Решение по делу № 33-4431/2023 от 03.08.2023

Дело № 2-707/2023

        УИД 35RS0009-01-2023-000430-91

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 октября 2023 года № 33-4431/2023

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе

председательствующего судьи Сотникова И.А.,

судей Ширяевской Е.С., Мещеряковой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Кудряшовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе сельскохозяйственного производственного кооператива «Племзавод Майский» на решение Вологодского районного суда Вологодской области от 11 мая 2023 года по иску Афанасьева Д.Л. к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Племзавод Майский» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, восстановлении права собственности на земельный участок, взыскании денежных средств,

установила:

Афанасьев Д.Л. обратился в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Племзавод Майский» (далее – СХПК «Племзавод Майский», кооператив), уточнив требования, просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №..., прекратить его право собственности и восстановить право собственности кооператива на указанный участок, взыскать с ответчика в его пользу 476 100 рублей.

В обоснование требований указал на сокрытие ответчиком информации о нахождении в границах приобретаемого земельного участка газорегуляторного пункта шкафного (далее также – ГРПШ), что подразумевает наличие ограничений, не позволяющих использовать указанный объект недвижимости в соответствии с разрешённым использованием, является существенным нарушением условий договора, позволяющим требовать его расторжения и взыскания уплаченных за участок средств.

Определением Вологодского районного суда Вологодской области от 17 апреля 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация Вологодского муниципального округа.

Решением Вологодского районного суда Вологодской области от 11 мая 2023 года расторгнут договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №... от 4 апреля 2022 года, заключённый Афанасьевым Д.Л. и СХПК «Племзавод Майский»; с СХПК «Племзавод Майский» в пользу Афанасьева Д.Л. взыскана стоимость земельного участка 476 100 рублей и в возмещение судебных расходов 7961 рубль; прекращено право собственности Афанасьева Д.Л. на земельный участок с кадастровым номером №... и восстановлено право собственности СХПК «Племзавод Майский» на указанный объект недвижимости.

В апелляционной жалобе СХПК «Племзавод Майский» просит решение суда, как принятое при несоответствии выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильном применении норм материального права, отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование указано на отсутствие предусмотренных материальным законом оснований к расторжению договора купли-продажи и возвращения его сторон в первоначальное положение, так как в спорном договоре продавец указал все известные ему на момент продажи земельного участка обременения и ограничения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в градостроительном плане земельного участка и кадастровом плане территории.

В письменных возражениях относительно жалобы представитель Афанасьева Д.Л. Половникова М.А., выразив согласие с решением суда первой инстанции, просила оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика СХПК «Племзавод Майский» Хлебнова А.А. в судебном заседании жалобу поддержала по приведённым в ней доводам и основаниям.

Истец Афанасьев Д.Л. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, извещён надлежаще; его представитель Половникова М.А. поддержала доводы письменных возражений, просила оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили.

Судебная коллегия, выслушав сообщение судьи-докладчика Сотникова И.А., объяснения представителя ответчика СХПК «Племзавод Майский» Хлебновой А.А., представителя Афанасьева Д.Л. Половниковой М.А., проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представленных возражений, находит решение подлежащим отмене с принятием нового судебного постановления об отказе Афанасьеву Д.Л. в удовлетворении требований.

Согласно статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (пункты 3, 4 её части 1) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права, служат основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Такого рода нарушения были допущены судом первой инстанции.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Афанасьева Д.Л., суд первой инстанции пришёл к выводу о существенном изменении обстоятельств, из которых исходил покупатель при заключении договора купли-продажи, и обусловленности такого изменения непредставлением продавцом всей имеющейся у него информации о земельном участке, существующих ограничениях и обременениях в его использовании.

Суд отдельно отметил, что риск неосведомлённости об установленных в отношении земельного участка ограничениях в силу положений статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит на продавце.

Согласиться с такими выводами не представляется возможным, так как они не соответствуют обстоятельствам дела и сформированы при неправильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как следует из материалов дела, 4 апреля 2022 года СХПК «Племзавод Майский» (продавец) и Афанасьев Д.Л. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 1587 кв.м, расположенного по адресу: Вологодская область, Вологодский муниципальный район, сельское поселение Сосновское, д. Еремеево, ул. Александровская, земельный участок №....

Оплата произведена покупателем в день заключения договора в полном объёме.

Пункт 1 договора содержит указание на отнесение участка к категории земель населённых пунктов с видом разрешённого использования – приусадебный участок личного подсобного хозяйства, а также о расположении его части в охранной зоне линии электропередач Вл-10кВ.

В пунктах 7, 8 договора отражено, что покупатель купил земельный участок свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец или покупатель могли знать; до подписания договора земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременён правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

Покупатель до заключения договора произвёл осмотр приобретаемого земельного участка и не обнаружил неоговорённых недостатков, как следует из содержания пункта 9 договора.

Материалы дела и пояснения сторон в суде первой инстанции в совокупности достоверно указывают на то, что вынос границ земельного участка на местность СХПК «Племзавод Майский» до передачи прав Афанасьеву Д.Л. не осуществлял, а покупатель при осмотре участка до заключения договора не требовал выноса границ на местность.

Право собственности Афанасьева Д.Л. на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 8 апреля 2022 года.Единый государственный реестр недвижимости не содержит сведений об объектах недвижимости, расположенных в пределах земельного участка (л.д. 13-15).

Государственный регистратор прав, осуществляя государственную регистрацию прав покупателя, не усмотрел оснований для её приостановления по мотиву отсутствия в сделке указания на установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки (пункт 17 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Реализуя правомочия собственника участка, Афанасьев Д.Л. осуществил вынос на местность границ земельного участка, в результате чего выявил расположение на участке газорегуляторного пункта шкафного (ГРПШ), являющегося устройством (элементом) линейного объекта с наименованием «Подводящий газопровод деревни Еремеево Лесковского сельского поселения Вологодского района Вологодской области» с кадастровым номером №....

Согласно содержащимся в материалах дела и неопровергнутым стороной истца сведениям Единого государственного реестра недвижимости, охранная зона названного линейного объекта границы земельного участка с кадастровым номером №... не пересекает, так как установлена и сведения о ней учтены в Реестре без учёта места фактического расположения ГРПШ.

В силу пункта 7 постановления Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 года № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей» вокруг отдельно стоящих газорегуляторных пунктов устанавливается охранная зона в виде территории, ограниченной замкнутой линией, проведённой на расстоянии 10 метров от границ этих объектов.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обременённый правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности даёт покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено внесение в кадастр недвижимости сведений о полном или частичном расположении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежала применению.

Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обременение товара правами третьих лиц на него.

Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на следующее.

Статьёй 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причинённых ему убытков (пункт 3).

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомлённости о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Наряду с этим коллегия отмечает достоверно подтверждённую материалами дела и не опровергнутую истцом возможность использования спорного земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования и с учётом всех установленных законом ограничений.

На основании изложенного, руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского районного суда Вологодской области от 11 мая 2023 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Афанасьеву Д.Л. в удовлетворении исковых требований к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Племзавод Майский» отказать в полном объёме.

Кассационная жалоба может быть подана в Третий кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

Председательствующий И.А. Сотников

Судьи: Н.В. Мещерякова

Е.С. Ширяевская

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 20 октября 2023 года.