Решение по делу № 33-20495/2020 от 10.08.2020

Судья: Буянтуева Т.В. Дело № 33-20495/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Красногорск, Московская область 21 сентября 2020 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи: Гарновой Л.П.,

судей Колесниковой Т.Н., Сеурко М.В.,

при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи Караматовым Я.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ждановой Т. Ю. к Запаре С. А. о взыскании суммы аванса по предварительному договору купли-продажи, убытков,

по апелляционной жалобе Запары С. А. на решение Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Колесниковой Т.Н., объяснения Запары С.А.,

установила:

Жданова Т.Ю. обратились в суд с иском к Запаре С.А. о взыскании задатка в размере 200 000 руб., убытков в размере 128 746 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 500 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 542 руб., по оплате юридических услуг в размере 10 000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что <данные изъяты> между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и получения задатка, а именно, квартиры, расположенной по адресу: РФ, <данные изъяты>, состоящей из 3-х жилых комнат, расположенной на четвертом этаже пятиэтажного жилого дома, жилой площадью 38,6 кв. м.

Обязательства по оплате аванса в размере 100 000 руб. исполнены Ждановой Т.Ю., что подтверждается распиской от <данные изъяты>.

После передачи суммы задатка (аванса) в размере 100 000 руб., в соответствии с п. 5.1 заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры, между сторонами было достигнуто соглашение о том, что истица вселяется со своей семьей в указанную квартиру с <данные изъяты>, оплачивает коммунальные услуги с данного числа, может производить ремонт и замену окон и дверей.

Согласно п. 3.2 предварительного договора купли-продажи остальные денежные средства в размере 900 000 руб. наличными денежными средствами истица должна была передать ответчику в срок до <данные изъяты> включительно.

После этого, в соответствии с п.3.3 предварительного договора заключается основной договор купли-продажи и сдается на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3.4 предварительного договора купли-продажи продавец обязуется передать вышеуказанную квартиру свободной от регистрации проживающих лиц и вещей в срок до <данные изъяты>.

Вместе с тем, ответчиком, в указанный в договоре срок, не выполнены обязательства, предусмотренные п. 3.4 предварительного договора купли-продажи, следовательно, не совершены все действия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи.

В последующем истица узнала, что ответчиком уже продана вышеуказанная квартира другому лицу.

Согласно п.3.2 предварительного договора купли-продажи от <данные изъяты> денежные средства в размере 100 000 руб., переданные истцом продавцу были определены сторонами как авансовый платеж и подлежат возврату, так как основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительная договоренность в настоящее время утратила силу, поэтому в соответствии с п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникшие из предварительного договора купли-продажи, прекратились.

Ответчик со своей стороны в одностороннем порядке отказался от заключения основного договора, заключение которого предусмотрено п.4 предварительного договора от <данные изъяты>.

В соответствии с п. 6.1 предварительного договора купли-продажи в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца он обязан в течение 5 рабочих дней со дня истечения срока, указанного в п. 5 (<данные изъяты>), уплатить покупателю двойную сумму задатка, т.е. 200 000 руб.

В данном случае, ответчик кроме возврата двойного задатка (авансового платежа) в размере 200 000 руб. обязан возместить истцу понесенные расходы по данной квартире (необоснованное обогащение ответчика), стоимость которых составила 128 746 руб.

<данные изъяты> истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возврате авансового платежа, а также компенсации расходов и проценты, которая оставлена последним без ответа.

В судебное заседание стороны не явились, извещены надлежащим образом.

Решением Балашихинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, с учетом определения об исправлении описки от <данные изъяты>, исковые требования удовлетворены частично. Судом постановлено:

Взыскать с Запары С.А., <данные изъяты> года рождения, в пользу Ждановой Т.Ю. сумму задатка в размере 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 500 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 5 255 руб. 00 коп. и расходы на услуги представителя в размере 10 000 руб.

В апелляционной жалобе Запара С.А. просит об отмене решения суда в части взыскания суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, как незаконного и необоснованного.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Запара С.А. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Жданова Т.Ю. не явилась, извещена надлежащим образом.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требования Ждановой Т.Ю. о взыскании с Запары С.А. убытков в размере 128 746 руб. не обжалуется, в связи с чем, его законность и обоснованность в указанной части в соответствии с ч.2 ст. 327.1 ГПК РФ, разъяснениями, изложенными в п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, судом апелляционной инстанции не проверяется.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения стороны ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что <данные изъяты> между Ждановой Т.Ю. и Запара С.А. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и получения задатка, а именно, квартиры, расположенной по адресу: РФ, <данные изъяты>, состоящей из 3-х жилых комнат, расположенной на четвертом этаже пятиэтажного жилого дома, жилой площадью 38,6 кв. м.

Предварительный договор был подписан истцом и ответчиком в двух экземплярах, которые выданы сторонам на руки.

В соответствии с п. 3.2 данного договора Жданова Т.Ю. как «Покупатель» приняла обязательства выплатить «Продавцу» Запара С.А. в момент заключения указанного договора в качестве гарантии выполнения основного договора и подтверждения заключенного между ними соглашения сумму задатка (аванса) в размере 100 000 руб.

<данные изъяты> ответчиком была оформлена расписка, согласно которой Запара С. А. получила от Ждановой Т. Ю. сумму задатка в размере 100 000 руб. наличными средствами.

После передачи суммы задатка (аванса) в размере 100 000 руб., в соответствии с п. 5.1 заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры, между сторонами было достигнуто соглашение о том, что истица вселяется со своей семьей в указанную квартиру с <данные изъяты>, оплачивает коммунальные услуги с данного числа, может производить ремонт и замену окон и дверей.

Согласно п. 3.2 предварительного договора купли-продажи остальные денежные средства в размере 900 000 руб. наличными денежными средствами истица должна была передать ответчику в срок до <данные изъяты> включительно.

После этого, в соответствии с п. 3.3 предварительного договора заключается основной договор купли-продажи и сдается на регистрацию в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3.4 предварительного договора купли-продажи продавец обязуется передать вышеуказанную квартиру свободной от регистрации, проживающих лиц и вещей в срок до <данные изъяты>.

Согласно п. 4 предварительного договора стороны обязуются совершить все действия, необходимые для заключения основного договора купли-продажи и его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Действие предварительного договора не продлялось, новый срок заключения основного договора соглашением сторон не устанавливался.

В настоящее время указанная выше квартира продана третьему лицу. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

В соответствии с п. 6.1 предварительного договора купли-продажи в случае неисполнения настоящего договора по вине продавца, он обязан в течение 5 рабочих дней, со дня истечения срока, указанного в п. 5 (<данные изъяты>) уплатить покупателю двойную сумму задатка, т. е. 200 000 руб.

<данные изъяты> Ждановой Т.Н. в адрес Запара С.А. направлена претензия о возврате задатка, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, и установив, что основной договор купли-продажи не был заключен в установленный предварительным договором срок по вине ответчика, а именно: ответчиком в указанный в договоре срок – до <данные изъяты> не выполнены обязательства, предусмотренные п. 3.4 предварительного договора купли-продажи по передаче квартиры свободной от регистрации проживающих лиц и вещей, а, соответственно, обязательства сторон были прекращены, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что денежная сумма, уплаченная истцом в качестве задатка в размере 100 000 руб. в силу п. 5 предварительного договора должна быть возвращена в двойном размере.На основании ст. 395 ГК РФ суд также взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 5 255 руб.

С данными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов.

Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ч. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчика суммы задатка суд исходил из того, что одним из условий предварительного договора купли-продажи было обязательство продавца по передаче спорной квартиры покупателю свободной от регистрации проживающих лиц и вещей в срок до <данные изъяты>, которое к моменту заключения договора не было исполнено, вследствие чего суд счел заслуживающими внимания доводы истца о незаключении договора именно по вине ответчика.

Вместе с тем, разрешая настоящий правовой спор, суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно п. 3.1 цена квартиры определена сторонами в размере 1 000 000 руб.

Стороны договорились, что покупатель оплачивает стоимость квартиры, следующим образом: сумма задатка в размере 100 000 руб. наличными денежными средствами в момент заключения настоящего договора в качестве гарантии выполнения основного договора и подтверждения данного соглашения; сумма в размере 900 000 руб. наличными денежными средствами в срок до <данные изъяты> включительно (п.3.2 договора).

Таким образом, сумма в размере 100 000 руб., в данном случае, обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя перед продавцом заключить основной договор купли-продажи квартиры на согласованных условиях и в определенный срок - до <данные изъяты>.

Однако Ждановой Т.Ю., в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств того, что в установленный предварительным договором срок она была готова произвести полный расчет с ответчиком и имела намерение заключить основной договор купли-продажи, не представлены.

Напротив, как следует из приобщенной в суде апелляционной инстанции расписки от <данные изъяты>, Жданова Т.Ю. подтвердила факт неисполнения условий предварительного договора и обязалась в срок до <данные изъяты> заключить договор купли-продажи квартиры и выплатить ответчику компенсацию в размере 15000 руб. за просрочку, стоимость билетов в размере 9 700 руб.

С учетом изложенного, вывод суда о том, что заключение основного договора купли-продажи не состоялось по вине продавца, прямо противоречит представленным в дело доказательствам.

Оценив все представленные сторонами доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик, как продавец недвижимости, исполнил все свои обязательства, возникшие из предварительного договора, необходимые для заключения основного договора купли-продажи недвижимости в предусмотренный срок.

Напротив, основной договор не был заключен по вине истца как покупателя недвижимости.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

При таких обстоятельствах сомнений в отношении характера данного платежа как задатка, обеспечивавшего исполнение возникших из предварительного договора обязательств по заключению основного договора (п. 3 ст. 380 ГК РФ), не имеется.

Поскольку условия, предусмотренные п. 5 предварительного договора купли-продажи не наступили вследствие неисполнения Ждановой Т.Ю. его условий об оплате объекта недвижимости, постольку согласно 6.2 предварительного договора купли-продажи и п. 2 ст. 381 ГК РФ задаток подлежит оставлению у Запары С.А.

В связи с изложенным, исковые требования Ждановой Т.Ю. к Запаре С.А. о взыскании денежных средств удовлетворению не подлежат.

То обстоятельство, что ответчиком не исполнена обязанность по передаче истцу квартиры свободной от регистрации, проживающих лиц и вещей в срок до <данные изъяты> не свидетельствует о вине ответчика в незаключении основного договора купли-продажи, поскольку выполнение данного условия возможно только после исполнения покупателем обязательства по оплате объекта, что последним сделано не было.

Кроме того, в соответствии с п. 5.1 заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры, между сторонами было достигнуто соглашение о том, что истица вселяется со своей семьей в квартиру с <данные изъяты>, оплачивает коммунальные услуги с данного числа, может производить ремонт и замену окон и дверей.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу об отказе в удовлетворении основных требований, производные требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов также подлежат отклонению.

При таких данных, обжалуемое решение в части взыскания суммы задатка в размере 200 000 руб., процентов, судебных расходов, в связи с нарушением судом первой инстанции норм материального и процессуального права, нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением по делу в указанной части нового решения.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Балашихинского городского суда Московской области от 31 мая 2016 г. отменить в части удовлетворения исковых требований Ждановой Т. Ю. к Запаре С. А. о взыскании суммы аванса по предварительному договору купли-продажи.

Принять в указанной части новое решение.

Исковые требования Ждановой Т. Ю. к Запаре С. А. о взыскании суммы аванса по предварительному договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи