связанные расходы готова компенсировать, в том числе, путем погашения за арендную пату по договору аренды от . . .г.

. . .г. Русина Н.А. вновь обратилась к Кагировой Л.Х. с заявлением, в котором указала, что ею произведены строительные работы по арендуемому объекту по адресу: <. . .>, на общую сумму <данные изъяты>. Она просила эти расходы в указанном размере частично зачесть в счет уплаты арендной платы по договору аренды, а оставшуюся сумму просила возместить после прекращения договора аренды. Это письмо Кагирова Л.Х. получила . . .г. Её мнение по обращению Кагировой Л.Х. не указано.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что между Русиной Н.А., арендатором, и Кагировой Л.Х., арендодателем, на неопределенный срок заключен договор аренды жилого дома, расположенного по адресу: <. . .>. Право собственности на него перешло от Кагировой Л.Х. к ООО «А-ИнжинирингФинанс» в связи с передачей нереализованного имущества должника взыскателю с . . .г., поэтому в договоре аренды от . . .г. изменилась сторона арендодателя: вместо Кагировой Л.Х. – ООО «А-ИнжинирингФинанс». С согласия прежнего арендодателя Кагировой Л.Х. арендатор Русина Н.А. произвела неотделимые улучшения предмета аренды на общую сумму <данные изъяты>., предварительно получив согласие Кагировой Л.Х. о зачете стоимости улучшений в счет арендной платы.

Из буквального толкования писем Русиной Н.А. в адрес Кагировой Л.Х. от . . .г. и . . .г. следует, что до производства неотделимых улучшений Кагирова Л.Х. дала согласие о зачете их стоимости за арендную плату по договору аренды, на тот момент размер неотделимых улучшений не был установлен. Затем Кагирова Л.Х. получила уведомление от арендатора о размере стоимости произведенных ею улучшений арендованного имущества. Арендатор также просила о частичном зачете в счет уплаты арендной платы стоимости улучшений, а в оставшейся части – возместить расходы после прекращения договора. Согласие на это прежний арендодатель не выразила.

Суд считает недоказанным факт получения Русиной Н.А. необходимого согласия Кагировой Л.Х. на проведение улучшений в арендованном объекте недвижимости. Исходя из условий договора аренды от . . .г., на арендаторе лежала обязанность по проведению текущего ремонта помещения, вопросы капитального ремонта и проведения неотделимых улучшений в самом тексте договора не определены сторонами. По мнению суда, указанные выше письма от . . .г. и от . . .г. невозможно расценить как получение от арендодателя предварительного одобрения на произведение улучшений, поскольку, по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ. В данном случае, стоимость улучшений превышает размер определенной сторонами договора арендной платы, которая может быть уплачена за 250 лет по цене, установленной в договоре (3000р. в месяц). Хотя представитель Кагировой Л.Х. согласен с тем, что возможность улучшения предмета аренды с ней согласовано, суд считает, что признание факта противоречит закону и не подтверждается другими письменными доказательствами. В частности, произведенные улучшения не зарегистрированы в установленном порядке, право собственности на объект недвижимости Кагировой Л.Х. после его улучшения не переоформлено. Соответственно, раз условие о возможности улучшения арендатором арендованного имущества не согласовано, оснований для зачета стоимости улучшений в стоимость арендной платы не было, поэтому суд считает установленным, что Русина Н.А. не вносила арендную плату по договору в пользу истца, который известил её о смене арендодателя. В связи с этим, по мнению суда, договор аренды следует расторгнуть.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

На основании пункта 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Как установлено выше, право на проживание в <. . .> в <. . .> предоставлено Русиной Н.А. на основании договора аренды от . . .г., который расторгнут настоящим судебным решением, соответственно, она утратила право пользования им, поскольку в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды обязана вернуть арендодателю имущество. В связи с этим требования истца о признании Русиной Н.А. утратившей право пользования жилым помещением подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Собственник устанавливал Русиной Н.А. срок для освобождения жилого помещения до . . .г., его требования не исполнены собственником. В настоящее время сохранение за ней права проживания в доме не имеется, поэтому ответчик подлежит выселению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░-░░░░░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ . . .░. ░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░░░░░░░░), ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ «░-░░░░░░░░░░░░░░░░».

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <. . .>.

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <. . .>.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░ «░-░░░░░░░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░