Решение по делу № 2-371/2014 (2-5600/2013;) от 07.11.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 февраля 2014 года г. Мытищи

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Перепелюк О.В.

при секретаре Лисконог С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-371/2014 по иску ФИО2 к ООО «Инвестиционно-строительная Корпорация «АвангардЪ» о признании права собственности, взыскании компенсации за неисполнение обязательств, взыскании неустойки, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Инвестиционно-строительная Корпорация «АвангардЪ», с учетом уточнений просил Признать за ним право собственности на <адрес> жилом <адрес> А по <адрес> в малоэтажном коттеджном поселке «Дубрава», расположенном по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика компенсацию за невыполнение обязательств в размере 88960 рублей, неустойку в сумме 112277, 25 рублей и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 27357, 53 рублей.

Свои требования истец обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ с целью приобретения недвижимости был заключен договор № на инвестирование строительства с ООО «Инвестиционно-строительная Корпорация «АвангардЪ», по данному договору истец обязательства выполнил в полном объеме, однако ответчик уклоняется от передачи квартиры в собственность.

Истец в судебное заседание не явился, ФИО3 по доверенности ФИО6 в судебном заседании поддержал уточненные требования ФИО2, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

ФИО3 ответчика по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражал удовлетворению заявленных требований, просил отказать в удовлетворении уточненного иска в полном объеме по доводам, изложенным в возражениях на иск.

ФИО3 третьих лиц Администрации Мытищинского муниципального района Московской области и Правительства Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.

ФИО3 службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области представил заявление, в котором просил рассмотреть данное дело в отсутствие ФИО3, также указал на то, что разрешение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестиционно-строительная Корпорация «АвангардЪ» и ФИО2 был заключен Договор № на инвестирование строительства (л.д. 21-25).

Согласно п. 1.1. данного договора, соинвестор принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, находящегося в малоэтажном коттеджном поселке <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № в части инвестирования строительства квартиры общей площадью ориентировочно: 1 этаж – 100, 8 кв.м, и подвальное помещение – 45, 1 кв.м, блок-секция № А2.

В соответствии с п. 2.1. Договора, инвестиционный взнос Соинвестора на строительство спорного объекта был определен суммой в размере 3742575 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра ДД.ММ.ГГГГ0 рублей и подвального помещения 20850 рублей. При этом, как следует из п. 2.2 договора, соинвестор был обязан внести инвестиционный взнос, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, из них 56600 рублей являются авансом.

Истец свои обязательства по договору на инвестирование строительства выполнил в полном объеме – внес в кассу Инвестора денежные средства в размере 3742 575 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, а также актом об исполнении обязательств Договора № А2/1/Д на инвестирование строительства от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ФИО2 исполнил свои обязательства по данному договору в полном объеме (л.д. 42, 49).

Однако, как указывает истец, ответчик до настоящего времени свои обязательства не выполнил, от передачи спорной квартиры в собственность уклоняется.

Как следует из п. 6.3. Договора, общая фактическая площадь объекта, подлежащего передаче в собственность соинвестору, уточняется в соответствии с данными обмера Бюро технической инвентаризации.

Ответчик в своих письмах-уведомлениях от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и в документе, поименованном как Претензия досудебная, требовал от истца, как от соинвестора, выплаты ему образовавшейся финальной задолженности по обязательным коммунальным платежам и прочим услугам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 198473 рублей (л.д. 30-34).

При этом ответчиком было проигнорировано, что им были нарушены 2 условия договора. Во-первых, ответчик опоздал по срокам ввода объекта в эксплуатацию на срок 3 года. Во-вторых, истцу не было представлено никаких сведений о точном размере объекта, что влияет как на стоимость объекта, так и на возможность оформления его права собственности на объект.

Истец был поставлен в известность о точных размерах объекта в акте об исполнении обязательств договора № А2/1/Д приложенном к письму-уведомлению соинвестора от ДД.ММ.ГГГГ за исходящим номером 0507/445.

Между тем, указанная площадь объекта в целом на 1,7 кв.м меньше размера объекта, предусмотренного договором. Также произошло существенное ухудшение качественного состояния объекта – уменьшение на 4,9 кв. м жилой площади за счет увеличения на 3,2 кв.м площади подвального помещения.

Увеличение размера подвального помещения сторонами не обговаривалось, как указывает истец, он в данном увеличении не нуждался и ответчика об этом не просил.

Таким образом, ООО «Инвестиционно-строительная Корпорация «АвангардЪ» обязано вернуть ФИО2 сумму по договору от стоимости жилого помещения в размере 88960 рублей (27800 рублей х 3, 2 кв.м).

Кроме того, инвестором было нарушено еще одно условие договора.

Как следует из п. 5.3 договора, инвестор был обязан передать все необходимые документы на регистрацию права собственности соинвестора на объект в регистрирующий орган не позднее чем через три месяца после сдачи объекта по Акту Государственной приемочной комиссии и подписания акта о реализации Инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ № в случае исполнения соинвестором обязательств, указанных п.п. 2.2., 4.2., 4.3., 4.4. Договора.

Не имея сведений, о точном размере объекта в течение более 2 лет и не будучи собственником объекта, истец не имел возможности приступить к исполнению обязательств, предусмотренных п.п. 4.2., 4.3. Договора, а в силу этого и фактического отказа Инвестора оформить право собственности на имя истца, ФИО2 был лишен возможности исполнить требование ст. 4.5. договора, поскольку право собственности подразумевает право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). В настоящее время у ФИО2 нет Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, и таким образом, он не является собственником помещения.

Статьей 8 ФИО3 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Между тем в настоящее время указанный документ не подписан.

Таким образом, документа о факте приема квартиры в надлежащем состоянии, факте отсутствия недоделок и дефектов, факте приема-передачи конкретного оборудования, имеющегося в квартире, в надлежащем состоянии, в наличии нет.

В соответствии с п. 4 ст. 8 ФИО3 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать дней и позднее, чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Законом не установлен предельный срок для обращения в регистрирующий орган. В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 № ФЗ Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Следовательно, момент регистрации права собственности зависит от застройщика, которому данное право было передано по договору. Инвестор уклоняется от выполнения взятых на себя обязательств по регистрации права собственности.

По смыслу положений ст. 218 ГК РФ, право собственности на помещения в многоквартирном доме принадлежит застройщику до момента передачи помещения приобретателю.

После передачи помещения приобретатель получает право пользования и владения вновь созданным объектом.

Кроме этого, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях. Приобретатель, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Как указывает истец, он до настоящего времени не получил смету приема – передачи объекта, не смог оформить надлежащим образом право собственности, и не имеет возможности пользоваться им, осуществлять свое право владения, пользования и распоряжения спорной квартирой.

Таким образом, расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от Застройщика приобретателю по акту приема-передачи, не могут быть возложены на приобретателя. Такие расходы возлагаются на застройщика.

С ДД.ММ.ГГГГ вступили в силу изменения в ст. 153 ЖК РФ, четко определившие, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительства многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (п. 6 ч.1 ст. 153 ЖК РФ).

При таких обстоятельствах, ссылка ответчика на наличие у истца задолженности по оплате коммунальных услуг и прочим услугам в размере 198473 рублей не имеет юридического значения для разрешения настоящего спора, поскольку объект по акту приема-передачи не передавался, и у ФИО2 не возникло право собственности на спорный объект.

Пунктом 7.1. Договора установлено обязательство инвестора за нарушение срока, указанного в п. 5.3. Договора более чем на 50 дней, выплатить соинвестору штраф в размере 0, 025% от всей внесенной последним суммы за каждый день просрочки, но не более 2, 5 % от всей внесенной соинвестором суммы.

Как следует из существа заключенного между сторонами Договора, конечной целью участия истца в сделке является получение квартиры для личных целей, то есть удовлетворение истцом личных, семейных нужд в жилье, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Учитывая субъектный состав правоотношений по договору, когда одной стороной договора выступает физическое лицо, удовлетворяющее свои бытовые и личные потребности, а второй стороной является организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность, к данным правоотношениям должен применяться Закон РФ № «О защите прав потребителей».

Сроком окончания строительства является IV квартал 2006 года.

В соответствии с ч. 5 ст. 28 указанного закона, в случае нарушения установленного срока выполнения работы, исполнитель уплачивает потребителю неустойку за каждый день просрочки в размере трех процентов цены выполнения работы, что составляет в данном случае 112277, 25 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ(дата подачи искового заявления в суд).

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Истцом были произведены платежи по договору в полном объеме в установленный договорами срок, что не отрицает ответчик, в акте выполненных работ и подтверждается представленными платежными документами.

До настоящего времени, несмотря на наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, спорная квартира в собственность ФИО2 не передана.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом; право собственности на имущество, которое имеет собственника и может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного ФИО3, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 25 № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно ч.2 ст. 16 № ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд считает возможным признать за ФИО2 право собственности на <адрес> в малоэтажном коттеджном поселке <данные изъяты> расположенном по адресу: <адрес>, а также взыскать денежные средства в размере 88960 рублей – компенсация за невыполнение обязательств, 112277, 25 рублей – неустойку.

В силу статьи 3 ГПК РФ, судебной защите подлежит нарушенное право.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2, с ответчика также подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 27357, 53 рублей (л.д. 43).

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить в полном объеме.

Признать за ФИО2 право собственности на <адрес> <адрес> в малоэтажном коттеджном поселке <данные изъяты> расположенном по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Инвестиционная-строительная Корпорация «АвангардЪ» в пользу ФИО2 88960 рублей – компенсацию за невыполнение обязательств, 112277, 25 рублей – неустойку, 27357, 53 рублей – судебные расходы по уплате государственной пошлины, а всего 228594, 78 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья